Bebauung

Das Gesetz unterscheidet bei den für die Bebauung vorgesehenen Flächen zwischen Darstellungen von Flächen nach der allgemeinen Art der baulichen Nutzung und nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung sowie nach dem allgemeinen Maß der baulichen Nutzung. Die bisherige Regelung in § 5 Abs. 2 Nr. 1 BBauG ist zum Teil dahin verstanden worden, dass bei der Darstellung von Baugebieten zugleich eine Darstellung des allgemeinen Maßes der baulichen Nutzung. zu erfolgen habe. Dies hat zu einem sachlich nicht notwendigen Umfang an Rege- lungsinhalten in Flächennutzungsplänen geführt. Durch die nunmehr vorgesehene. Aufgliederung sollen diese Erschwertzisse vermieden werden. Es muss somit künftig bei der Darstellung von Baugebieten nicht zwingend auch das Maß der Nutzung dargestellt werden. Nach § 1 Abs. 1 BauNVO sind, soweit es erforderlich ist, die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung darzustellen als
- Wohnbauflächen
- gemischte Wohnbauflächen
- gewerbliche Bauflächen
- Sonderbauflächen
Soweit es erforderlich ist, sind die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung darzustellen als Kleinsiedlungsgebiete, reine Wohngebiete, allgemeine Wohngebiete, besondere Wohngebiete, Dorfgebiete, Mischgebiete, Kerngebiete, Gewerbegebiete, Industriegebiete und Sondergebiete. § 1 Abs. 1 und 2 BauNVO führen die Möglichkeiten zur Darstellung von Bauflächen und Baugebieten abschließend auf; andere Baufläche und Baugebiete dürfen im Flächennutzungsplan nicht dargestellt werden ebensowenig können andere Bezeichnungen als Bauflächen und Bat gebiete gewählt werden. Dabei können die Kurzbezeichnungen der Bat flächen und Baugebiete an Stelle der volle Bezeichnungen verwendet, andere Kurzbezeichnungen dagegen nicl verwendet werden. Für die Sonderbauflächen und flir die Sondergebiet muss der Flächennutzungsplan die Funktion bestimmen, die sie im Rahmen der städtebaulichen Ordnung erfüllen sollen, während die Funktion aller anderen Bauflächen und Baugebiete bereits durch ihre Bezeichnung und die für sie maßgebenden Vorschriften der BauNVO hinreichend bi stimmt sind. Beispiel: Sondergebiet: Klinikgebiet. Während Baugebiete sowohl im Flächennutzungsplan dargestellt a: auch im Bebauungsplan festgesetzt werden können, ist die Darstellung von Bauflächen rechtlich nur im Flächennutzungsplan möglich. In §§ 2 b: 11 regelt die BauNVO, welchen Zwecken die Baugebiete dienen und welche Nutzungen in ihnen zulässig sind. Hieraus ergibt sich, dass die Bauflichen jeweils in zwei oder drei Baugebiete gegliedert werden können, welchem Zweck die Bauflächen dienen und was in den verschiedenen Bauflichen zulässig sein soll. Die Darstellung im Flächennutzungsplan ändert noch nichts an der Zugehörigkeit der Flächen zum Außenbereich. Die Gemeinde kann aber durch Satzung nach § 34 Abs. 4 Nr. 2 bi baute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteil festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind. Die Satzung muss mit einer geordneten städtebaulichen Entwicklung vereinbar sein; s. hierzu im einzelnen § 3 Rn. 70 bis 73.
Ob und in welchem Umfang Bauflächen im Flächennutzungsplan da zustellen sind, entscheidet sich nach dem jeweiligen Erfordernis. Hierbei wird auf die Darstellung von Bauflächen in dem das ganze Gemeindegebiet umfassenden Flächennutzungsplan praktisch nicht verzichtet werde können. Sind in einer Gemeinde neben dem Flächennutzungsplan auch Bebauungspläne erforderlich, so wird es in vielen Gemeinden ausreichen und zweckmäßig sein, sich auf die Darstellung der Bauflächen zu bi schränken. Dann verbleibt ein ausreichender Spielraum, um im Sinne von § 8 Abs. 2 die Bebauungspläne zu entwickeln, ohne jeweils zuvor den Flächennutzungsplan ändern zu müssen. Zum andern würde die Darstellung von Baugebieten und deren Flächenabgrenzung im Flächennutzungsplan eine sehr eingehende und aufwendige Detailuntersuchung des ganzen Gemeindegebietes erfordern, die häufig nicht mehr im Rahmen einer vorbereitenden Bauleitplanung liegt. In anderen Gemeinden kann dagegen die Darstellung auch von Baugebieten erforderlich sein. Es richtet sich dies nach den örtlichen Verhältnissen. Insbesondere können Gründe des Immissionsschutzes eine Aufgliederung in Baugebiete bereits im Flächennutzungsplan erforderlich machen. Vielfach kann es angebracht sein, Baugebiete nur für einen Teil der für eine Bebauung vorgesehenen Flächen darzustellen, sonst aber von einer Darstellung insoweit abzusehen. Nach § 16 Abs. 1 BauNVO genügt, soweit erforderlich, die Angabe der Geschoßflächenzahl oder der Baumassenzahl nach Maßgabe des § 17 BauNVO, um im Flächennutzungsplan das allgemeine Mali der baulichen Nutzung darzustellen. Die Darstellung des Nutzungsmaßes im Flächennutzungsplan kommt nur in Betracht, wenn der Flächennutzungsplan sich nicht auf die Darstellung der Bauflächen beschränkt, sondern auch Baugebiete darstellt, die sich durch die besondere Art und das allgemeine Maß der baulichen Nutzung voneinander unterscheiden. Für die Darstellung reicht dann die Angabe der Geschoßflächenzahl oder der Baumassenzahl aus. Eine genauere Darstellung des Nutzungsmaßes wird sich in der Regel erübrigen. Anlass zur Darstellung der Zahl der Vollgeschosse können dagegen u. U. Gesichtspunkte der Flugsicherheit, immissionsschutzrechtliche oder stadtgestalterische Gründe sein. Die Darstellung der Bauweise ist im Flächennutzungsplan nicht ausgeschlossen. Aus dem Wort insbesondere in Abs. 2 ergibt sich, dass die in Abs. 2 Nr. 1 bis 10 genannten Darstellungen keine erschöpfende Aufzählung sind. § 22 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 4 BauNVO sind somit entsprechend anwendbar. Dagegen würde die Darstellung überbaubarer Grundstücksflächen den Rahmen von Abs. 2 überschreiten. Sie wäre dem Flächennutzungsplan wesensfremd; andernfalls würde der Flächennutzungsplan Festsetzungen des Bebauungsplans inhaltlich vorwegnehmen und sich nicht auf eine Darstellung in den Grundzügen beschränken, mag auch das hinter einer solchen Darstellung stehende Bestreben, etwa den Abzug von Kaufkraft aus dem Ortszentrum auf die grüne Wiese zu unterbinden, durchaus als planerische Grundentscheidung im Verständnis des § 5 Abs. 1 zu werten sein. Das gleiche gilt für nicht überbaubare Teile des Baugrundstücks, die rechnerisch aus den Vorschriften über das Maß der baulichen Nutzung und aus den Festsetzungen von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen zu ermitteln sind. Eine ev. gärtnerische Anlegung dieser Teile des Baugrundstücks ergibt sich aus dem Bauordmingsrecht.