Deckungsverkauf

Berechnet der Verkäufer eines Grundstücks seinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung auf der Grundlage eines Deckungsverkaufs, so stellt diese konkrete Schadensberechnung zwischen allen nachteiligen und allen vorteilhaften, durch die Nichterfüllung bedingten Vermögensveränderungen einen inneren Zusammenhang her, der die Vorteilsausgleichung rechtfertigt.
Zum Sachverhalt: Durch notariellen Vertrag vom 2. 7. 1975 verkaufte die Kläger dem Beklagten ihr Hausgrundstück zum Preise von 1500000 DM. Der Beklagte übernahm den Grundbesitz vertragsgemäß am 15. 7. 1975, bezahlte aber nicht den am 31. 12. 1975 fälligen Kaufpreis. Nach mehrfachen Fristsetzungen unter der Androhung, die Leistung nach Fristablauf nicht mehr anzunehmen, lehnte die Kläger schließlich mit Anwaltsschreiben vom 30. 7. 1976 die Erfüllung des Kaufvertrages ab und verlangte Schadensersatz wegen Nichterfüllung. Am 20. 4. 1977 verkaufte sie das Grundstück an F. Den beurkundeten Kaufpreis von 1500000 DM erhielt sie am 25. 8. 1977. Die Parteien streiten noch um einige Positionen der Klageforderung, weiter um zur Aufrechnung gestellte Gegenforderungen des Beklagten und besonders um die Frage, ob die Kläger sich den Mehrerlös aus einer Schwarzkaufabrede beim Deckungsverkauf an F auf ihre Schadensersatzforderung anrechnen lassen müsse. Entgegen der Ansicht des Oberlandesgerichts ist die Frage zu bejahen.
Aus den Gründen: 1. e) Im Ergebnis begründet ist die Rüge, dass das Berufungsgericht zu Unrecht angenommen habe, die Kläger brauche sich einen 1500000 DM übersteigenden Erlös aus dem Verkauf des Grundstücks an F (Schwarzkaufabrede) nicht auf ihren Schadensersatzanspruch anrechnen zu lassen. Berechnet ein Verkäufer seinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung konkret auf der Grundlage eines sogenannten Deckungsverkaufs, so muss er den bei diesem Verkauf erzielten Mehrerlös jedenfalls dann in seine Schadensberechnung einbeziehen, wenn der Verkaufserlös den Verkehrswert der Kaufsache nicht übersteigt (Senat, NJW 1981, 1834 = LM § 249 [Hb] BGB Nr. 7). Die konkrete Schadensberechnung beim Schadensersatz wegen Nichterfüllung stellt zwischen allen nachteiligen und allen vorteilhaften, durch die Nichterfüllung bedingten Vermögensveränderungen einen inneren Zusammenhang her, der sie gewissermaßen zu einer Rechnungseinheit verbindet, wie sie (im Anschluss an Thiele, AcP 167, 202) in neueren Entscheidungen als zusätzliche Voraussetzung einer Vorteilsausgleichung in Betracht gezogen wird (vgl. BGHZ 77, 151 = LM § 251 BGB Nr. 29 = NJW 1980, 2187 m. w. Nachw.).
Da hiernach ein etwaiger Mehrerlös aus einer nicht beurkundeten Abrede auf den Schaden der Kläger anzurechnen wäre, kann die Zuerkennung der Maklerkosten angesichts der vom Berufungsgericht als hinreichend substantiiert unterstellten Schwarzkaufabrede keinen Bestand haben.