Berechnung des Minderwerts

Zur Berechnung des Minderwerts bei schwammbefallenen, abbruchreifen Gebäuden.
Aus den Gründen: Nach § 472 BGB geschieht die Minderung auf der Grundlage einer Verhältnisrechnung. Der Kaufpreis wird in dem gleichen zahlenmäßigen Verhältnis herabgesetzt, das im Zeitpunkt des Verkaufs zwischen dem (hypothetischen) Wert der Sache, wenn sie mangelfrei gewesen wäre, einerseits und ihrem tatsächlichen, durch den Mangel beeinträchtigten Wert andererseits bestanden hat. Dieser sogenannte Minderungssatz (Herabsetzungsquote) ist im vorliegenden Fall vom Landgericht mit 50% errechnet worden. Dem hat sich das Berufungsgericht - wenn auch mit teilweise abweichender Begründung - im Ergebnis insoweit angeschlossen, als nach seiner Ansicht jedenfalls kein höherer Minderungssatz (insbesondere nicht die von der Kläger begehrte Quote von 85%) in Betracht kommt; ob der Satz niedriger sei als 50%, brauchte es von seinem Standpunkt aus nicht zu entscheiden, da das landgerichtliche Urteil lediglich seitens der Kläger, nicht dagegen auch durch die Beklagte angefochten worden ist, letztere sich also mit einer Kaufpreisherabsetzung um die Hälfte abgefunden hat. Zu dem genannten, 50% nicht übersteigenden Minderungssatz ist das Oberlandesgericht auf Grund der Feststellung gelangt, dass das verkaufte Anwesen in mangelfreiem Zustand 66000 DM wert gewesen wäre und dass sein Wert durch den Schwammbefall des Hauses nicht unter die Grenze von 33000 DM (nämlich den Wert des bloßen Grund und Bodens) herabgesunken sei.
Wie viel der Kaufpreis insgesamt beträgt, den die Kläger teils schon bezahlt hat, teils noch in Zukunft bis zum Lebensende der Beklagte in Gestalt von Rentenzahlungen und Wohnungsentgelt zu leisten haben wird, hat der BerRichter offen gelassen. Er begnügt sich mit der Feststellung, ihre bis zum 30. 11. 1969 geschuldeten Vertragsleistungen hätten sich auf 101596,92 DM belaufen; hiervon habe sie nach ihrem , unbestrittenen Vorbringen die Hälfte, nämlich 50 798,46 DM, auch tatsächlich bis zu dem angegebenen Zeitpunkt bezahlt, während eine behauptete geringfügige Mehrzahlung (157,44 DM) nicht dargetan sei. Einer genauen Ermittlung dessen, was sie laut Vertrag in der Folgezeit noch an Rente und Wohnungsentgelt werde leisten müssen, bedürfe es aus dem Grunde nicht, weil die Kläger immer nur die Hälfte der vertraglich vorgesehenen Leistungen erbringe und die Minderung in der Weise zu vollziehen sei, dass sowohl die Kaufpreisanzahlung als auch die wiederkehrenden Beträge im gleichen Verhältnis - d. h. hier um die Hälfte - herabgesetzt würden (unter Bezugnahme auf Staudinger-Ostler, BGB 11. Aufl. § 465 Anm. 25 und Palandt, BGB § 472 Anm. 3, gemeint ist wohl: Anm. 4).
