Beplanten-Innenbereich

Im nicht beplanten Innenbereich ist eine Grundstücksteilung zunächst 1 unzulässig, wenn die mit der Teilung bezweckte Nutzung den Festsetzungen eines nicht qualifizierten Bebauungsplans im Sinn des § 30 Abs 2 widerspricht; es gelten insoweit dieselben Grundsätze wie beim qualifizierten Bebauungsplan. Besteht ein solcher Widerspruch nicht, dann richtet sich die Zulässigkeit der Teilung danach, ob die beabsichtigte Nutzung nach § 34 Abs. 1 oder 2 zulässig ist. § 20 Abs. 1 Nr. 2 stellt darauf ab, ob sich das Vorhaben im Sinn des 1 § 34 Abs. 1 u. 2 in die Umgebung einfügt. Diese Fassung der Vorschrift bedarf für die Heranziehung des § 34 Abs. 2 einer gewissen berichtigenden Auslegung. Denn § 34 Abs. 2 stellt gerade nicht darauf ab, ob das Vorhaben sich in die Umgebung einfügt. Es kommt vielmehr darauf an, ob das Vorhaben nach §§ 2 ff. BauNVO in einem derartigen Baugebiet zulässig ist. In dem Verfahren nach § 19 Abs. l ist wegen der Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 die Zulässigkeit der beabsichtigten Bebauung zu prüfen. Daraus folgt zwangsläufig, dass es in einem faktischen Baugebiet allein auf die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 2 ankommen kann, und zwar unabhängig davon, ob sich das Vorhaben in die nähere Umgebung einfügt; entscheidend ist allein, ob das Vorhaben nach § 34 Abs. 2 i. V. m. §§ 2 ff. BauNVO zulässig ist. § 34 Abs. 2 Halbsatz 2 sieht auch eine entsprechende Anwendung des § 31 Abs. 1 und 2 vor. Da der Baugenehmigungsbehörde insoweit bei der Erteilung einer Baugenehmigung ein Ermessensspielraum eingeräumt ist, muss gleiches auch für die Teilungsgenehmigung nach § 19 Abs. 1 Nr. 2 gelten.
Das Einfügen der bezweckten Nutzung in die nähere Umgebung ist also für die Genehmigungsfähigkeit der Teilung nur dann von Bedeutung, wenn die nähere Umgebung diffus bebaut ist, also keinem Baugebietstypus nach §§ 2ff. BauNVO entspricht. In einem derartigen Fall muss sich die beabsichtigte Nutzung in den durch die in der Umgebung vorhandene Bebauung gebildeten Rahmen einfügen, sie darf keine städtebaulich relevanten Spannungen zur umgebenden Bebauung begründen oder bereits vorhandene Spannungen erhöhen; insbesondere darf das beabsichtigte Vorhaben nicht gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen. Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 20 Abs. 1 Nr. 2 ist es nicht von Bedeutung, ob das Bauvorhaben neben dem Einfügen auch die weiteren Anforderungen des § 34 Abs. 1 (gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, keine Beeinträchtigung des Ortsbilds) erfüllt. Dabei ist allerdings zu berücksichtigen, dass diesen Tatbestandsmerkmalen des § 34 Abs. 1 neben dem Einfügen kaum eine eigenständige Bedeutung zukommt.
§ 20 Abs. 2 Nr. 2 nimmt nur Bezug auf § 34 Abs. 1 und 2, nicht auf § 34 Abs. 3. Daraus darf aber nicht geschlossen werden, dass diese Befreiungsregelung bei der Entscheidung über die Teilungsgenehmigung im nicht beplanten Innnenbereich unberücksichtigt bleiben müsse. Es gelten insoweit vielmehr dieselben Grundsätze wie bei der Teilungsgenehmigung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans; es steht danach im Ermessen der Baugenehmigungsbehöde, ob sie die Möglichkeit einer Befreiung bereits im Verfahren nach § 19 prüfen will. Sofern eine Satzung nach § 34 Abs. 4 vorhanden ist, muss das Bauvorhaben den Bestimmungen dieser Satzung entsprechen. Es gibt keine sachliche Rechtfertigung dafür, dass im Rahmen des Verfahrens nach §§ 19 ff. zwar die Festsetzungen eines einfachen Bebauungsplans zu beachten sind, nicht aber die Bestimmungen einer Satzung nach § 34 Abs. 4. Auch bei § 20 Abs. 1 Nr. 2 ist nicht zu prüfen, ob die Erschließung gesichert ist; es gelten insoweit dieselben Grundsätze wie bei Teilungen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.
