Eigenheim

Die kurze Verjährungsfrist des § 196I Nr. 1 BGB gilt auch dann, wenn sich der Veräußerer eines Grundstücks in dem Vertrag zugleich zur Errichtung eines Einfamilienhauses verpflichtet und ein einheitliches Entgelt für beide Leistungsteile vereinbart wird.
Zum Sachverhalt: Die Rechtsvorgängerin der Kläger verkaufte dem Beklagten durch notariellen Vertrag vom 2. 10. 1969 ein Baugrundstück. Zugleich verpflichtete sie sich in diesem Vertrag, im eigenen Namen und für eigene Rechnung auf dem Grundstück ein Eigenheim mit Garage nach ihren Plänen und ihrer Baubeschreibung zu errichten. Der Kaufpreis für Grundstück und das zu errichtende Eigenheim wurde einheitlich mit 273130 DM vereinbart. Zusätzlich sollte der Beklagten die durch Ausführung seiner Sonderwünsche entstandenen Mehrkosten bei Bezugsfertigkeit des Eigenheims zahlen. Das Eigenheim wurde unter Berücksichtigung einer Reihe von Sonderwünschen errichtet und dem Beklagten am 30.8. 1971 bezugsfertig übergeben. Er zahlte bis zum 30. 5. 1972 insgesamt 293 170 DM. Davon wurden 20040 DM als Abschlag auf die Sonderleistungen verrechnet. Mit Schreiben vom 4. 4. 1973 übersandte die Kläger dem Beklagten, Schlussrechnung der Sonderwünsche vom 28.3. 1973 über 60666 DM und forderte von ihm unter Berücksichtigung der Zahlungen und Gutschriften noch 34456 DM. Das lehnte der Beklagten ab. Die Kläger hat am 21. 7. 1976 Klage eingereicht. Der Beklagten hat sich u. a. auf Verjährung berufen. Landgericht und Oberlandesgericht haben die Klage abgewiesen. Die - zugelassene - Revision hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht erachtet den Klageanspruch für verjährt. Es handele sich um eine nach § 196 I Nr. 7 BGB der zweijährigen Verjährung unterliegende Werklohnforderung und nicht um einen Anspruch auf Zahlung des Grundstückskaufpreises, der nach § 195 BGB in 30 Jahren verjähre. Hierbei sei es gleich, ob die sich auf die Sonderleistungen beziehende Forderung als ein selbständiger Werklohnanspruch aufgrund zusätzlicher Werkverträge oder als Teil des einheitlichen Anspruchs auf Vergütung für das Grundstück und das darauf zu errichtende Bauwerk zu betrachten sei. Der notarielle Vertrag vom 2. 10. 1969 sei ein Werklieferungsvertrag über eine nicht vertretbare Sache und habe nicht einen bloßen Grundstückskauf zum Gegenstand. Die wesentliche Verpflichtung betreffe den Bau des Hauses. Die dafür zu zahlende Vergütung sei Werklohn im Sinne der §§ 631, 632 BGB und nicht Kaufpreis. Die zweijährige Verjährung sei bei Klageerhebung bereits vollendet gewesen. - Diesen Ausführungen ist im Ergebnis zuzustimmen.
Zu Unrecht meint die Revision, die vertraglichen Beziehungen der Parteien seien nach Kaufrecht zu beurteilen, so dass der Klageanspruch der 30jährigen Verjährung unterliege.
Wie der Senat bereits in BGHZ 72, 229 = LM vorstehend Nr. 34 = NJW 1979, 156, ausgesprochen hat, verjährt in Fällen, in denen sich der Veräußerer eines Grundstücksanteils, der Kaufmann ist, in dem Vertrag zugleich zur Herstellung einer Eigentumswohnung verpflichtet, der Anspruch auf das einheitlich für Grundstücksanteil und Eigentumswohnung vereinbarte Entgelt in der kurzen Frist des § 196I Nr. 1 BGB und nicht - auch nicht, soweit er den in dem einheitlichen Entgelt enthaltenen Preis für den Grundstücksanteil betrifft in 30 Jahren.