Hiervon ausgehend erachtet das angef. Urteil den in der BerInstanz gestellten Zahlungsantrag der Kläger und ihr Begehren auf Feststellung einer Aufrechnungsbefugnis im vollen Umfang für unbegründet. Ebenso wenig könne eine Herabsetzung des Wohnungsentgelts unter den vom Landgericht erkannten Betrag von 50 DM monatlich verlangt werden. Ein Recht auf Unzulässigerklärung der wegen der Rente betriebenen Zwangsvollstreckung stehe der Kläger, da sich der Monatsbetrag infolge der Wertsicherungsklausel inzwischen auf 1 157 DM erhöht habe, eigentlich nur noch in Höhe von 221,20 DM zu; da jedoch die landgerichtliche Entscheidung mangels Anfechtung durch die Beklagte nicht zu Ungunsten der Kläger geändert werden könne, müsse es insoweit bei dem dort zugesprochenen höheren Betrag von 271,10 DM verbleiben. Das BerUrt. versagt schließlich auch dem Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel, den die Kläger auf vermeintlichen Wegfall der Geschäftsgrundlage stütze, den Erfolg.
2. Der Rev., die dies als fehlerhaft bekämpft, ist zuzugeben, dass die Urteilsausführungen, soweit es um den Minderungssatz von nicht mehr als 50% geht (Abschnitt 1.1 Nr. 2 Buchst. d der Entscheidungsgründe), rechtlichen Bedenken unterliegen.
Bei der Ermittlung des Wertes, den das verkaufte Anwesen im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ohne den Schwammbefall - also in mangelfreiem Zustande (§ 472 Abs. 1 BGB) - gehabt haben würde, hat das Oberlandesgericht sich der Auff. des zweitinstanzlichen Sachverständigen, Stadtbaumeister a.D. H., angeschlossen, der in diesem Punkt, nahezu übereinstimmend mit einer vom Landgericht eingeholten amtlichen Schätzung des Gutachterausschusses der Stadt F. (70000 DM), zu einem Betrag von 66000 DM gelangt ist. Das wurde damals auch von der Kläger nicht bemängelt (Schriftsatz vom 17. 9. 1969, S. 10). Soweit sie jetzt mit der Rev. unter Hinweis auf § 286 ZPO rügt, dass der BerRichter das streitige Anwesen zu Unrecht als kein ausgesprochenes Mietwohngrundstück bezeichnet habe (BU S. 28), setzt sie sich in Widerspruch zu ihrem eigenen Vortrag über den mangelnden Komfort der seinerzeit im Hause vorhandenen Räumlichkeiten (Schriftsatz vom 18. 11. 1969, S. 6; vgl. auch die Baubeschreibung im Hauptgutachten H., S. 2). Außerdem handelt es sich bei den beanstandeten Worten um eine beiläufige Bemerkung, mit der nur erläutert werden sollte, weshalb H. gemäß § 14ff. der Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken vom 7. 8. 1961 (BGBl. I 1183) in erster Linie vom Sachwert ausgegangen ist; dass er dann unterstützend auch noch den Ertragswert (§§ 7ff., 18 aa0) herangezogen hat, wird im angef. Urteil ausdrücklich festgestellt (S. 28).
Nicht gefolgt dagegen ist das Berufungsgericht dem Sachverständigen hinsichtlich seiner Bewertung des Grundstücks im mangelhaften Zustand, d. h. mit Schwammbefall. Den bei Vertragsabschluss im Herbst 1962 infolge dieses Befalls tatsächlich bestehenden, geringeren Wert hat H. im Ergänzungsgutachten vom 26. 6. 1969 ohne Berücksichtigung eines merkantilen Minderwerts mit insgesamt 12500 DM errechnet: ausgehend von 80000 DM Sachwert bei Mangelfreiheit, worin 33000 DM für den Grund und Boden enthalten waren, zog er hiervon 55000 DM für Schwammbeseitigung, Unterhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie fehlende Horizontalisolierung ab, so dass ein restlicher Sachwert von 25000 DM verblieb; als Ertragswert setzte er wegen Nichtvermietbarkeit des abbruchreifen Gebäudes den Betrag null ein, bildete das arithmetische Mittel aus beiden Zahlen und kam so zu einem Verkehrswert = Verkaufswert in vorgenannter Höhe. Demgegenüber vertritt das angef. Urteil den Standpunkt, dieser Wert sei in Wirklichkeit höher gewesen, er habe sich auf mindestens 33000 DM belaufen, d. h. auf den Betrag, der im Gutachten schon allein für Grund und Boden eingesetzt werde.
