Begriff Grundstück

Zum Begriff Grundstück hat das BVerwG mehrfach entschieden, dass sich der vom BBauG bzw. BauGB verwendete Begriff mit dem grundbuchrechtlichen deckt. Das schließt nicht aus, dass in Ausnahmefällen, wenn mit dem grundbuchrechtlichen Begriff der Sinn einer bestimmten bau- und bodenrechtlichen Regelung handgreiflich verfehlt würde, die Verwendung eines besser angepassten Begriffs vertretbar und auch geboten ist. Dies ist jedoch nicht schon der Fall, wenn die auch grundbuchmäßige Trennung tatsächlich getrennter Flächen dem Begriff der bodenrechtlich beachtlichen Teilung unterstellt wird; nur wenn aus räumlich getrennten Flächen ein einziges Buchgrundstück gebildet und dessen weitere Verwendung dem Genehmigungserfordernis, also einer bodenverkehrsrechtlichen Kontrolle unterstellt wird, ist auf Dauer sichergestellt, dass - z. B. bei Altenteilhäusern - bestimmte Änderungen unterbleiben. Zur Notwendigkeit einer Teilungsgenehmigung bei räumlich getrennten Grundstücken.
§ 19 Abs. 2 verlangt eine Erklärung des Eigentümers, dass das Grundstück geteilt werden soll; eine von einem anderen, etwa dem Erwerber des abzutrennenden Grundstücksteils abgegebene Erklärung reicht demnach nicht aus. Hierfür spricht nach der Rspr. des BVerwG zunächst der Wortlauf der Vorschrift. Durchschlagende Gründe, über diesen hinauszugehen, ergeben sich vom Sinnzusammenhang nicht. Etwaigen Interessen Dritter daran, möglichst frühzeitig etwas über die Teilbarkeit eines Grundstücks oder die Bebaubarkeit eines geteilten Grundstücks zu erfahren, steht gegenüber, dass dem Bodenverkehr - sowohl um seiner selbst willen wie auch wegen des Zusammenhangs mit dem Grundbuchrecht - in gesteigertem Maße daran gelegen sein muss, an leicht feststellbare Sachverhalte anzuknüpfen. Würden Teilungserklärugen außer vom Eigentümer auch von sonstigen Berechtigten oder gar Interessenten zugelassen, so wären eindeutige Grenzen nicht mehr zu ziehen. Es könnten z. B. bei einem Teilungsverkauf desselben Grundstück an verschiedene Käufer mehrere voneinander abweichende Erklärungen abgegeben werden, die zu einer unvertretbaren Rechtsunsicherheit und Rechtsunklarheit führen würden. Eigentümer im Sinne der Vorschrift ist dabei nur der Eigentümer im Rechtssinne, also der im Grundbuch eingetragene. Eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass nur der Eigentümer die Teilungserklärung nach § 19 Abs. 2 abgeben kann, ist für den durch eine Auflassungsvormerkung gesicherten Grundstückserwerber zu machen. Diesem kann das zukünftige Eigentum an dem Grundstück nicht mehr streitig gemacht werden; er ist de facto der Eigentümer des Grundstücks. Es erscheint nicht gerechtfertigt, dass er mit einer Teilungserklärung warten muss, bis der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen ist. Die Teilung darf freilich in diesem Fall grundbuchrechtlich erst vorgenommen werden, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dadurch ist auch gewährleistet, dass eine Teilung des Grundstücks nicht erfolgt, wenn das der Eintragung der Auflassungsvormerkung zugrunde liegende Rechtsgeschäft wieder rückgängig gemacht wird. Abs. 2 schließt nicht aus, dass eine Teilungserklärung durch einen Vertretungsberechtigten im Namen des Eigentümers abgegeben wird; denn die Erklärung durch den Vertretungsberechtigten wirkt nach § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB unmittelbar für und gegen den Vertretenen. Der Inhalt der Teilungserklärung muss darauf gerichtet sein, dass ein Grundstücksanteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück mit anderen Grundstücken oder mit Teilen anderer Grundstücke eingetragen werden soll. Es muss somit erkennbar sein, dass eine grundbuchrechtliche Teilung vorgenommen werden soll. Ist dagegen nicht