Bundesbaugesetz

Die aus dem Bundesbaugesetz i.V. mit dem örtlichen Bauplanungsrecht (Bebauungsplan) folgende Verpflichtung, als Straßenland ausgewiesenes Gelände an die Gemeinde zu veräußern, kann einen Mangel im Recht i. S. des § 434 BGB darstellen.
Zum Sachverhalt: Durch notariellen Vertrag kauften die Kläger vom Beklagten ein Trennstück aus dem damaligen Flurstück 319, das in dem Vertrag beigefügten Lageplan rot umrandet und an den Endpunkten mit den Buchstaben A-B-C-D-E-F-A gekennzeichnet ist, die Linie C-D ist nach dem Lageplan Teil einer Straßenbegrenzungslinie, die u. a. den südöstlich dieser Linie liegenden-Teil des Flurstücks 319 von dem verkauften Teil abtrennt. Die Parteien gingen von einer verkauften Fläche von rund 160 qm aus. Der dem Kaufvertrag beigefügten Lageplan gibt den Verlauf der Straßenbegrenzungslinie falsch wieder. Diese Linie verläuft in Wirklichkeit mehrere Meter nach Nordwesten versetzt. Das danach verbleibende Trennstück des Flurstücks 319 ist 139 qm groß. Den durch die Straßenbegrenzungslinie abgetrennten Teil des Flurstücks 319 verkaufte der Beklagte als Straßenbauland an die Stadt N. Die Kläger lehnen den Erwerb des Flurstücks ab. Sie verlangen Erstattung der Vertragskosten und Feststellung der Verpflichtung des Beklagten, ihnen den Schaden zu ersetzen, der durch die Nichterfüllung des Vertrages entstehe.
Das Landgericht hat der Zahlungsklage stattgegeben und die Feststellungsklage abgewiesen. Die hiergegen eingelegte Berufung der Kläger ist vom Oberlandesgericht zurückgewiesen worden.
Die Revision führte zur Zurückverweisung der Sache.
Aus den Gründen: ... II. ... Der Beklagte ist gemäß §§ 434, 440 I, 325 I BGB verpflichtet, den Kläger Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu leisten. Im Einzelnen gilt hierzu folgendes:
1. Entgegen der Ansicht des Beklagten war der Kaufvertrag nicht mit Rücksicht auf die nach § 19 BBauG erforderliche Teilungsgenehmigung gemäß § 306 BGB nichtig. Eine Leistung, die der behördlichen Genehmigung bedarf, ist nicht von Anfang an unmöglich; sie wird es erst nachträglich dann, wenn die Genehmigung endgültig versagt wird, und ist bis zu diesem Zeitpunkt als möglich anzusehen (BGHZ 37, 233 [240] = LM § 19 BBauG Nr. 1 = NJW 1962, 1714). Ob eine andere Beurteilung dann geboten sein kann, wenn die Erteilung der Genehmigung von vornherein als ausgeschlossen anzusehen oder jedenfalls völlig unwahrscheinlich ist (vgl. § 20 BBauG), bedarf keiner Entscheidung, da ein solcher Sachverhalt nicht ersichtlich ist. Die durch den Verkauf eines Trennstückes aus dem Flurstück 319 erforderlich werdende Teilung als solche wäre mit der im Bebauungsplan der Stadt N. bezüglich des Straßenlandes getroffenen Feststellung vereinbar. Die Übereignung eines Grundstückes, welches als Straßenland im Bebauungsplan ausgewiesen ist, auf einen anderen Eigentümer hindert die Verwirklichung der Festsetzung nicht. Der neue Eigentümer ist wie der bisherige zur Bereitstellung des Straßenlandes verpflichtet. Für die Verwirklichung der Planung macht es also keinen Unterschied, ob die Fläche abgetrennt ist oder nicht (vgl. Ernst-Zinkahn-Bielenberg, BBauG, Losebl. § 20 Anm. 9 S. 8, 9). Was die Frage der Unvereinbarkeit der hier mit der Teilung bezweckten Nutzung - nämlich Errichtung eines Reihenhauses nach Maßgabe vereinbarter Pläne- mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes betrifft, so ist weder dargetan, dass die Absicht bestanden hätte, diesen Nutzungszweck schon in dem Teilungsgenehmigungsverfahren prüfen zu lassen, noch ist ersichtlich, dass die Verwirklichung dieses Bauvorhabens der Abgabe des als Straßenland benötigten Grundstücksteiles entgegengestanden hätte (Ernst-Zinkahn-Bielenberg, § 20 Anm. 11 und 12, S. 9, 10).
