Bebaubarkeit

Zur Frage des Beginns der Verjährung eines Gewährleistungsanspruchs, der auf das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft eines Grundstücks (hier: Bebaubarkeit) gestützt wird, wenn der Mangel erst einige Zeit nach der Übergabe erkennbar wird.
Zum Sachverhalt: Mit notariellem Vertrag vom 16. 3. 1972 kaufte die Kläger - ebenso elf erstinstanzliche Streitgenossen- von der Beklagte vier Grundstücke, welche in der notariellen Urkunde als Bauplätze bezeichnet waren. Die Kläger verpflichtete sich, binnen bestimmter Frist auf den sofort übergebenen Grundstücken Wohnhäuser zu erstellen. Das verkaufte Gelände war in einem Bebauungsplanentwurf als Bauland ausgewiesen; dass dieser noch nicht rechtskräftig war, war den Käufern bei Vertragsschluss nicht bekannt. Mit Erlass vom 24. 3. 1972 ordnete das Regierungspräsidium K. an, dass Bebauungspläne in dem betreffenden Bereich nur unter bestimmten Voraussetzungen zu genehmigen seien. Hierauf wurde der Bebauungsplanentwurf überprüft. Die Kläger und die anderen Käufer stellten am 28. 7. 1972 Anträge auf Baugenehmigung. Die Beklagte teilte dem Käufer durch Rundschreiben vom 7. 11. 1972 mit, dass der im Entwurf vorliegende Bebauungsplan nicht wie vorgesehen zu realisieren sei. Die Bauplätze müssten in einen anderen Teil des Baugebietes verlegt werden. Eine Besprechung vom 16. 11. 1972, an der u. a. die Kläger und ein Beamter der Beklagte teilnahmen, führte zu dem Ergebnis, dass die Beklagte Ersatzgelände zur Verfügung stellen werde, eventuelle Mehrkosten für die Gründung der Häuser tragen werde, Bodenuntersuchungen auf ihre Kosten durchgeführt würden und Gebühren für die Umprotokollierung nicht entstünden. Die Bauherren würden auf diese Weise voll schadlos gehalten. Durch die Dritte Verordnung über steuerliche Konjunkturmaßnahmen vom 7. 6. 1973 (BGBl I, 530) wurde bestimmt, dass bei Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen, für die der Antrag auf Baugenehmigung nach dem 8. 5. 1973 und vor dem 1. 5. 1974 (Ausschlusszeitraum) gestellt werde, die Vorschrift des § 7b EStG (erhöhte Absetzungen für Einfamilienhäuser usw.) keine Anwendung finde. Durch Änderungsverordnung vom 4. 2. 1974 (BGBl I, 155) wurde der Ausschlusszeitraum nachträglich bis zum Ablauf des 31. 12. 1973 verkürzt. Nachdem ein geänderter Bebauungsplan, der die zunächst gekauften Grundstücke nicht mehr als Baugebiet auswies, genehmigt worden war, übersandte die Beklagte den Käufern mit Schreiben vom 24. 7. 1973 den Entwurf eines Rückübereignungs- und Kaufvertrages. Der Käufer W richtete darauf als Sprecher der Interessengemeinschaft der Baubewerber am 14. 8. 1973 ein Schreiben an die Beklagte, in dem er auf wirtschaftliche Nachteile durch die Bauverzögerung hinwies und um eine Bestätigung bat, dass die Bauanträge vom Juli 1972 rechtzeitig für die Anerkenntnis der 7b-Abschreibung gestellt worden seien. Am 4. 9. 1973 wies der Prozessbevollmächtigte der Kläger den Leiter des Bauverwaltungsamtes der Beklagte darauf hin, dass die Kläger und die anderen Käufer sich wegen der mangelnden Baulandqualität der Grundstücke geschädigt fühlten. Mit Schreiben vom 10. 9. 1973 teilte die Oberfinanzdirektion K. dem Prozess- bevollmächtigten der Klägerauf Anfrage mit, dass es für die erhöhte Abschreibung nach § 7b EStG auf den Zeitpunkt des Antrags auf Erteilung der Baugenehmigung für die neuen, genehmigungsfähigen Bauvorhaben ankomme. Am 19. 9. 1973 schloss die Kläger mit der Beklagte einen Rückübereignungs- und Kaufvertrag ab, nach dem die Kläger die am 16. 3. 1972 gekauften Grundstücke gegen Zuteilung von Ersatzgrundstücken an die Stadt zurückgab. Der Kläger wurden vier Bauplätze zugeteilt. Die Ersatzgrundstücke wurden wie das ursprünglich gekaufte Gelände mit einem qm-Preis von 65 DM in Rechnung gestellt. Die Vertrags- und Vollzugskosten der Urkunden vom 19. 9. 1973 und 16. 3. 