Sein Abweichen vom Sachverständigen begründet das Urteil damit, er sei von rein technischen Erwägungen ausgegangen und habe, wenn er das Haus wegen Schwammbefalls, hohen Alters und schlechten baulichen Zustandes als abbruchreif ansah, die Tatsache außer acht gelassen, dass die Kläger sich nach Feststellung des Schwammbefalls entschieden habe, es nicht abzureißen, sondern zu sanieren; damit habe sie zum Ausdruck gebracht, das Gebäude selbst verkörpere noch einen gewissen Wert und sei keineswegs abbruchreif; denn anderenfalls hätten alle Schwammbekämpfungsmaßnahmen keinen Sinn gehabt und es wäre zweckmäßiger und wirtschaftlicher gewesen, einen Neubau zu errichten. Ob dem Sachverständigen, soweit er den objektiven Wert des Grundstücks im schwammbefallenen Zustande ohne Berücksichtigung etwaigen merkantilen Minderwerts mit nur 12 500 DM ansetze, zu folgen sei, könne offen bleiben, da auf jeden Fall der von ihm selbst mit 33 000 DM angenommene Wert des Grund und Bodens die unterste Grenze bilde, bis zu der eine Herabsetzung des Kaufpreises in Betracht komme; dieser Wert könne nur dann von einer Minderung mit erfasst werden, wenn Abbruchskosten entstanden wären, aber solche Kosten schieden nach der durchgeführten Mängelbeseitigung gerade aus.
Hiergegen wendet sich die Rev. mit Recht. Inwieweit bereits ihre Rüge durchgreift, dass das Berufungsgericht keine einschlägigen Sachkenntnisse besitze und sich daher nicht ohne zusätzliche Beweiserhebung in) Gegensatz zu den Feststellungen H. habe setzen dürfen, kann ebenso dahingestellt bleiben wie die weitere Frage, ob es einem Sachverständigen, der einen nicht mehr vorhandenen, inzwischen durch Umbau beseitigten Gebäudezustand bewerten soll, zum Vorwurf gereicht, wenn er sich dabei mangels anderer Anhaltspunkte von technischen Erwägungen leiten lässt. Nicht stichhaltig ist jedenfalls die Begründung, mit der das angef. Urteil die nicht bloß von H. (Ergänzungsgutachten S. 16), sondern auch vom städtischen Gutachterausschuss (zu Ziffer 3 Nr. W Anmerkung) eindeutig bejahte Abbruchreife angezweifelt und bei seiner Wertermittlung die Kosten, die im Falle eines Gebäudeabbruchs entstanden wären, außer Ansatz gelassen hat.
a) Aus der Tatsache, dass die Kläger Sanierungsmaßnahmen durchgeführt und das laut Feststellung der Sachverständigen bei Vertragsabschluss schwammverseuchte Haus gleichwohl umgebaut und modernisiert hat, folgt entgegen der Annahme des Oberlandesgerichts nicht zwingend ein damals noch objektiv bestehender Gebäudewert. Vielmehr ist bei dieser Erwägung, worauf die Rev. zutreffend hinweist, die Möglichkeit außer acht geblieben, ein an sich wertloses Bauwerk nicht abzureißen, sondern es durch kostspielige, wenn auch unwirtschaftliche Aufwendungen wiederinstandzusetzen. Das kann insbesondere geschehen, wenn der Betreffende den Grad und Umfang der vorhandenen Schäden zunächst nicht kennt oder unrichtig einschätzt. Insoweit war von der Kläger, ohne dass die Beklagte dies substantiiert bestritten hätte, vorgetragen worden, ihre umfangreichen Investitionen allein hätten das abbruchreife Haus in einen einigermaßen brauchbaren Zustand gebracht (Schriftsatz vom 17. 9. 1969, S. 8), und die Beklagte hatte ihrerseits behauptet, der Befall des Untergeschosses mit echtem Hausschwamm habe sich erst zu einer Zeit herausgestellt, als die von der Kläger angeordneten Sanierungs- und sonstigen Baumaßnahmen bereits angelaufen waren (Schriftsatz vom 22. 2. 