Eigenheimbewerbervertrags

Ausnahmsweise Geltung eines nicht notariell beurkundeten Eigenheimbewerbervertrags wegen Untragbarkeit des gegenteiligen Ergebnisses.
Ausnahmsweise Entstehung und Fälligkeit des Auflassungsanspruchs bereits aufgrund eines EigenheimbewerberVorvertrags. Urteil vom 21.4. 1972 - V ZR 42/70 (Nürnberg) NJW 72, 1189 = BB 72, 727
Am 21. 10. 1963 hat der Kläger als Eigenheimbewerber mit der beklagten Genossenschaft, einem gemeinnützigen Wohnungsunternehmen, einen privatschriftlichen Kaufaxwärtervertrag über den Erwerb eines von der Beklagte auf ihrem Gelände zu erstellenden Doppelwohnhauses sowie von 2 Genossenschaftsanteilen der Beklagte geschlossen. Er hat den Erwerbspreis für die Genossenschaftsanteile (1000 DM) bezahlt und von dem vorläufig auf 78 500 DM bemessenen Erwerbspreis für das Haus 77 000 DM in bar sowie Eigenleistungen erbracht die er mit 2 000 DM und die Beklagte mit 885,50 DM bewerten. Weitere 7047,58 DM, die die Beklagte auf den endgültigen Hauskaufpreis (83 900 DM) fordert weigert er sich zu zahlen, bevor die Beklagte Mängel am Haus beseitigt.
Seit August 1965 bewohnt der Klägerdas Haus.
LG und Oberlandesgericht haben die Beklagte nach dem Klageantrag zur Auflassung und Eintragungsbewilligung verurteilt Mit der Rev. verfolgt die Beklagte ihren Klageabweisungsantrag weiter.
Aus den Gründen: I. Mit dem Oberlandesgericht ist davon auszugehen, dass der Vertrag nach § 313 BGB der notariellen Beurkundung bedurfte und wegen Nichteinhaltung dieser Form an sich nichtig ist (§ 125 BGB), dass aber dieses Ergebnis für den Kläger schlechthin untragbar ist und jenes Nichtigkeitsgebot deshalb ausnahmsweise, hinter dem Gebot von Treu und Glauben (§,242 BGB) zurücktreten muss:
Die Rechtsprechung des erk. Senats geht allerdings dahin, dass eine solche Ausnahme nur in besonders gelagerten Fällen Platz greift und dass auch ein Eigenheimbewerber ohne notarielle Vertragsbeurkundung selbst dann, wenn er den Erwerbspreis bezahlt hat und das Haus seit längerer Zeit bewohnt, in der Regel auf einen Schadensersatzanspruch in Geld beschränkt ist (Senatsurteil vom 29. 1. 1965 - V ZR 53/64, NJW 65, 812, 1014 = Nr. 2 zu § 276 [Fe] BGB = WM 65, 315; vgl. Senatsort. vom 29. 10. 1965 - V ZR 96/63, ZMR 66, 202 = WM 66, 89, und vom 21. 3. 1969 - V ZR 87/67 = vorstehend Nr. 37 = WM 69, 692 = NJW 69, 1167). Der Senat hat jene Untragbarkeit andererseits bejaht für Fälle, wo es um die Existenz eines Partners geht (vgl. die Zusammenstellung in dem genannten Urteil vom 21. 3. 1969 sowie im Urteil vom 27. 10. 1967 - V ZR 153/64, BGHZ 48, 396 = vorstehend Nr. 31 = NJW 68, 39). Einen solchen Fall hat das Berufungsgericht hier zutreffend angenommen:
Das Oberlandesgericht führt aus: Der Kläger sei ein jetzt (November 1969) 63jähriger einfacher Handwerker, der - im Gegensatz zu der juristisch beratenen Beklagte - über keinerlei juristische Vorbildung verfüge. Er habe unter Aufwendung seiner gesamten Ersparnisse ein Eigenheim erwerben wollen, in dem er seinen Lebensabend verbringen könne. Er wäre nicht unter Aufgabe seiner früheren Wohnung in das Haus eingezogen, hätte nicht die - nachgewiesenen - Mängel in Kauf genommen und auch sonst Geld in das Haus investiert, wenn er nicht der festen Überzeugung hätte sein dürfen, Eigentümer des Hauses zu sein oder zu werden. Würde er bei Herausgabe des Hauses den von der Beklagte angebotenen Betrag (knapp 60 000 DM abzüglich einer monatlichen Nutzungsentschädigung von 350 DM) erhalten, so könnte er sich dafür nicht nur kein Haus, sondern bei den inzwischen erheblich gestiegenen Preisen nicht einmal eine Eigentumswohnung kaufen. Die Verweisung des Klägers auf einen Schadensersatzanspruch könne die Untragbarkeit des Ergebnisses nicht beseitigen; denn, seine Durchsetzung würde bei mehreren Rechtszügen Jahre in Anspruch nehmen, so lange könne aber der Kläger bei seinem Alter nicht mehr warten.
