Bebauungabsicht

Als Anhaltspunkte fair eine offensichtliche Bebauungabsicht kommen insbesondere Angaben der Beteiligten außerhalb des Genehmigungsverfahrens in Betracht, z. B. Zeitungsanzeigen oder sonstige Werbeaktionen für den Verkauf von Bauplätzen oder Gebäuden. Ferner kann auf Besonderheiten beim Kauf abgestellt werden, die zwingend auf eine Bebauungsabsicht hindeuten; das BVerwG erwähnt insoweit die Höhe des Kaufpreises, den Zuschnitt und die Größe des Teilgrundstücks, die besondere Lage - etwa innerhalb einer Streubebauung oder Splittersiedlung sowie. in besonders reizvoller Landschaft -, den entfernten Wohnsitz des Käufers. In allen diesen Fällen muss es sich aber um offensichtliche und eindeutige Indizien handeln; die bloße Vermutung einer Bebauungsabsicht reicht nicht aus. Auch wenn somit die Genehmigungspflicht nicht nur durch die angegebene, sondern außerdem auch durch die nicht angegebene, aber offensichtliche Bebauungsabsicht begründet ist, ist an der zu § 19 Abs. 2 BBauG 1960/1976 ergangenen Rechtsprechung des BVerwG festzuhalten, dass die Baugenehmigungsbehörde nicht von sich aus Nachforschungen über den wirklich Nutzungszweck anstellen muss. Dies ergibt sich zweifelsfrei aus § 20 Abs. 2, wonach die Behörde einen Ermessensspielraum hat, ob sie bei verheimlichter Bebauungsabsicht auf die wirkliche Nutzungsabsicht abstellen will oder nicht. Im übrigen wäre es der Behörde im Hinblick auf die relativ kurze Frist des § 19 Abs. 4, innerhalb derer sie über den Genehmigungsantrag zu entscheiden hat, kaum zuzumuten, noch größere Nachforschungen den wirklichen Nutzungszweck anzustellen. Der Umstand, dass die verheimlichte, aber offensichtliche Bebauungsabsicht die Genehmigungspflicht auslöst, die Behörde aber insoweit keine Nachforschungspflicht hat, kann freilich dazu führen, dass das Grundbuchamt aus Unkenntnis über die wirkliche Nutzungsabsicht - trotz ihrer Offensichtlichkeit - die Teilung nicht für genehmigungsbedürftig hält und sie im Grundbuch vollzieht oder dass die Baugenehmigungsbehörde aus derselben Erwägung heraus ein Negativattest erteilt. Die Folge ist, dass die Teilung materiell-rechtlich unwirksam ist, der Bewerber mithin kein Eigentum an dem gekaufen Grundstücksteil erwirbt. Diese Beeinträchtigung der Rechtssicherheit im Grundstücksverkehr ist aber im Interesse einer Sicherung der geordneten städtebaulichen Entwicklung hinzunehmen. Nach § 19 Abs. 1 Nr. 3 Alternative 3 ist eine Grundstückteilung ferner i genehmigungspflichtig, wenn sie zum Zweck kleingärtnerischer Dauernutzung vorgenommen wird. Der Begriff der kleingärtnerischen Dauernutzung ist nicht identisch mit dem Dauerkleingarten in § 9 Abs. 1 Nr. 15. Ein Dauerkleingarten ist in § 1 Abs. 3 Bundeskleingartengesetz vom 28. 1. 1983 definiert als ein Kleingarten auf einer Fläche, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist. Diese Definition setzt somit einen Bebauungsplan voraus, was im Außenbereich nur bei nichtqualifizierten Bebauungsplänen denkbar ist. Es wäre wenig sinnvoll, lediglich für die Teilung zum Zweck der Anlage von Kleingärten in einem dafür durch Bebauungsplan festgesetzten Gebiet eine Genehmigung zu verlangen, nicht aber für die Teilung zum Zweck der Schaffung sonstiger Kleingärten im Außenbereich, die in der Regel städtebauliche Belange wesentlich intensiver beeinträchtigen als ein durch Bebauungsplan ausgewiesenes Kleingartengelände. Für den Begriff der kleingärtnerischen Nutzung kann zwar auf die Definition des § 1 Abs. 1 Nr.1 Bundeskleingartengesetz zurückgegriffen werden; danach ist ein Kleingarten ein Garten, der dem Nutzer zur nicht-erwerbsmäßigen gärtnerischen Nutzung, insbesondere zur Gewinnung von Gartenbauerzeugnissen für den Eigenbedarf und zur Erholung dient. Dagegen ist es für eine kleingärtnerische Nutzung im Sinne des § 19 Abs. 1 Nr. 3 nicht notwendig, dass der Kleingarten in einer Kleingartenanlage liegt, auch wenn dies nach § 1 Abs. 1 Nr.2 Bundeskleingartengesetz Voraussetzung für einen Kleingarten im Sinn des Kleingartenrechts ist. Denn der Außenbereich wird durch eine größere Anzahl von isolierten Kleingärten mindestens genauso belastet wie durch eine Kleingartenanlage mit gemeinschaftlichen Einrichtungen gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 Bundeskleingartengesetz. Ebenso erscheint es nicht gerechtfertigt, unter einem Kleingarten nur einen gepachteten Garten zu verstehen, auch wenn § 1 Abs. 2 Bundeskleingartengesetz den Eigentümergarten vom Anwendungsbereich des Bundeskleingartengesetz ausnimmt. Denn gerade Eigentümerkleingärten im Außenbereich bereiten den Baugenehmigungsbehörden erfahrungsgemäß beinah noch mehr Probleme als gepachtete Kleingärten. Auch der Gesetzgeber hatte keine Beschränkung des § 19 Abs. 1 Nr. 3 auf gepachtete Kleingärten im Sinn; in den Gesetzesmaterialien ist ausdrücklich die Rede von einer kleingärtnerischen Nutzung durch den Grundstückserwerber selbst. Schließlich spricht auch das BVerwG von einer kleingärtnerischen Nutzung durch den Grundstückseigentümer.