1972 übernahm die Beklagte Mit den Bauarbeiten auf den Ersatzgrundstücken wurde Ende des Jahres 1973 begonnen. Die erhöhte Abschreibung nach § 7b EStG wurde nicht gewährt. Mit Anwaltsschreiben vom 27. 9. 1973 forderte die Kläger die Beklagte auf, ihre Schadensersatzansprüche aus der eingetretenen Bauverzögerung dem Grunde nach anzuerkennen. Im Verlauf der anschließenden Korrespondenz erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 9. 1. 1974, sie beabsichtige, den geltend gemachten Ersatzansprüchen entgegenzutreten. Mit Anwaltsschreiben vom 5. 2. 1974 lehnte sie die Anerkennung von Schadensersatzansprüchen endgültig ab. Die Klagschrift wurde am 29. 3. 1974 bei Gericht eingereicht. Die Kläger hat ihren Schadensersatzanspruch im Berufungsverfahren auf Feststellung der Ersatzpflicht der Beklagte für denjenigen Schaden beschränkt, der ihr durch Wegfall der Abschreibungsmöglichkeit nach § 7b EStG entstanden sei und noch entstehen werde.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen; das Oberlandesgericht hat dem eingeschränkten Klagantrag stattgegeben. Die - zugelassene - Revision der Beklagte führte zur Wiederherstellung des Urteils des Landgerichts.
Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht hält den durch Wegfall der Abschreibungsmöglichkeit nach § 7b EStG für die ursprünglich gekauften Grundstücke entstandenen Schaden für einen Mangelfolge- schaden, der vom Anspruch der Kläger auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung nach § 463 S. 1 BGB erfasst werde. Ob diese Beurteilung zutrifft, kann dahinstehen, da ein solcher Anspruch verjährt wäre.
Nicht zu beanstanden ist jedenfalls der Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach die fehlende Bebaubarkeit der mit Vertrag vom 16. 3. 1972 gekauften Grundstücke einen Sachmangel i. S. des § 463 BGB darstellt (Senat, WM 1969, 273 [274]; NJW 1971, 1216 = LM § 1 UWG Nr. 229 = WM 1971, 797; BGH, LM § 242 [Bb] BGB Nr. 83). Zutreffend stellt das Berufungsgericht insoweit darauf ab, dass die Bebaubarkeit bereits für den Zeitpunkt des Gefahrenüberganges (§ 446 I 1 BGB) - nicht etwa erst für einen künftigen Zeitpunkt (vgl. hierzu Senat, LM § 242 [Bb] BGB Nr. 83) - zugesichert war. Zu Unrecht rügt die Revision, das Berufungsgericht habe seiner Beurteilung die nach dem Erlass des Regierungspräsidiums K. vom 24. 3. 1972 bestehenden Rechtslage zugrunde gelegt. Aus dem Zusammenhang der Ausführungen des Berufungsgerichts ergibt sich nach (bindender) tatrichterlicher Würdigung vorliegend, dass Vertragsinhalt eine Baulandqualität entsprechend einem unangreifbar festgestellten Bebauungsplan war, während in Wirklichkeit der Bebauungsplanentwurf noch nicht rechtswirksam war und das Grundstück infolgedessen keine derartigen Baulandsqualität besaß. Ob, worauf die Revision abhebt, in diesem Zeitpunkt noch mit der Genehmigung des Bebauungsplans gerechnet werden konnte, ist für die Frage, welche Eigenschaft das Grundstück bei Übergabe besaß, unerheblich.
Soweit das Berufungsgericht den Wegfall der Abschreibungsmöglichkeit für eine Folge des eigentlichen Mangels, nämlich der Unbebaubarkeit der zunächst gekauften Grundstücke, hält und dazu ausführt, die Zusicherung der Bebaubarkeit der Grundstücke erstrecke sich - vorbehaltlich der Schaffung der weiteren tatbestandlichen Voraussetzungen des § 7b EStG durch den Käufer - auf die Abschreibungsmöglichkeit, bedarf es im Hinblick auf die jedenfalls eingetretene Verjährung (dazu unten 2) keiner abschließenden Stellungnahme. Ob und inwieweit eine solche Zusicherung besteht, ist ohnehin Auslegungsfrage (BGHZ 50, 200 [204] = LM vorstehend Nr. 14 = NJW 1968, 1622); hier wie auch bei der Auslegung des Rückübereignungs- und Kaufvertrags vom 19. 9. 1973 hat die Revision keine Auslegungsfehler aufgezeigt. Soweit sie den Vertrag vom 19. 9. 1973 im Sinn eines Verzichts auf alle nicht ausdrücklich erwähnten Ansprüche auslegen will, ersetzt sie in revisionsrechtlich unzulässiger Weise die tatrichterliche Auslegung durch ihre eigene.