beabsichtigt, den wegzumessenden Grundstücksteil im Grundbuch abzuschreiben und selbständig eintragen zu lassen, so liegt in der Erklärung keine Teilungserklärung. Eine bloße Vor-Anfrage ist somit kein genehmigungsfähiger Rechtsvorgang, und ihre Beantwortung ist noch keine Genehmigung im Sinne des Absatzes 3. Nicht genehmigungsfähig und somit auch nicht genehmigungsbedürftig ist die allgemeine Erklärung, es sei beabsichtigt, aus einem nach Lage und Größe noch nicht bestimmten abgetrennten Teil eines Grundstücks ein neues Baugrundstück zu bilden. Dagegen braucht die Erklärung nicht unmittelbar darauf gerichtet zu sein, dass das GBA eine grundbuchrechtliche Teilung vornehmen soll. Unerheblich ist auch, ob mit der Teilung ein Eigentumswechsel verbunden ist. Auch die Teilung eines Grundstücks ohne Eigentumsveränderung, eine Vermessung im eigenen Besitz, wird von der Vorschrift. Die Teilungserklärung muss wegen der Frist des § 19 Abs. 4 Satz 3 eindeutig erkennen lassen, in welcher Weise das Grundstück aufgeteilt werden soll. Die erforderliche Eindeutigkeit ist nicht mehr gegeben, wenn dem Antrag zwei unterschiedliche Pläne für die Teilung des Grundstücks beigefügt werden. Soweit eine Nutzungsabsicht in die Erklärung aufgenommen wird, muss auch diese eindeutig dargelegt werden. Die Teilung wird in der Regel durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt vorgenommen. Hier für ist die Form des § 29 GBO zu beachten. Die Teilungserklärung kann auch zusammen mit der notariellen Beurkundung eines Kaufvertrags oder der Auflassungserklärung erfolgen. Die Teilungserklärung braucht nicht unmittelbar vor dem Grundbuchamt abgegeben werden. Es reicht aus, wenn sie in einer Urkunde, die die Form des § 29 GBO aufweist, enthalten ist und diese dem Grundbuchamt vorgelegt wird. Gleichgültig ist, ob die Vorlage an das Grundbuchamt durch den Eigentümer, den Käufer oder den Notar erfolgt. Entscheidend ist allein, dass die Erklärung des Eigentümers über die Teilung des Grundstücks zur Vorlage beim Grundbuchamt bestimmt ist.
Unter sonst wie erkennbar gemachte Erklärung sind solche zu verstehen, die nicht gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben worden sind. Die an der Grundstücksteilung Beteiligten und auch die Behörden haben ein Interesse daran, dass möglichst frühzeitig die Zulässigkeit der geplanten Teilung geklärt wird. Daher werden auch solche Erklärungen des Eigentümers als Teilungserklärung im Sinn des § 19 Abs. 2 gewertet, die noch nicht unmittelbar auf die Vornahme der Teilung abzielen, sondern diese Teilung erst vorbereiten. Freilich muss dahinter die Absicht des Grundstückseigentümers stehen, das Grundstück zu teilen. Als sonst wie erkennbar gemachte Erklärung kommt insbesondere der Antrag auf Vermessung eines abzutrennenden Grundstücksteils in Betracht. Ein solcher Antrag ist als Teilung anzusehen, wenn der Eigentümer gleichzeitig eindeutig zu erkennen gibt, dass die Vermessung des Grundstücks zum Zweck einer vom Grundbuchamt durchzuführenden Teilung vorgenommen werden soll. Sollen dagegen lediglich einzelne Teilflächen eines Grundstücks vermessen werden, ohne dass eindeutig zum Ausdruck gebracht wird, dass diese Teile grundbuchmäßig abgeschrieben werden sollen, liegt keine Teilungserklärung im Sinn von § 19 Abs. 2 vor. Die Erkennbarkeit der Teilungsabsicht kann auch in einem Kaufvertrag begründet sein, in dem sich der Eigentümer zur Abtrennung eines Teils seines Grundstücks verpflichtet. Eine Teilung in sonst wie erkennbarer Weise ist schließlich auch darin zu sehen, dass vom Grundstückseigentümer bei der Baugenehmigungsbehörde ein Antrag auf Erteilung einer Teilungsgenehmigung gestellt wird. Denn dadurch wird eindeutig die Absicht zum Ausdruck gebracht, das Grundstück zu teilen.