Der vorliegende Fall liegt in der Tat besonders: Der bei Vertragsschluss und Einzug bereits in vorgerücktem Alter stehende Eigenheimbewerber hat das Haus für seinen Lebensabend erworben. Er hat seine gesamten Ersparnisse in beachtlicher Höhe (77000 DM in bar, 1000 DM für Genossenschaftsanteile und mindestens 885 DM Eigenleistungen zusammen annähernd 80000 DM) zum Erwerb des Hauses aufgewendet und damit den allergrößten Teil des Erwerbspreises in bar bezahlt; der von der Beklagte geforderte Erwerbspreisrest (rund 7000 DM) ist wegen festgestellter Hausmängel umstritten. Der Kläger stand als einfacher Handwerker sowie als Genosse einer als gemeinnützig anerkannten Wohnungsbaugenossenschaft gegenüber, bei der er nach ihrer Organisation auf ordnungsmäßige und rechtlich einwandfreie Vertragsgestaltung vertrauen durfte. Dieses Vertrauen konnte noch besonders dadurch bestärkt werden, dass in dem vorgedruckten Formularvertrag folgende zusätzliche Vereinbarung eigens mit Schreibmaschine eingefügt wurde:
Aus kostensparenden Gründen verzichten beide Parteien auf eine notarielle Beurkundung dieses Vertrages, erkennen aber die Rechtskraft desselben an eine Klausel, die im Gegensatz zu der im genannten Urteil vom 21. 3. 1969 gewürdigten den Vertrag als rechtswirksam (rechtskräftig) bezeichnet.
Für einen Bewerber in dieser Lage kommt die Notwendigkeit, das Eigenheim aufzugeben und sich einen neuen Alters- sitz zu suchen, einem Existenzverlust nahe. Das Oberlandesgericht hat daher mit Recht die Untragbarkeit eines solchen Ergebnisses im Hinblick auf § 242 BGB bejaht.
Die hiergegen erhobenen RevRügen greifen nicht durch:
a) Die Feststellung, der Kläger hätte für die von der Beklagte angebotene Teilrückzahlung nicht einmal eine Eigentumswohnung erhalten, beruht nicht auf einer Verletzung der Aufklärungsleicht (§ 139 ZPO). Einen Sachverständigen brauchte das Oberlandesgericht nicht zuzuziehen, da es sich ersichtlich die erforderliche Sachkunde in diesem Punkt zutraute und keine Gründe dafür vorgetragen sind, dass es diese Sachkunde nicht besäße. Im übrigen beruht das Urteil auch ersichtlich nicht auf dieser Feststellung.
Die Verweisung des Klägers auf einen Prozess um Geldersatz ändert angesichts des Alters des Klägers an der Untragbarkeit des Hausverlustes nichts. Die Rev. räumt selbst die Möglichkeit ein, dass ein solcher Schadensersatzprozess mehrere Jahre in Anspruch nehmen würde. Darauf abzustellen, ob der Kläger nach seiner statistischen Lebenserwartung einen Schadensersatzprozess überleben würde, geht nicht an. Infolgedessen kommt es auch nicht auf die weiteren Erwägungen der Rev. über die voraussichtliche Dauer eines solchen Prozesses an (Instanzenzahl, Umfang der Aufklärungsbedürftigkeit).
