Bestellung einer Eigentumswohnung

In der Bestellung einer Eigentumswohnung und ihrer Annahme dureh das Wohnungsbauunternehmen kann ein beiderseits bindender und deshalb beurkundungsbedürftiger Kauf- Vorvertrag liegen (Ergänzung zu BGHZ 57, 394).
Unterm 7. 7. 1969 hat der Klägergegenüber der beklagten Wohnbaugesellschaft durch Unterzeichnung eines ausgefüllten Formulars der Beklagte die Bestellung einer Eigentumswohnung erklärt. Mit Schreiben vom selben Tag hat die Beklagte dem Kläger die Annahme dieser Bestellung erklärt.
Der Kläger hat die in der Bestellung vorgesehene Bearbeitungsgebühr von 4400 DM bezahlt. Ein notarieller Kaufvertrag kam nicht zustande.
Mit der Klage begehrt der KlägerVerurteilung der Beklagte zur Rückzahlung dieses Betrags mit Zinsen.
Das Landgericht hat die Klage als unbegründet abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Die vom Oberlandesgericht zugelassenen Rev. der Beklagte hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht bejaht den eingeklagten Rückzahlungsanspruch, weil die ganze Vereinbarung vom 7. 7. 1969 nichtig und der Kläger deshalb zur Zahlung der Bearbeitungsgebühr nicht verpflichtet gewesen sei (vgl. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB): die Vereinbarung hätte notariell beurkundet werden müssen, und sie verstoße gegen die guten Sitten.
Die Rev. bekämpft dies ohne Erfolg.
II. a) Dem Berufungsgericht kann zwar insoweit nicht gefolgt werden, als es die Formbedürftigkeit auch einer bloß einseitigen Verpflichtung des Kaufinteressenten zum Grundstückserwerb oder zum Abschluss eines entsprechenden Hauptvertrags bejaht. Derartige bloße Erverbsverpflichtungen fallen vielmehr nach dem inzwischen ergangenen Grundsatzurteil des erkennenden Senats vom 22. 12. 1971 - V ZR 130/64 (BGEIZ 57, 394 = vorstehend Nr. 51 = NJW 72, 715) nicht unter das Beurkundungsgebot des § 313 BGB, das nach § 4 Abs. 3 WEG auch für das Wohnungseigentum gilt. Die ausführlichen Darlegungen des Berufungsgerichts vermögen den Senat in seiner Auff. vom geltenden Rechtszustand nicht zu erschüttern.
b) Auch zur Bejahung eines Sittenverstoßes i. S. des § 138 BGB reicht der festgestellte Sachverhalt entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht aus. Dafür ist nicht schlechthin auf den allerdings in mancher Hinsicht bedenklichen Vertragstext des Kaufvertrags (Hauptvertrags) abzustellen, wie ihn die Beklagte formularmäßig zu verwenden pflegt, zumal sie nach ihrem Vortrag Abänderungen auf Wunsch der Kaufinteressenten in mehreren Fällen vorgenommen und auch dem Kläger angeboten hat. Für die Frage der Sittenwidrigkeit der Vereinbarung vom 7. 7. 1969 als eines Vorvertrags (unten III) ist vielmehr insbesondere maßgebend, welchen Inhalt derjenige Hauptvertrag haben sollte, zu dessen Abschluss sich die Parteien durch diesen Vorvertrag verpflichteten. Dies war gegebenenfalls abweichend vom Formular der Beklagte nach billigem Ermessen zu bestimmen (vgl. §§ 316, 315 BGB).
III. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts rechtfertigt sich jedoch deshalb, weil die Parteien am 7. 7. 1969 einen nicht mehr einseitig den Kläger sondern beide Parteien bindenden Vorvertrag zu einem Kl., abgeschlossen haben.