2. Das Berufungsgericht hält den Anspruch für nicht verjährt und führt hierzu aus, er unterliege an sich der einjährigen Verjährungsfrist nach § 477 BGB, doch würden die Rechte des Käufers hier unzumutbar verkürzt, wenn die Verjährung bereits im Zeitpunkt der Übergabe begänne. Die Kläger habe von der Mangelhaftigkeit erst durch Mitteilung über die fehlende Bebaubarkeit im November 1972 Kenntnis erlangt und auch dann noch davon ausgehen dürfen, dass der durch die Mangelhaftigkeit der Kaufsache begründete Abschreibungsverlust bei der Durchführung des Bauvorhabens auf dem Ersatzgelände ausgeglichen werden würde. Dass endgültig ein Schaden eintreten werde, habe sie erst mit Verkündung der Verordnung vom 7. 6. 1973 zur Kenntnis nehmen können; deshalb sei dieser Zeitpunkt (9. 6. 1973) für den Beginn der Verjährung maßgeblich. Der hiergegen gerichtete Angriff der Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass für vertragliche Ansprüche aus Mangelfolgeschäden die kurze - für Grundstückskäufe einjährige - Verjährung nach § 477 BGB gilt (RGZ 129, 280 [282]; BGH = LM § 477 BGB Nr. 15 NJW 1972, 246 = WM 1972, 161 [162]; BGHZ 60, 9 [11 f.] = LM § 477 BGB Nr. 19 = NJW 1973, 276; RGRK, 12. Aufl., § 477 Rdnr. 7; Latenz, SchuldR BT, 11. Aufl., § 41 II d Fußn. 1; Zach, Der Anwendungsbereich des § 477 BGB, Diss. Bielefeld, 1976, S. 66f.; Schmitz, NJW 1973, 2084). Es meint jedoch, die Verjährungsfrist habe entgegen dem Wortlaut des § 477 I 1 BGB nicht bereits mit der Übergabe des Grundstücks, sondern erst mit der Verkündung der Dritten Verordnung über steuerrechtliche Konjunkturmaßnahmen am 9. 6. 1973 (Ausgabe des Bundesgesetzblattes) zu laufen begonnen. Die kurze Verjährung nach § 477 BGB trage dem Umstand Rechnung, dass Ermittlung und Feststellung von Mängeln der Kaufsache und die Klärung der Frage, zu welchem Zeitpunkt etwaige Mängel entstanden sind und welche Schäden sie verursacht haben, nach einem gewissen Zeitablauf kaum mehr durchzuführen seien und er zu einer nicht vertretbaren Erschwerung des rechtsgeschäftlichen Verkehres führen würde, wenn man ein Zurückgreifen auf solche Mängel noch nach langer Zeit zuließe (Hinweis auf BGHZ 60, 9 [11] = LM § 477 BGB Nr. 19 = NJW 1973, 276). Es vertritt den Standpunkt, dass dieser Gesetzeszweck hier nicht zum Tragen komme, weil die fehlende Baulandeigenschaft des Kaufgrundstücks nicht auf dem tatsächlichen Zustand des Kaufgegenstandes, sondern auf öffentlich rechtlichen Rechtsverhältnissen beruhe, die jederzeit ohne Beweisschwierigkeiten nachträglich festgestellt werden könnten; nicht die Inbesitznahme des Grundstücks, sondern die Kenntnisnahme von der fehlenden Bebaubarkeit der Grundstücke habe es der Klägererst ermöglicht, das Vorhandensein der zugesicherten Eigenschaft zu überprüfen und zur Unterbrechung der Verjährung geeignete Rechtshandlungen vorzunehmen. Bis zur Verkündung der Dritten Verordnung über steuerrechtliche Konjunkturmaßnahmen am 9. 6. 1973 habe die Kläger, so meint das Berufungsgericht, davon ausgehen dürfen, dass der durch die Mangelhaftigkeit der Kaufsache begründete Abschreibungsverlust bei der Durchführung des Bauvorhabens auf dem in Aussicht gestellten Ersatzgelände kompensiert sein werde.
