Bindungswirkung

Zwischen der Genehmigungsbedürftigkeit von Bodenverkehrsgeschäften nach § 19 Abs. 1, der Versagungsregelung des § 20 und der Bindungswirkung von Teilungsgenehmigungen nach § 21 Abs. 1 besteht nach der ständigen Rechtsprechung des BVerwG ein unmittelbarer sachlicher Zusammenhang. Eine Genehmigungspflicht ist nur insoweit sinnvoll, als die Genehmigung auch versagt werden kann; nur in diesem Umfang ist auch eine Bindung der Baugenehmigungsbehörde gemäß § 21 Abs. 1 gerechtfertigt. Von diesem Grundsatz ist allerdings bei der kleingärtnerischen Dauernutzung im Außenbereich eine Ausnahme zu machen, denn insoweit kann keine Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 eintreten, weil die Anlage eines Kleingartens keiner Baugenehmigung bedarf. Freilich ist durch die bei der BBauG-Novelle 1979 eingefügte sog. Mißbrauchsaufsicht des § 20 Abs. 2 eine gewisse Lockerung der Bindung zwischen Genehmigungspflicht, Versagungsgründen und Bindungswirkung eingetreten. In den von § 20 Abs. 2 erfassten Fällen besteht zwar eine Genehmigungspflicht und auch eine Versagungsmöglichkeit, dagegen tritt auch dann, wenn die Teilungsgenehmigung erteilt worden ist, keine Bindungswirkung ein.
Versagungsgründe im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, der den Mindestanforderungen des § 30 entspricht, ist die Teilungsgenehmigung zum einen zu versagen, wenn die Teilung selbst mit den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht zu vereinbaren ist. Der Widerspruch zum Bebauungsplan kann sich sowohl aus den zeichnerischen als auch aus den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans ergeben. Das kann z. B. der Fall sein, wenn eines oder sogar beide der durch die Teilung neu gebildeten Grundstücke so klein sind, dass sie bei Einhaltung der im Bebauungsplan vorgeschriebenen Grundflächenzahl oder Geschoßflächenzahl nicht mehr bebaut werden können oder die im Bebauungsplan vorgeschriebene Mindestgröße der Grundstücke unterschritten wird. Ebenso würde eine Teilung den Festsetzungen des Bebauungsplans zuwiderlaufen, wenn sie ein durch Baulinien oder Baugrenzen ausgewiesenes Baufenster durchschneidet, sofern nicht beide Teile des Baufensters selbständig bebaubar sind, etwa mit je einer Hälfte eines Doppelhauses. Eine Teilung kann ferner deswegen dem Bebauungsplan widersprechen, weil dadurch bei einem bereits bebauten Grundstück eine Reduzierung der Geschoßflächenzahl oder Grundflächenzahl eintritt, die zu einem Überschreiten der im Bebauungsplan festgesetzten Werte führt; ebenso kann die Intensität der baulichen Nutzung aus anderen Gründen dem Bebauungsplan zuwiderlaufen. Der Widerspruch zum Bebauungsplan beschränkt sich aber nicht auf die in § 30 genannten Kriterien. Vielmehr kann sich auch aus anderen Festsetzungen, die nach § 9 im Bebauungsplan getroffen werden können, ein Widerspruch zum Bebauungsplan ergeben. Soweit die Länder von der Ermächtigung des § 9 Abs. 4 Gebrauch gemacht haben, gilt dies auch für auf Landesrecht beruhenden Regelungen, denn § 9 Abs. 4 sieht vor, dass die Vorschriften dieses Gesetzbuchs, mithin auf § 20 Anwendung finden. Fraglich ist, ob die Teilungsgenehmigung auch dann zu versagen ist, wenn die Grundstücksteilung dazu führt, dass zur Verwirklichung des Bebauungsplans ein Umlegungsverfahren durchgeführt werden muss. Diese Frage lässt sich nicht generell beantworten. Soweit wegen der Größe oder des Zuschnitts der vorhandenen Grundstücke ohnehin eine Bodenordnung notwendig ist, wird durch die vorherige Teilung eines Grundstücks die Verwirklichung des Bebauungsplans nicht berührt, sondern lediglich die Zahl der Teilnehmer im Umlegungsverfahren vergrößert. Soweit dagegen erst die Teilung die Notwendigkeit eines Umlegungsverfahrens begründet, widerspricht dies den Festsetzungen des Bebauungsplans, weil es zumindest zu einer Verzögerung der Verwirklichung des Bebauungsplans führt. Im übrigen könnte sonst eine Teilung praktisch nie mit den Festsetzungen eines Bebauungsplans unvereinbar sein, weil durch eine Umlegung in jedem Fall alle negativen Folgen beseitigt werden könnten. Eine Unvereinbarkeit mit den Festsetzungen des Bebauungsplans kann dagegen nicht allein daraus abgeleitet werden, dass der neue Eigentümer