Gegen die Genehmigungspflicht für Grundstücksteilungen zum Zweck der Dauernutzung als Kleingartengelände hat eingewandt, diese Regelung sei bedenklich, möglicherweise sogar verfassungswidrig, weil die Anlage von Kleingärten keiner Genehmigungspflicht unterliege und Kleingärten keine baulichen Anlagen im Sinne des § 29 seien, so dass § 35 nicht zur Anwendung komme. Richtig ist zweifellos, dass die Genehmigung einer Teilung zum Zweck der Einrichtung von Kleingärten nicht wegen eines Verstoßes gegen § 35 versagt werden kann und im Fall der Erteilung einer Teilungsgenehmigung keine Bindungswirkung nach § 21 eintritt. Dennoch ist die Genehmigungspflicht nicht sinnlos, sondern kann die unerwünschte Anlage von Kleingärten im Außenbereich verhindern. Eine Genehmigungspflicht der Teilung von Außenbereichsgrundstücken zum Zweck der Anlage von Kleingärten ist schon deshalb sinnvoll, weil dadurch die Möglichkeit besteht, den Erwerber des Teilgrundstücks im Genehmigungsverfahren nachdrücklich darauf hinzuweisen, dass er durch die Anlage eines Kleingartens kein Recht auf die Errichtung baulicher Anlagen, etwa eines Zauns oder eines Garten- bzw. Wochenendhauses erhält; in der Regel wird die städtebaulich unerwünschte Verfestigung von Kleingartenanlagen im Außenbereich vor allem dadurch bewirkt, dass die Kleingärten eingezäunt und mit festen Gebäuden versehen werden und die Kleingärtner diese häufig mit viel Liebe und Arbeit geschaffenen Anlagen nicht mehr aufgeben wollen. Nach § 19 Abs. 1 Nr. 3 letzte Alternative ist auch die Teilung eines Außenbereichsgrundstücks genehmigungspflichtig, die der Vorbereitung einer Bebauung oder einer kleingärtnerischen Dauernutzung dient. Diese Regelung ist erst durch die BBauG-Novelle 1979 geschaffen worden. Sie soll nach den Gesetzesmaterialien gewährleisten, dass die Genehmigungspflicht sich nicht nur aus den Vorstellungen des Eigentümers über die zukünftige Nutzung des abgetrennten Grundstücksteils ergibt, sondern dass auch auf die Vorstellungen des Erwerbers abgestellt werden kann und zwar unabhängig davon, ob der Erwerber selbst bauen will oder ob er eine Bebauung durch einen Dritten im Auge hat. Die Abgrenzung zu der 3. Alternative des § 19 Abs. 1 Nr. 3 ist unklar. Teilweise wird angenommen, der Zwecktatbestand stelle nur auf die Erklärungen des Eigentümers, der Vorbereitungstatbestand auf die Angaben des Erwerbers ab; diese Auslegung entspricht auch den Gesetzesmaterialien. Das BVerwG hat demgegenüber entschieden, der Vorbereitungstatbestand sei lediglich ein besonders erwähnter Unterfall des Zwecktatbestands nach § 19 Abs. 1 Nr. 3 3. Alternative; zwischen einer Teilung zum Zweck einer Bebauung und einer Teilung zur Vorbereitung einer Bebauung bestehe inhaltlich kein Unterschied. Der Gesetzgeber habe mit der besonderen Erwähnung des Vorbereitungstatbestands lediglich klarstellen wollen, dass es nach der Neufassung des § 19 Abs. 1 Nr. 3 nicht mehr darauf ankomme, ob der Eigentümer die Bebauung in seinen erklärten Willen aufgenommen habe, weil nunmehr auch eine einseitige Bebauungsabsicht durch den Käufer ausreiche. Diese Auslegung des § 19 Abs. 1 Nr. 3 letzte Alternative entspricht zwar nicht den Vorstellungen des Gesetzgebers, der einen neuen Genehmigungstatbestand schaffen wollte; außerdem spricht der Aufbau des § 19 Abs. 1 Nr. 3 eindeutig dafür, dass der Vorbereitungstatbestand eine eigene Alternative und nicht nur ein Unterfall des Zwecktatbestands sein soll. Die erweiternde Auslegung des BVerwG zum Begriff Zweck der Bebauung, dass nämlich die angegebenen Bauabsichten aller Beteiligter und sogar nicht angegebene, aber offensichtlich vorhandene Bauabsichten den Zwecktatbestand begründen können, führt allerdings zwangsläufig zu der Rechtsansicht des BVerwG, dass der Vorbereitungstatbestand im Zwecktatbestand aufgeht. Da dieser neuen Rechtsprechung aus den unter Rn. 15 dargelegten Gründen zu folgen ist, muss konsequenterweise auch der Rechtsprechung des BVerwG zur Bedeutung des Vorbereitungstatbestands gefolgt werden.