Begriff der Bebauung

Das Vorkaufsrecht kann, soweit es für dessen Ausschluss nach § 26 Nr. 4 auf die maßnahmegerechte Bebauung und Nutzung ankommt, auch dann nicht ausgeübt werden, wenn der Käufer Nutzungsänderungsabsichten geäußert hat.
Missstände oder Mängel bei baulichen Anlagen - Trotz plankonformer oder Bebauung und Nutzung des Grundstücks kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausüben, wenn eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne des §177 Abs. 2 und 3 Satz 1 aufweist. Das Vorkaufsrecht dient insoweit den gleichen Zielen wie das Instandsetzungs- und Modernisierungsgebot des § 177, ohne dass jedoch die Ausübung des Vorkaufsrechts an die weiteren Voraussetzungen für den Erlass eines Instandsetzungs- oder Modernisierungsgebotes gebunden ist. Denn die Gemeinde soll mit dem Vorkaufsrecht möglichst frühzeitig städtebaulichen Missständen entgegenwirken können. Es ist daher z. B. zur Ausübung des Vorkaufsrechts nicht notwendig, dass die alsbaldige Durchführung eines Instandsetzungsgebotes aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist, wie dies § 175 Abs. 2 vorsieht. Liegen Missstände oder Mängel vor, so kann der Käufer allerdings nach § 27 Abs. 1 Satz 2 das Vorkaufsrecht abwenden, wenn er die Missstände oder Mängel binnen angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 zur Beseitigung verpflichtet.
BauGB-Maßnahmengesetz - § 26 ist auf das Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB-MaßnahmenG entsprechend anzuwenden.
Beitrittsgebiet und Berlin - Zum Vorkaufsrecht im Beitrittsgebiet und in Berlin. Für den Ausschluss des Vorkaufsrechts nach § 26 gelten keine Besonderheiten.
§ 27 Abwendung des Vorkaufsrechts - Der Käufer kann die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn die Verwendung des Grundstücks nach den baurechtlichen Vorschriften oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bestimmt oder mit ausreichender Sicherheit bestimmbar ist, der Käufer in der Lage ist, das Grundstück binnen angemessener Frist dementsprechend zu nutzen, und er sich vor Ablauf der Frist nach §28 Abs. 2 Satz 1 hierzu verpflichtet. Weist eine auf dem Grundstück befindliche bauliche Anlage Missstände oder Mängel im Sinne des §177 Abs. 2 und 3 Satz 1 auf, kann der Käufer die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden, wenn er diese Missstände oder Mängel binnen angemessener Frist beseitigen kann und er sich vor Ablauf der Frist nach §28 Abs. 2 Satz 1 zur Beseitigung verpflichtet. Die Gemeinde hat die Frist nach § 28 Abs. 2 Satz 1 auf Antrag des Käufers um zwei Monate zu verlängern, wenn der Käufer vor Ablauf dieser Frist glaubhaft macht, dass er in der Lage ist, die in Satz 1 oder 2 genannten Voraussetzungen zu erfüllen.
Ein Abwendungsrecht besteht nicht
1. in den Fällen des § 24 Abs.1 Nr.1 und
2. in einem Umlegungsgebiet, wenn das Grundstück für Zwecke der Umlegung benötigt wird.
§ 27 verneint das Wohl der Allgemeinheit im Sinn des § 24 Abs. 3 Satz 1 generell, wenn die dort genannten Voraussetzungen für die Abwendung des Vorkaufsrechts vorliegen. Die Vorschrift enthält so genannte negative subjektive Ausübungsvoraussetzungen für alle Vorkaufsrechte nach den §§24 und 25. Liegen die Abwendungsvoraussetzungen nicht vor, so kann die Ausübung des Vorkaufsrechts dennoch unzulässig sein, wenn das Wohl der Allgemeinheit aus anderen als den in § 27 aufgeführten Gründen zu verneinen ist. Mit der rechtswirksamen Ausübung des Abwendungsrechts entfällt das Wohl der Allgemeinheit für das von der Gemeinde eventuell bereits ausgeübte Vorkaufsrecht mit der Folge, dass die Gemeinde einen bereits erlassenen Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts aufheben muss. § 27 kommt - von der Systematik her - erst zur Anwendung, wenn zuvor das Wohl der Allgemeinheit nach § 24 Abs. 3 Satz 1 bejaht worden ist und kein Ausschlussgrund nach § 26 vorliegt. Nicht unter § 27 fallen Vereinbarungen zwischen Gemeinde und, Käufer, die sicherstellen sollen, dass besonders schutzwürdige Gründe in der Person des Käufers, welche zunächst dem Wohl der Allgemeinheit und damit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 3 Satz 1 entgegenstehen, auch später noch gegeben sind.