Nach dem zweiten Halbsatz des § 20 Abs. 1 Nr. 2 darf in den Fällen, in denen keine Nutzung bezweckt ist, kein Grundstück entstehen, auf dem Vorhaben aus den genannten Gründen unzulässig sind. Die Worte aus den genannten Gründen beziehen sich auf die im I. Halbsatz genannten Gründe, d. h. eine Teilung soll unzulässig sein, wenn ein Vorhaben mit den Festsetzungen eines nichtqualifizierten Bebauungsplans nicht übereinstimmen würde oder wenn sich jegliches Vorhaben nicht in die Umgebung einfügen würde; letzteres ist nur dann vorstellbar, wenn in einem Gebiet mit durchweg großflächigen Baugrundstücken durch die Teilung eines Grundstücks zwei oder mehrere selbständige Grundstücke entstehen würden, die nur dann bebaut werden können, wenn eine wesentlich höhere Grundflächenzahl als in der Umgebung zugelassen wird. Es soll durch diesen Versagungstatbestand insbesondere die Bildung von Zwerggrundstücken verhindert werden, die überhaupt nicht bebaubar sind. Das BVerwG hat im Urteil vom 24.10. 1980 die Ansicht vertreten, § 20 Abs. 1 Nr. 2 2. Halbsatz erlaube die Versagung der Teilungsgenehmigung auch dann, wenn durch die Teilung ein rechtswidriger Zustände entstehe; in den beiden vom BVerwG entschiedenen Fällen hätte ein bebautes Grundstück durch die Teilung die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt verloren. Das BVerwG führt zur Begründung lediglich aus, diese über den Wortlaut der Vorschrift hinausgehende Auslegung sei geboten, weil § 20 Abs. 1 Nr. 2 nicht die Möglichkeit habe eröffnen wollen, einen rechtswidrigen Zustand zu schaffen. Dieser Rechtsprechung kann nur in eingeschränktem Umfang zugestimmt werden. Eine erweiternde Auslegung des § 20 Abs. 1 Nr. 2 ist sicher insoweit gerechtfertigt, als es nicht ausschließlich auf die Zulässigkeit der noch beabsichtigten Bebauung ankommt, sondern außerdem auch hinsichtlich der bereits vorhandenen Bebauung durch die Teilung kein bauplanungsrechtlich rechtswidriger Zustand entstehen darf; dies wäre z. B. der Fall, wenn durch die Verkleinerung der Grundstücksfläche infolge der Teilung ein im Vergleich zur Umgebung unangemessen intensiv bebautes Grundstück entstehen würde. Dagegen kann wegen eines drohenden Verstoßes gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften - etwa Unterschreiten der Abstandsfläche oder fehlende öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt - die Teilungsgenehmigung nach § 20 Abs. 1 nicht versagt werden. Denn es ist nicht Aufgabe der §§ 19 ff., für die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu sorgen, zumal dem Bundesgesetzgeber hierfür die Gesetzgebungskompetenz fehlen würde. Soweit durch die Teilung ein bauordnungsrechtlich rechtswidriger Zustand geschaffen würde, kann nur eine nach Bauordnungsrecht erforderliche Teilungsgenehmigung versagt werden. Im übrigen kann die Baugenehmigungsbehörde in derartigen Fällen die Baugenehmigung für das bestehende Gebäude widerrufen; ein Hinweis auf diese Möglichkeit wird den Eigentümern regelmäßig dazu veranlassen, von einer Teilung Abstand zu nehmen.