c) Entgegen der Meinung der Rev. war für das Berufungsgericht ersichtlich auch nicht entscheidend, dass die Beklagte bei Vertragsabschluss juristisch beraten gewesen sei, sondern dass es der Kläger nicht war. Auf ein Verschulden der Beklagte in dieser Hinsicht ist hier nicht abgestellt.
d) Hiernach kommt es nicht mehr auf sonstige vom Berufungsgericht angezogene und von der Rev. bekämpfte Gesichtspunkte an, unter denen die Rechtsprechung des erkennenden Senats eine Ausnahme vom Formgebot bejaht hat. Das gilt insbesondere für die Frage einer Zuteilungspflicht im Verhältnis einer Siedlergenossenschaft zu ihrem Siedler (vgl. BQHZ 16, 334 = vorstehend Nr. 9) sowie dafür, dass die Erreichung des Schutzzwecks des § 313 BGB zur Anwendung des § 242 BGB nicht genügt (vgl. Urteil vom 9. 3. 1965 - V ZR 97/62 = vorstehend Nr. 13 = WM 65, 480).
e) Die Untragbarkeit der Folgen aus der Formnichtigkeit des Vertrages wird auch nicht dadurch beseitigt, dass der Klägernach Auff. der Beklagte noch einen Kaufpreisrest von einigen tausend Mark zu zahlen hat, auch wenn das in diesem Zusammenhang zugunsten der Beklagte als richtig unterstellt wird (vgl. dazu jedoch II, III).
II. Hat das Berufungsgericht hiernach gemäß § 242 BGB eine Bindung der Parteien an den Kaufanwärtervertrag trotz seines Formmangels bejaht, so kann ihm in der Frage nach dem Inhalt dieser Bindung zwar ebenfalls zum größten Teil, jedoch nicht in vollem Umfang beigetreten werden.
Das Oberlandesgericht entnimmt der Bindung an den Vertrag ohne weiteres das Bestehen eines Übereignungsanspruchs des Klägers gegen die Beklagte. Die Nichtzahlung eines Kaufpreisrestes stehe dem nicht entgegen, weil der Kläger insoweit wegen verschiedener festgestellter Baumängel (im Umfang von etwa 2250 + 750 = 3000 DM) seine Leistung zurückhalten könne (§ 273 Abs. 1 BGB).
Zu prüfen ist jedoch zunächst, ob dem Kläger nach dem Inhalt des als wirksam zu behandelnden Vertrags überhaupt ein Auflassungsanspruch zusteht. Das ist eine Frage der Vertragsauslegung. Da es sich ersichtlich um einen Mustervertrag handelt, der im ganzen Land NRW und damit über den Bezirk eines Oberlandesgericht hinaus gebräuchlich ist oder war, kann das RevGer. die Auslegung selbst vornehmen. Danach ergibt sich:
Der Kaufanwärtervertrag will ein beiderseits verpflichtender Kauf-Vorvertrag sein. Nach seinem Wortlaut verpflichten sich beide Parteien, zu gegebener Zeit einen (notariellen) Kaufvertrag nach einem bestimmten Muster zu schließen (Teil 2 des Vorvertrages); der Kläger sollte die Eintragung der Auflassung erst verlangen können, wenn der vorgesehene Kaufvertrag abgeschlossen wurde und er alle sich daraus ergebenden Verpflichtungen gegenüber dem Wohnungsunternehmen erfüllt hat (Teil 3.3). Der Senat hat in einem früheren Fall einen vergleichbaren Vorvertrag dahin ausgelegt, dass ein Auflassungsanspruch für den Bewerber nicht schon durch den Vorvertrag, sondern erst durch den noch abzuschließenden Hauptvertrag entstehe (Urt. vom 30. 6. 1967 - V ZR 104/64, BB 67, 1394). Er hat in Fällen, wo auf Grund vorangegangenen Betreuervertrags eine Auflassungspflicht bereits kraft Gesetzes (§ 667 BGB) bestand; die mit der vorliegenden im Wortlaut übereinstimmende Klausel von Kauf-Vorverträgen dahin ausgelegt, dass sie nur die Fälligkeit des Auflassungsanspruchs bis zum Hauptvertragsabschluss und zur vollständigen Erfüllung der Erwerbspflichten aufschiebe, und für besondere, damals bejahte Ausnahmefälle nach § 242 BGB auch diesen Fälligkeitsaufschub als unbeachtlich und den Auflassungsanspruch demgemäß als fällig angesehen (Urt. vom 26. 