1968, S. 3). Da unter derartigen Umständen nicht auszuschließen ist, dass die Kläger, weil ihr die wirkliche Ausdehnung des Schwammbefalls erst nach und nach bewusst wurde, sich zu immer weiteren Investitionen veranlasst fühlte, um die schon aufgewendeten Geldbeträge nicht endgültig einzubüßen, entbehrt die Ansicht des BerRichters, der Umbau des Gebäudes durch die Kläger sei bei einer objektiven Betrachtung nicht unvernünftig und beruhe auf keiner Verkennung der wahren Sachlage, einer ausreichenden Begründung. Sie lässt sich nicht, wie das Urteil es versucht, mit einem Vergleich zwischen den reinen Schwammsanierungskosten und dem Gesamtaufwand für Umbau und Sanierung rechtfertigen; denn selbst wenn dieser Aufwand rechtlich höher gewesen sein sollte als jene Kosten, wäre damit noch nicht widerlegt, dass die Kläger, vom wirtschaftlichen Standpunkt betrachtet, vernünftiger daran getan hätte, von einem Umbau nebst vorheriger Schwammbekämpfung ganz Abstand zu nehmen und stattdessen ein neues Gebäude zu errichten.
Auf der hiernach fehlerhaft begründeten Verneinung einer Abbruchreife beruht die angef. Entscheidung. Im Urteil heißt es zwar, die Frage, ob H. hinsichtlich des von ihm festgestellten Grundstückswerts bei Schwammbefall zu folgen sei, könne offen bleiben, was auf die Absicht des Berufungsgerichts hinzudeuten scheint, das Ergebnis des Gutachtens als richtig zu unterstellen. Bereits im nächsten Absatz der Urteilsbegründung wird jedoch ausgeführt, dass der Bodenwert von 33 000 DM die unterste Grenze für eine Kaufpreisherabsetzung sei. Damit ist das Oberlandesgericht unmissverständlich von dem Sachverständigen abgewichen, der das Anwesen im schwammbefallenen Zustand einschließlich des Grund und Bodens nur mit 12 500 DM bewertet hatte.
b) Seine Ansicht, der Bodenwert werde durch die Abbruchs- kosten nicht verringert, rechtfertigt der BerRichter mit der Erwägung, dass keine solchen Kosten entstanden seien; denn die Kläger habe das Haus nicht abgebrochen, sondern die vorhandenen Mängel beseitigt. Auch diese Betrachtungsweise ist nicht richtig.
Bei Ermittlung des Minderungssatzes nach § 472 BGB kommt es auf den objektiven Wert der verkauften Sache im mangelhaften Zustand an. Darum wäre zu prüfen gewesen, Abbruchskosten entstanden wären, wenn die Kläger nach Erwerb des schwammverseuchten Anwesens das damals wirtschaftlich Gebotene unternommen hätte. Die subjektiven Vorstellungen, die sich der Käufer über Art und Umfang eines Mangels irrigerweise macht, sind für die Bemessung des Minderwertes ohne Bedeutung. Maßgebend ist allein, wie sich dieser Mangel nach völliger Aufklärung des Sachverhalts als im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses wirklich vorhanden darstellt (.1W Recht 1912 Nr. 3064). Im vorliegenden Fall muss, da sich die gegenteilige Feststellung des Berufungsgerichts als fehlerhaft erwiesen hat (vgl. oben zu a), zugunsten der Kläger davon ausgegangen werden, dass das verkaufte Haus im Oktober 1962 wertlos und abbruchreif gewesen ist. Dann war es aber nicht angängig, den Wert des Grund und Bodens als untere Grenze des Minderwertes anzusetzen. Dass ein Grundstück in unbebautem Zustande wertvoller sein kann, als wenn sich darauf ein unbrauchbares und daher vernünftigerweise zu beseitigendes Gebäude befindet, bedarf keiner weiteren Erörterung. Durch das Abreißen der wertlosen Aufbauten erwachsen dem Käufer zwangsläufig Kosten, die er, wenn er den reinen Grund und Boden erworben hätte, nicht aufzuwenden brauchte.
