Ebene

Die durch die BBauG-Novelle 1976 in das BBauG eingefügte und in das 4 BauGB übernommene Vorschrift sollte die Gemeinden in die Lage versetzen, Festsetzungen auch für übereinanderliegende Ebenen vorzusehen, soweit es städtebaulich geboten ist. Besonders für stark verdichtete Innenstadtgebiete sollte die Möglichkeit eröffnet werden, unterschiedliche Festsetzungen in Gebäuden oder in einer sonstigen baulichen Anlage zu treffen, z.B. Festsetzungen von Wohnungen, Läden, Büros, gegebenenfalls auch von Räumlichkeiten, die öffentlichen Zwecken dienen sollen.
Nach § 9 Abs. 3 können im Wege der sog. vertikalen Gliederung gesonderte Festsetzungen getroffen werden für übereinander liegende
- Geschosse;
- Ebenen;
- sonstige Teile baulicher Anlagen.
Festsetzungen nach § 9 Abs. 3 können sowohl oberhalb als auch unterhalb der Geländeoberfläche getroffen werden. Hierbei ist von dem im Bauordnungsrecht auszugehen. Danach ist Geländeoberfläche die natürliche oder in ihrer Höhenlage durch Rechtsvorschrift oder durch die Baugenehmigung im Einzelfall festgesetzte Oberfläche des umgebenden Geländes. Gesondert können, soweit sich nicht anderes ergibt, alle nach §9 Abs. 1 und 2 zulässigen Festsetzungen getroffen werden. Vertikal differenzierte Festsetzungen über verschiedenartige Baugebiete oder verschiedenartige in den Baugebieten zulässige bauliche oder sonstige Anlagen sind allerdings nur nach Maßgabe der BauNVO zulässig. Diese Beschränkung in der Anwendbarkeit von § 9 Abs. 3 ergibt sich aus § 2 Abs. 5 Nr. 3, wonach erst die auf Grundlage dieser Vorschrift erlassene Verordnung die Zulässigkeit solcher Festsetzungen eröffnet.. § 9 Abs. 3 ist insoweit ohne Konkretisierung durch die nach § 2 zu erlassende Verordnung nicht aus sich selbst heraus vollziehbar. Nach § 1 Abs. 7 BauNVO 1977 ist eine vertikale Gliederung in reinen Wohngebieten und in den Sondergebieten, die der Erholung dienen, unzulässig. Für allgemeine Wohngebiete, besondere Wohngebiete, Mischgebiete und vor allem Kerngebiete kann nach §1 Abs. 7 BauNVO 1977 festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder sonstigen Teilen baulicher Anlagen
- nur einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
- einzelne oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
- alle oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9
BauNVO 1977 vorgesehen sind, nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind. Die vertikale Gliederung ist auf solche Nutzungsarten beschränkt, die in den jeweiligen Gebieten zulässig sind. Es ist nicht zulässig, verschiedene Baugebietsarten übereinander zu schichten. Voraussetzung für die vertikale Gliederung nach § 9 Abs. 3 sind besondere städtebauliche Gründe. Mit dieser Regelung sollen jedoch keine erschwerten Bedingungen für die Festsetzung aufgestellt werden. Der Gesetzgeber hat vielmehr nur zum Ausdruck bringen wollen, dass spezielle Gründe gerade für die betreffende Festsetzung vorliegen müssen; die Festsetzung muss mit Argumenten begründet werden, die sich aus der jeweiligen konkreten Situation ergeben. Besondere Formen der vertikalen Gliederung - außerhalb der 4 Regelungen in § 9 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 7 BauNVO 1977 - sind in folgenden Vorschriften der BauNVO 1977 vorgesehen: Kann für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete bzw. für Teile eines Kerngebiets, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, festgesetzt werden, dass
- oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
- in Gebäuden ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschoßfläche oder eine bestimmte Größe der Geschoßfläche für Wohnungen zu verwenden sind.
Unterhalb der festgesetzten Wohnungen verbleibt es bei dem Katalog zulässiger Nutzungen. Besondere städtebauliche Gründe werden bei der Sonderform einer vertikalen Gliederung des besonderen Wohngebiets, in dem die Wohnnutzung den Vorrang gegenüber anderen Nutzungen genießt, in der Regel in der Gefährdung der vorwiegenden Wohnnutzung zu sehen sein. Aufgrund von § 12 Abs. 4 BauNVO 1977 kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen nur Stellplätze und Garagen zulässig sind, wenn städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Diese Festsetzung kann sich auch auf Teile von Geschossen erstrecken. Die Festsetzung nach § 9 Abs. 3 kann durch Text getroffen werden.
Ausnahmen - Wie sich aus § 31 Abs. 1 ergibt, kann der Bebauungsplan nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen von den Festsetzungen ausdrücklich vorsehen.
Bei der Festsetzung von typisierten Baugebieten sind die in den aufgezählten ausnahmsweise zulässigen Anlagen Bestandteil des Bebauungsplans und damit als Ausnahmen nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen, auch wenn im Plan selbst hierauf nicht mehr ausdrücklich hingewiesen wird. Die Ausnahmevorschriften der BauNVO 1977 sind damit unmittelbare Grundlage für die Zulassung von Ausnahmen durch die nach § 31 Abs. 1 zuständige Baugenehmigungsbehörde.
Nach § 1 Abs. 6 BauNVO 1977 können allerdings alle oder einzelne Ausnahmen
- ausgeschlossen werden oder
- für allgemein zulässig erklärt werden.
Bei der Festsetzung von Baulinien bzw. Baugrenzen können Ausnahmen nach Maßgabe im Bebauungsplan festgesetzt werden. In den Fällen liegt keine Ausnahme i. S. des § 31 Abs. 1 vor, vielmehr sind diese Bestimmungen bei der Zulassung von Vorhaben unmittelbar anzuwenden. Ausnahmen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans können ferner in den Fällen vorgesehen werden. Auch bei den von der BauNVO 1977 nicht erfassten Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2, Nm. 3 bis 26 und Abs. 2 können Ausnahmen ausdrücklich vorgesehen werden; sie sind im Bebauungsplan nach Art und Umfang zu bezeichnen. Die Festsetzung erfolgt in der Regel durch Text.