Das gilt, was der Senat in jener Entscheidung schon beiläufig erwähnt hat, auch dann, wenn sich der Veräußerer eines Grundstücks in dem Vertrag zugleich zur Errichtung eines Einfamilienhauses verpflichtet und ein einheitliches Entgelt für beide Leistungsteile vereinbart wird. Die maßgeblichen Erwägungen für die kurze Verjährung treffen auch für diesen Fall zu.
Die Einheitlichkeit des Vergütungsanspruchs verbietet es, ihn in zwei Teile aufzuspalten und verjährungsrechtlich verschiedenen Vertragsbereichen zuzuordnen. Es besteht auch kein Bedürfnis für eine derartige Aufspaltung zur Anwendung unterschiedlicher Verjährungsvorschriften. Im Übrigen fehlt es häufig - wie auch hier - an klaren Abgrenzungsmerkmalen für die Aufteilung des Entgelts in einen Grundstückskaufpreis und einen Werklohn. Vielmehr ist, wie der Senat für aus verschiedenen Leistungselementen bestehende Mischverträge ausgesprochen hat, der einheitliche Vergütungsanspruch auch hinsichtlich der Verjährungsvorschriften einheitlich nach den Leistungen zu beurteilen, die bei weitem überwiegen und dem Vertragsverhältnis sein charakteristisches Gepräge geben. Das ist hier der Bau des Wohnhauses nebst Garage. Auch bei einem Einfamilienhaus und nicht nur bei einer Eigentumswohnung stehen regelmäßig die Werkleistungen gegenüber der Grundstücksverschaffung wirtschaftlich und nach den gerade für Bauleistungen typischen Risiken weitaus im Vordergrund. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass dies im vorliegenden Fall nicht zutreffen sollte.
Diese Auffassung steht im Einklang damit, dass - wie das Berufsgericht zutreffend ausführt - Vereinbarungen der vorliegenden Art nach ständiger Rechtsprechung und überwiegender Ansicht im Schrifttum als Werklieferungsvertrag über eine nicht vertretbare Sache zu beurteilen sind. Auf ihn ist gemäß § 651 I 2 Halbs. 2 BGB zum Teil Kaufrecht, zum Teil Werkvertragsrecht anzuwenden. Hierbei richtet sich der Vergütungsanspruch nach §§ 631, 632 BGB. Damit findet das Gesetz das entscheidende Gewicht der Vergütung in der Gegenleistung für die schöpferische Arbeit des Werkunternehmers und behandelt dessen Gesamtanspruch wie eine Werklohnforderung.
Entgegen der Ansicht der Revision spricht es auch nicht für die Anwendung des Kaufrechts, dass Verträge der vorliegenden Art insgesamt nach § 313 BGB zu beurkunden sind. Diese Formvorschrift gilt für jeden Vertrag, durch den Eigentum an einem Grundstück übertragen werden soll; gleichgültig ist, ob er Kauf- oder Werklieferungsvertrag ist.
Für den Klageanspruch ist hier § 196 I Nr. I BGB anzuwenden. Nach dieser Vorschrift verjähren u. a. die Ansprüche der Kaufleute für Ausführung von Arbeiten und Besorgung fremder Geschäfte in zwei Jahren.
Die Rechtsvorgängerin der Kläger war unstreitig die im Handelsregister eingetragene Firma, unter der der Kaufmann W sein Gewerbe betrieb und den vorliegenden Vertrag abschloss. Die auf die Kläger als Rechtsnachfolgerin übergegangenen Ansprüche unterliegen deshalb den für Kaufleute geltenden Verjährungsvorschriften. Ohne Bedeutung ist hier, dass die Kläger die für die Errichtung des Hauses erforderlichen handwerklichen Arbeiten durch Handwerksbetriebe hat ausführen lassen. Auch diese Leistungen sind, ebenso wie ihre anderen für den Bau notwendigen Tätigkeiten, Ausführung von Arbeiten oder Besorgung fremder Geschäfte.
Dass die zweijährige Verjährungsfrist bei Klageeinreichung bereits abgelaufen war, zieht die Revision nicht in Zweifel. Das Berufungsurteil lässt insoweit auch keinen Rechtsfehler zum Nachteil der Kläger erkennen.