Wollte mithin das Berufungsgericht sich dem Sachverständigengutachten H., wonach das verkaufte Anwesen einschließlich des Bodenwerts mit Rücksicht auf den Schwammbefall zur Zeit des Verkaufs 12 500 DM wert gewesen sein soll, nicht anschließen, so hätte es die Höhe der Abbruchskosten prüfen, hierzu den Sachverständigen hören und den Parteien erforderlichenfalls anheimgeben müssen, nähere Einzelheiten vorzutragen. Möglicherweise hätte sich dann herausgestellt, dass die Wertminderung, die der Grund und Boden durch den Schwammbefall erlitten hatte, nicht einmal auf die bloßen Kosten des Gebäudeabbruchs beschränkt blieb, sondern dass darüber hinaus noch weitere Arbeiten am Grundstück selbst notwendig gewesen wären, wie Aufgrabungen zwecks Beseitigung einer Grundfeuchtigkeit, die die Schwammbildung hervorgerufen haben kann, Wiederauffüllung des Geländes und dergleichen (Urt. des erkennenden Senats vom 28. 6. 1961, V ZR 201/60 = vorstehend Nr. 1, NJW 1961, 1860). Zu diesem Punkt sind zwar in den Tatsacheninstanzen seitens der Parteien, soweit ersichtlich, keine konkreten Behauptungen aufgestellt worden; aber die Rev. beanstandet nicht zu Unrecht, dass das Oberlandesgericht mit seinem vom Sachverständigengutachten abweichenden Abstellen auf den Bodenwert als unterste Grenze die Parteien überrascht habe und dass im Falle eines rechtzeitigen Hinweises die Kläger auf Anhörung des Sachverständigen gerade auch hierüber bestanden hätte (§§ 139, 144, 411 Abs. 3, 286 ZPO). Nicht unerörtert hätte schließlich in diesem Zusammenhang der sogenannte merkantile Minderwert bleiben dürfen, auf den der BerRichter erst an späterer Urteilsstelle bei seinen Ausführungen zum Geschäftsgrundlage-Wegfall (S. 40) eingegangen ist; denn rechtlich lässt sich nicht von vornherein ausschließen, dass selbst dann, wenn die Kläger das Gebäude abgebrochen hätte, schon die Tatsache des früheren Schwammbefalls an dieser Stelle ausgereicht haben würde, um die Verkäuflichkeit oder die Höhe des zu erzielenden Kaufpreises zu beeinträchtigen.
c) Die Ansicht, das Grundstück sei bei Vertragsabschluss mindestens noch 33000 DM wert gewesen, wird sonach durch die bisherige Begründung nicht getragen. Das Berufungsgericht muss sich erneut mit der Frage des Minderungssatzes befassen und den Sachverhalt, soweit es dem Gutachten H. nicht folgen will, weiter aufklären. Auf die übrigen RevRügen zu diesem Punkt braucht nicht mehr eingegangen zu werden. Der Kläger steht es frei, ihr diesbezügliches Vorbringen in der neuen Tatsachenverhandlung zu wiederholen; das gilt insbesondere für die - möglicherweise bei der Wertermittlung ins Gewicht fallende - Behauptung, dass die Beklagte für das in eine Gesellschaft eingebrachte Nachbargrundstück mit über 450 qm Baufläche lediglich 15000 DM auf ihren Gesellschafteranteil angerechnet erhalten habe (vgl. Schriftsatz vom 17. 9. 1969, S. 9).