Der Revision ist zuzugeben, dass es nicht unbedenklich wäre, entgegen dem klaren Gesetzeswortlaut und dem Gesetzeszweck einer raschen Klärung der Verhältnisse den Beginn der Verjährung der Gewährleistungsansprüche nach § 477 I BGB über den Zeitpunkt der Übergabe hinaus aufzuschieben (vgl. BGH, NJW 1976, 1502 [1503]; Staudinger-Honsell, BGB, 12. Aufl., § 477 Rdnr. 30; RGRK, § 477 Rdnr. 14; Soergel-Ballerstedt, BGB, 11. Aufl., § 477 Rdnr. 13; ErmanWeitnauer, BGB, 6. Aufl. [1975], § 477 Rdnr. 10a; Zillich, S. 71). Demgegenüber ist in neuerer Zeit allerdings sowohl in der Rechtsprechung als auch im Schrifttum vereinzelt darauf hingewiesen worden, dass es für den Käufer unbillig sei, wenn sein Anspruch auf Ersatz des Mangelfolgeschadens bereits verjährt, bevor er überhaupt erkennbar geworden oder gar entstanden sei (BGH, NJW 1972, 246 = LM § 477 BGB Nr. 15 -= WM 1972, 161 [163]; BGH, NJW 1973, 843 [845] = LM § 459 BGB Nr. 32; BGHZ 66, 315 [317] =- LM § 477 BGB Nr. 25 = NJW 1976, 1505; Lorenz, § 41 c Fußn. 3, § 41 II e; Soergel-Augustin, § 198 Rdnr. 15; Palandt-Putzo, BGB, 38. Aufl., § 477 Anm. 2b; krit. Zillich, S. 71; Schmitz, NJW 1973, 2083f.).
Der vorliegende Fall nötigt den Senat nicht, zu diesem Meinungsstreit Stellung zu nehmen; denn auch wenn die Verjährung erst in dem Zeitpunkt begonnen hätte, in dem die Kläger von der Möglichkeit eines solchen Schadens Kenntnis erlangte, wäre die Verjährungsfrist bei Klagerhebung bereits abgelaufen gewesen. Von der fehlenden Bebaubarkeit der ursächlich gekauften Grundstücke hat die Kläger schon im November 1972 Kenntnis erlangt. Bereits zu diesem Zeitpunkt wusste sie, dass sie nicht mehr alle Steuervorteile erlangen konnte, die sie im Fall der Bebauung dieser Grundstücke erlangt hätte Ohnehin muss bei steuerlichen Maßnahmen damit gerechnet werden, dass im Interesse konjunktureller Zielsetzung Änderungen eintreten (BVerfGE 18, 135 [144]; 30, 250 [269] = NJW 1971, 1603).
Die Kläger hat sich allerdings darin - aber auch nur darin - geirrt, dass der größte Teil des bereits erkennbaren Schadens durch den Kauf und die Bebauung des Ersatzgrundstücks wieder ausgeglichen würde. Das Fehlschlagen jener Erwartung kann jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts nicht rechtfertigen, den Beginn der gesetzlichen Verjährungsfrist bis zu dem Zeitpunkt hinauszuschieben, in dem der Nichteintritt des erhofften Schadensausgleichs erkennbar wurde. Dies stünde im Widerspruch zum Zweck des § 477 BGB, einen Streit über etwaige Mängel innerhalb eines von vornherein bestimmten kurzen Zeitraums abzuwickeln. Das Berufungsurteil lässt sich daher mit der gegebenen Begründung nicht aufrechterhalten und ist aufzuheben (§ 564 I ZPO).
3. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 565111 Nr. 1 ZPO). Das Berufungsgericht ist - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - bisher nicht auf den Vortrag der Kläger zum Einwand der unzulässigen Rechtsausübung gegenüber der Verjährungseinrede eingegangen. Hierbei handelt es sich jedoch um eine Frage der Rechtsanwendung, die das RevGer. selbst entscheiden kann, weil die Tatsachen hinreichend geklärt sind. Hiernach geht der Einwand der Kläger fehl. Zwar haben die Parteien eine längere Korrespondenz über den hier zu beurteilenden Anspruch der Kläger geführt. Die Beklagte hat aber mit Schreiben vom 9. 1. 1974 unmissverständlich erklärt, sie beabsichtige, den geltend gemachten Ersatzansprüchen entgegenzutreten. Wenn danach der Kläger noch eine Überlegungsfrist blieb, war diese bei Klagerhebung (29. 3. 1974) jedenfalls verstrichen, so dass sich die Berufung der Beklagte auf Verjährung nicht als Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt. Der Hinweis der Revision auf die Schadensminderungspflicht nach § 254 BGB bedarf bei dieser Rechtslage keiner Erörterung.