der abgeteilten Fläche anders als der frühere Eigentümer nicht bereit ist, die Fläche entsprechend dem Bebauungsplan zu nutzen bzw. für gemeinnützige Zwecke zur Verfügung zu stellen. Erst recht führt die Erhöhung der Zahl der Grundstückseigentümer nicht zur Unvereinbarkeit mit den Festsetzungen des Bebauungsplans, auch wenn die Erhöhung der Zahl der betroffenen Grundstückseigentümer zur Folge haben kann, dass die Verwirklichung einer im öffentlichen Interesse liegenden Festsetzung schwieriger wird. Denn diese mögliche Verzögerung ist nicht in der objektiven bodenrechtlichen Situation, sondern in der subjektiven Einstellung der Grundstückseigentümer begründet. Die Teilungsgenehmigung ist ferner zu versagen, wenn die mit der Teilung bezweckte Nutzung, d. h. die beabsichtigte Bebauung mit den Festsetzungen des Bebauungsplans nicht zu vereinbaren ist. Dabei kommt es für die Bestimmung des Nutzungszwecks nach der neueren Rechtsprechung des BVerwG nicht mehr allein auf die Vorstellung des Eigentümers an, vielmehr sind beim Teilungskauf auch die Angaben des Erwerbers von Bedeutung. Allerdings fallen unter § 20 Abs. 1 generell nur die offenbarten Nutzungsabsichten, dagegen nicht eine verschwiegene, aber gleichwohl offensichtlich gegebene Bebauungsabsicht. Zwar muss der beabsichtigte Nutzungszweck bei einer Grundstücksteilung nicht angegeben werden, da die Teilung im Bereich eines Bebauungsplans unabhängig vom Zweck der Teilung nach § 19 Abs. l Nr. 1 genehmigungsbedürftig ist. Wird der Zweck der Teilung aber offenbart, dann kann wegen der bezweckten Nutzung die Teilungsgenehmigung versagt werden, wie § 20 Abs. 1 Nr. 1 eindeutig bestimmt. Daraus folgt zwangsläufig auch eine entsprechende Bindung der Baugenehmigungsbehörde gemäß § 21 Abs. 1. Voraussetzung dafür, dass die Teilungsgenehmigung wegen der beabsichtigten Nutzung versagt werden kann, ist freilich, dass die Nutzung bauplanungsrechtlich relevant ist, d. h. von § 29 erfasst wird. Dies ist nicht der Fall, wenn es sich nicht um die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung einer baulichen Anlage im Sinne des § 29 handelt oder die bauliche Anlage nach Landesbauordnungsrecht nicht genehmigungspflichtig ist. Eine Versagung der Teilungsgenehmigung ist in erweiternder Auslegung des § 20 Abs. 1 Nr. I auch dann zulässig, wenn die Teilung dazu führen würde, dass eine bereits ausgeübte bauliche Nutzung auf einem Teilgrundstück gegen den Bebauungsplan verstößt, etwa wenn die um das Bauwerk herum noch verbleibende Fläche nicht mehr ausreicht, um der festgesetzten Grundflächen- oder Geschoßflächenzahl gerecht zu werden; die dort zu § 20 Abs. 1 Nr. 2 zitierte Rechtsprechung des BVerwG kann sinngemäß auch für den geplanten Innenbereich herangezogen werden. Zur Möglichkeit der Befreiung; zur Versagung wegen des Verschweigen des Nutzungszwecks oder Angabe eines offensichtlich unzutreffenden Nutzungszwecks. Soweit auf Grund einer Rechtsvorschrift der Länder gemäß § 9 Abs. 4 auf Landesrecht beruhende Regelungen in den Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommen werden können, haben letztere materiell gestaltungsrechtlichen und damit bauordnungsrechtlichen Charakter. Werden durch eine Teilung Festsetzungen dieser Art verletzt, so bietet somit das Verfahren zur Genehmigung der Teilung nicht die Möglichkeit einer Versagung, es sei denn, dass die Rechtsvorschrift des betr. Landes gemäß § 9 Abs. 4 auch bestimmt, dass und inwieweit auf die auf Landesrecht beruhenden, in den Bebauungsplan als Festsetzungen aufgenommenen Regelungen die Vorschriften des BBauG Anwendung finden. Das OVG Münster hat allerdings für das Normenkontrollverfahren nach § 47 VwGO die Ansicht vertreten, der Bebauungsplan sei ein einheitliches Normwerk, das sich nicht in einen auf das BauGB und einen auf sonstige Vorschriften gestützten Teil aufspalten lasse, wie dies vom OVG Saar angenommen wird. Die Rechtsprechung des OVG Münster lässt sich zur Auslegung des § 20 Abs. 1 Nr. 1 aber nicht heranziehen, denn § 9 Abs. 4 zweiter Halbsatz sieht eine Anwendung der Vorschriften des BauGB auf die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen eines Bebauungsplans nur vor, wenn dies der Landesgesetzgeber gesetzlich bestimmt hat.