2. Entgegen der Ansicht der KI kann eine Schadensersatzpflicht des Beklagten wegen zu vertretenden nachträglichen Unvermögens (§ 325 I BGB) nicht daraus hergeleitet werden, dass der Verkäufer nach Abschluss des Kaufvertrages einen Teil der an die Kläger verkauften Grundstücksfläche als Straßenland an die Stadt N. veräußert hat. Es kann in diesem Zusammenhang offenbleiben, ob ein nachträgliches Unvermögen vom Beklagten im Anschluss an das BGH-Urteil vom 12. 1. 1960 (MDR 1960, 304 = LM § 325 BGB Nr. 8) zu vertreten wäre, wenn ihm im Zeitpunkt des Vertragsschlusses der richtige Verlauf der Straßenbegrenzungslinie bekannt gewesen wäre. Die Veräußerung durch den Beklagten war nämlich für den geltend gemachten Nichterfüllungsschaden nicht kausal. Hätte der Beklagte den Kläger die gesamte verkaufte Grundstücksfläche übereignet und nicht den vom Bebauungsplan als Straßenland ausgewiesenen Teil auf die Stadt N. übertragen, so hätten die Kläger im Ergebnis nicht besser gestanden, als sie jetzt nach der Übertragung der Straßenfläche durch den Beklagten auf die Stadt N. stehen. Sie hätten nämlich, wie das Berufungsgericht als unstreitig festgestellt, selbst - genau wie der Beklagte als Voreigentürner - das als Straßenland ausgewiesene Gelände nach dem Bundesbaugesetz in Verbindung mit dem örtlichen Bauplanungsrecht an die Stadt N. veräußern müssen, oder es wäre ihnen im Falle der Nichtveräußerung im Wege der Enteignung entzogen worden.
3. Eine Schadensersatzpflicht des Beklagten ergibt sich jedoch aus den §§ 434, 440 I, 325 1 1 BGB. Der Beklagte war nach § 434 BGB verpflichtet, den Kläger das verkaufte Grundstück frei von Rechten zu verschaffen, die von Dritten in Bezug auf das Grundstück gegen sie geltend gemacht werden könnten. Dieser Pflicht ist der Beklagte nicht nachgekommen:
a) Unstreitig konnte die Stadt N. nach dem Bundesbaugesetz die Übereignung des im Bebauungsplan als Straßenland ausgewiesenen Grundstücksteils auf sich verlangen. Die Kläger hätten also, wenn der Beklagte ihnen das Eigentum an dem Gesamtgrundstück verschafft hätte, die in Aussicht genommene Straßenfläche auf die Stadt N. übertragen müssen. Die Stadt N. hatte also in bezug auf das Straßengelände ein Recht, das sie gegen die Kläger als Käufer hätte geltend machen können.
b) Dies stellt einen Rechtsmangel i. S. des § 434 BGB dar. Ein Rechtsmangel nach § 434 BGB kann sich nicht nur aus privaten Rechten eines Dritten hinsichtlich des Kaufgegenstandes, sondern auch aus dessen Bindung kraft öffentlichen Rechts ergeben (BGHZ 67, 134 = LM § 459 BGB Nr. 41 = NJW 1976, 1888; Senat, MDR 1979, 1007 = LM vorstehend Nr. 5 m. w. Nachw.). Allerdings führt das Bestehen solcher rechtlicher Bindungen nicht ohne weiteres zu der Annahme eines Rechtsmangels; es kann darin je nach den Umständen des Falles auch ein Sachmangel i. S. der §* 459ff. BGB zu erblicken sein, wie dies vor allem für öffentlich rechtliche Baubeschränkungen gilt (vgl. Senat, LM vorstehend Nr. 5). Maßgebend erscheint hier jedoch, dass dem -Eigentümer kraft der bestehenden öffentlich rechtlichen Bindung in deren Umfang das Grundstückseigentum selbst entzogen werden kann, indem die Stadt N. vorliegend ein Recht auf den als Straßenland ausgewiesenen Grundstücksteil selbst geltend machen und die Übertragung des Eigentums an diesem Gelände auf sich verlangen bzw. notfalls im Wege der Enteignung erzwingen kann. Damit konnte im Verhältnis Verkäufer zu Käufer der Beklagte seiner Pflicht aus § 434 BGB, den Kläger das Eigentum frei von Rechten Dritter auf den Kaufgegenstand zu verschaffen, nicht nachkommen. Er konnte ihnen hinsichtlich des Straßengeländes nur Eigentum ohne rechtlichen Bestand verschaffen. Es liegt damit ein Rechtsmangel vor (vgl. hierzu auch RGZ 105, 390: Rechtsmangel bei Zugriffsrecht des Fiskus auf nicht versteuerte Ware; RGZ 102, 294: Rechtmangel bei Zugriffsrecht des Staates auf bewirtschaftete Güter; BGHZ 11, 16 [20] = LM Art. 39 REG (BrZ) Nr. 2= NJW 1954, 270; Rechtsmangel bei Belastung des Grundstücks mit der Rückerstattungspflicht nach dem Rückerstattungsgesetz für die Britische Zone). § 436 BGB ist auf ihn nicht anwendbar, da diese Vorschrift nur öffentlich rechtliche Leistungspflichten betrifft, die aus dem Grundstück zu erfüllen sind (vgl. BGBRGRK, 12. Aufl., § 436 Rdnr. 2; Staudinger-Köhler, BGB, 12. Aufl., § 436 Rdnrn. 2, 3), den Verbleib im Eigentum des Pflichtigen als voraussetzen.
c) Bei einem Rechtsmangel i. S. des § 434 BGB können die Kläger vom Beklagten gemäß § 440 1 i. V. mit § 325 11 BGB Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen. Der Beklagte hat dabei im Rahmen des § 325 BGB für sein Unvermögen, den anfänglichen Rechtsmangel zu beseitigen, ohne Verschulden einzustehen (h. M., vgl. Staudinger-Köhler, § 440 Rdnr. 7 m. w. Nachw.) ..
Der Beklagte ist demgemäß entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts verpflichtet, den Kläger Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu leisten. Das Berufungsurteil ist mithin aufzuheben.