Bedeutung der Genehmigung

Die Teilungsgenehmigung nach § 19 Abs. 1 soll nach der Rechtsprechung des BVerwG anders als die Auflassungsgenehmigung nach § 19 Abs. 2 BBauG 1960/1976 kein privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt sein; eine nähere Begründung hierfür gibt das BVerwG allerdings nicht. Dieser Rechtsansicht kann nicht zugestimmt werden. Denn ebenso wie früher bei der Auflassung ist bei der Teilung die Wirksamkeit einer privatrechtlichen Erklärung davon abhängig, dass eine Genehmigung der Baugenehmigungsbehörde erteilt wird; die Teilungserklärung kann ohne die Genehmigung keine Rechtswirkungen entfalten. Dass die Auflassung eine zweiseitige, die Teilung nur eine einseitige Erklärung darstellt, ist insoweit ohne Bedeutung. Schrödter und Steiner gehen ebenfalls davon aus, dass die Teilungsgenehmigung ein privatrechtsgestaltender Verwaltungsakt ist. Für die Wirksamkeit der Teilungsgenehmigung ist es nicht von Bedeutung, ob die Genehmigung rechtmäßig ist. Auch bei einer zu Unrecht erteilten Genehmigung kann die Teilung des Grundstücks im Grundbuch wirksam vollzogen werden und tritt die Bindungswirkung des § 21 Abs. 1 ein. Die Wirksamkeit einer Teilungsgenehmigung entfällt erst, wenn sie zurückgenommen wird und diese Maßnahme bestandskräftig ist oder aber die Behörden den sofortigen Vollzug nach § 80 Ab. 2 Nr. 4 VwGO angeordnet haben. Das gleiche gilt, wenn eine Teilungsgenehmigung durch ein rechtskräftiges Urteil des Verwaltungsgerichts auf eine Nachbarklage hin aufgehoben wird. Die privatrechtliche Rechtswirkung der erteilten oder fingierten 41 Teilungsgenehmigung besteht darin, dass die Teilung gemäß § 23 Abs.! im Grundbuch vollzogen werden kann. § 23 Abs. 1 sagt allerdings nichts darüber aus, ob die Genehmigung bestandskräftig sein muss. Da ein Nachbarwiderspruch aber mit Wirkung vom Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung aufschiebende Wirkung nach § 80 Abs. 1 VwGO haben würde mit der Folge, dass ein Vollzug der Teilung unzulässig und eine bereits vollzogene Teilung rechtswidrig wäre, wird man wohl für den Vollzug der Teilung durch das Grundbuchamt voraussetzen müssen, dass die Teilungsgenehmigung entweder bestandskräftig oder aber gemäß § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwGO sofort vollziehbar ist. Im letzteren Fall besteht allerdings immer noch die Möglichkeit, dass das Verwaltungsgericht im Verfahren nach § 80 Abs. 5 VwGO auf einen Nachbarwiderspruch hin die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs bzw. der Klage anordnet oder aber im Klageverfahren gemäß § 113 Abs. 1 VwGO die Teilungsgenehmigung aufhebt, so dass dadurch die Rechtswirkungen der Teilungsgenehmigung mit Wirkung entfallen und das Grundbuch unrichtig wird. Die Erteilung der Genehmigung und dementsprechend auch ihre Versagung hat keine unmittelbaren Auswirkungen auf die Gültigkeit eines schuldrechtlichen Vertrags, zu dessen Erfüllung die Teilung eines Grundstücks notwendig ist. Allerdings wird durch die bestandkräftige Versagung der Teilungsgenehmigung die Erfüllung des Vertrags unmöglich. Nach der Rechtsprechung des BGH finden in diesem Fall §§ 440 Abs.!, 323 if BGH Anwendung, so dass im Regelfall der Verkäufer den Anspruch auf Zahlung des Kaufpreises gemäß § 323 Abs. 1 BGB verliert. Falls es sich aber um einen Spekulationskauf handelt, bei dem also der Käufer das Risiko der Bebaubarkeit tragen sollte, beibt der Käufer gemäß § 324 BGB zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet. Hat dagegen der Verkäufer die Bebaubarkeit zugesichert, dann hat er dem Verkäufer Schadensersatz wegen einer selbständigen Garantiezusage zu leisten. Wird dagegen eine Teilungsgenehmigung zu Unrecht erteilt und deshalb später zurückgenommen, dann findet nach der Rechtsprechung des BGH Gewährleistungsrecht nach § 459 ff. BGB Anwendung. Der Käufer hat hier nämlich - anders als im Fall der Versagung der Teilungsgenehmigung - zunächst Eigentum an dem abgeteilten Grundstück erworben, so dass der Kaufvertrag erfüllt wurde und damit eine Anwendung der §§ 440 Abs. 1, 323 BGB ausscheidet. Da das Grundstück, wenn es infolge der Rücknahme der Teilungsgenehmigung nicht mehr bebaubar ist, einen Mangel im Sinne des § 459 BGB aufweist, stehen dem Käufer Gewährleistungsansprüche zu. Problematisch ist allerdings die Frage der Verjährung. Geht man mit dem BGH davon aus, dass der Mangel objektiv bereits im Zeitpunkt des Eigentumsübergangs vorhanden war, dann könnte der Gewährleistungsanspruch bereits nach § 477 BGB verjährt sein, wenn die Rücknahme der Teilungsgenehmigung bestandskräftig geworden ist. Dieser Umstand kann zu einer Einschränkung des Ermessens der Baugenehmigungsbehörde bei der Rücknahme einer zu Unrecht erteilten Teilungsgenehmigung führen.
Die öffentlich-rechtlichen Rechtswirkungen der erteilten oder fingierten Teilungsgenehmigung ergeben sich aus der Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1. Nach dieser Vorschrift kann eine Baugenehmigung innerhalb von drei Jahren seit Erteilung der Teilungsgenehmigung nicht aus Gründen versagt werden, die bei der Erteilung der Teilungsgenehmigung nach § 20 Abs. 1 zu prüfen waren. Diese Bindungswirkung ist grundstücksbezogen. Sie begünstigt also nicht nur den Adressaten der Teilungsgenehmigung, sondern jeden, der das Grundstück bebauen will. Die Teilungsgenehmigung erfüllt damit eine ähnliche Funktion wie ein Bauvorbescheid oder eine Zusicherung. Dies gilt auch im Verhältnis zu den Nachbarn; mit Bestandskraft der Teilungsgenehmigung können diese innerhalb der Frist des § 21 Abs. 1 keine Abwehrrechte aus §§ 30 bis 36 gegenüber dem geplanten Bauvorhaben geltend machen. Voraussetzung hierfür ist freilich, dass die Teilungsgenehmigung den Nachbarn bekannt gegeben wurde, da sie sonst ihnen gegenüber keine Rechtswirkungen entfalten kann.
Nach der Rechtsprechung des BVerwG kann eine zu Unrecht erteilte Teilungsgenehmigung nach § 48 VwVfG zurückgenommen werden. Dabei ist abzuwägen zwischen dem Vertrauensschutz der Betroffenen und dem öffentlichen Interesse an der Erhaltung der städtebaulichen Ordnung. Ein Bedürfnis nach einer Rücknahme einer zu Unrecht erteilten bzw. als erteilt geltende Teilungsgenehmigung besteht vor allem wegen der Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung nach § 20 Abs. I. Wegen der Einzelheiten zur Rücknahme einer erteilten oder fingierten Teilungsgenehmigung siehe die Kommentierung zu § 21.