Das Oberlandesgericht legt die Bestellung und ihre Annahme (trotz teilweise zurückhaltenden Formulierungen) ersichtlich in dem Sinne aus, dass sich nicht nur der Kläger gegenüber der Beklagte, sondern auch sie ihm gegenüber zum Abschluss eines Kaufvertrags über die bestellte Eigentumswohnung rechtsgeschäftlich verpflichtete. Diese Auslegung ist möglich und rechtsirrtumsfrei:
Das genannte Senatsort. vom 22. 12. 1971 betont ausdrücklich die Notwendigkeit, im Einzelfall sorgfältig zu prüfen, ob es sich nur um eine reine Erwerbsverpflichtung handelt, die form frei ist, oder um ein Kaufangebot oder eine - eventuell nur bedingte - Veräußerungsverpflichtung, die beurkundungsbedürftig sind. Eine solche Prüfung ist auch und gerade dann geboten, wenn ein vom Verkaufsinteressenten formulierter Urkundentext die Verpflichtungen des Kaufinteressenten in den Vordergrund rückt, ohne jedoch das Fehlen eines rechtlichen Bindungswillens auf der Verkäuferseite ausdrücklich klarzustellen, wie es insbesondere bei Bestellungen von Eigenheimen und Eigentumswohnungen nicht selten vorkommt. Wie stets bei der Auslegung von Willenserklärungen ist auch für die Frage, ob sich der Verkaufsinteressent ebenfalls gebunden hat, nicht nur der Wortlaut maßgebend, den eine Urkunde hat, sondern insbesondere der Sinn, den ihr der Kaufinteressent nach den gegebenen Umständen, nach der Verkehrsauff. und nach Treu und Glauben beilegen durfte und beigelegt hat (§§ 133, 157 BGB). Das Oberlandesgericht hat für die Bejahung einer Bindung auch auf Verkäuferseite nicht nur die ausdrückliche Annahme der Bestellung angeführt, sondern insbesondere das von der Beklagte selbst eingeräumte Interesse des Partners an der Gewissheit, dass die Bestellung ausgeführt werde; es nimmt ersichtlich an, dass der Beklagte dieses Interesse von vornherein bekannt war. Wenn der Tatrichter bei dieser Sachlage der Bestellung und ihrer Annahme den objektiven Erklärungswert eines beiderseits verpflichtenden Verkaufsvorvertrags beimisst, so ist das rechtlich nicht zu beanstanden.
Der Umstand, dass Grundstückseigentümer nicht die Beklagte selbst, sondern eine Schwester- oder Tochtergesellschaft von ihr war, macht die vorgenommene Auslegung entgegen der Meinung der Rev. nicht unmöglich, wie schon das Berufungsgericht zutreffend ausgeführt hat. Entscheidend ist insoweit, dass in der von der Beklagte abgefassten Bestellungsurkunde nur sie selbst und nicht auch eine andere juristische Person als möglicher Partner bezeichnet ist.
Als beiderseits verpflichtender Kaufvorvertrag bedurfte die Vereinbarung der Form des Hauptvertrags, nämlich der notariellen Beurkundung (§ 4 Abs. 3 WEG, § 313 BGB). Deren Nichtbeachtung macht die Vereinbarung nichtig (§ 125 BGB). Die Nichtigkeit der Vereinbarung erfasst nach der Regel des § 139 BGB auch die in ihr enthaltene Verpflichtung des Klägers zur Zahlung der umkämpften Bearbeitungsgebühr; dass die Parteien diese Abrede auch ohne den Kaufvorvertrag selbst getroffen hätten (§ 139 Halbs. 2 BGB), ist weder festgestellt noch hat die Rev. einen entsprechenden Tatsachenvortrag in den Vorinstanzen aufzuzeigen.
Ob die Beklagte etwa tatsächlich entstandene Verwaltungsunkosten unter dem Gesichtspunkt des Aufwendungsersatzes erstattet verlangen konnte, bedarf hier keiner Entscheidung, weil solche Aufwendungen vom Tatrichter nicht festgestellt sind und insoweit keine RevRüge erhoben ist (vgl. Urteil vom 21. 5. 1971 - V ZR 17/69, vorstehend Nr. 48 unter V a).