4. 1968, V ZR 74/67, WM 68, 1014 = BBauBl. 68, 571, sowie die am selben Tag ergangenen Urteile V ZR 75/67 und V ZR 76/67). Der Senat hält nunmehr auch in Fällen wie dem vorliegenden, wo eine Auflassungspflicht bis zum Abschluss des Vorvertrages noch nicht bestand, eine solche Pflicht für gegeben, und zwar auf Grund einer sinn- und interessengemäßen Auslegung des Vorvertrages (§§ 133, 157 BGB). Dabei sprechen diejenigen Erwägungen, die der Senat seinerzeit nur für die Fälligkeit anzustellen brauchte, zugleich entscheidend für die Auslegung des Vorvertrags im Sinn der Begründung eines Auflassungsanspruchs:
Abzuwägen sind einerseits das grundlegende Interesse der mit öffentlichen Mitteln arbeitenden Wohnungsbauunternehmen daran, dass die von ihnen aufgewendeten Mittel auch mit Sicherheit bei den Bewerbern hereingebracht werden, und die Gefahr ihres Verlustes dann, wenn sie vor fälliger Kaufpreiserlegung das Grundstück durch Eigentumsübertragung aus der Hand geben; andererseits das ebenso schutzwürdige Interesse der Bewerber daran, angesichts der von ihnen in der Regel schon vor der Fertigstellung in den Bau hineingesteckten eigenen Mittel, die oft die gesamten Ersparnisse der Familien aus vielen Jahren darstellen, das Hausgrundstück möglichst bald nach der Fertigstellung zu Eigentum zu erhalten, sei es um sich weitere Hausverwaltungskosten und ähnliches zu ersparen, sei es um vor schwerstem Verlust bei etwaigen wirtschaftlichen Schwierigkeiten des Wohnungsbauunternehmens sicher zu sein. Dem Sicherungsbedürfnis des Wohnungsbauunternehmens trägt die vertragliche Auflassungsklausel Rechnung, indem sie die Eigentumsübertragung aufschiebt bis zum Zustandekommen eines abschließenden schuldrechtlichen Vertrags, der die endgültige Höhe des Preises und die Zahlung seines noch ausstehenden Restes festlegt. Die entscheidende Schwierigkeit besteht indessen in folgendem: Der so festzulegende Preis steht in der Regel, so auch in dem vorliegenden Fall, nicht im Belieben des Wohnungsbauunternehmens, sondern muss im Sinn der Wohnungsbauförderungsbestimmungen (vgl. Senatsurteil vom 16. 2. 1965 - V ZR 235/62 = vorstehend Nr. 24 und Nr. 2 zu DVO z. WohnungsgemeinnützigkeitsG WM 65, 674) oder i. S. der §§ 54, 56 II. WoBauG angemessen sein; das erstere ergibt sieh im vorliegenden Fall aus der Verweisung auf das Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht in Teil 6 Satz 1 des Vertrages. Die Klärung, welcher Preis in diesem Sinne angemessen ist, erfordert im Streitfall unverhältnismäßig lange Zeit, zumal dafür die Gestehungskosten erheblich sind, über die das Wohnungsbauunternehmen den Bewerbern Auskunft und Rechnungslegung schuldet (Senatsurteil vom 12. 7. 1967 - V ZR 136/64 =- Nr. 8 zu § 666 BGB = WM 67, 1037). Solange der angemessene Preis nicht - notfalls im Prozeßweg - geklärt ist, wissen die Partner nicht, welchen Inhalt der Kaufvertrag haben muss, den beide Teile abzuschließen verpflichtet sind; zu einem endgültigen Kaufvertrag mit Kaufpreisfixierung sind die Partner also vorerst nicht in der Lage (wenn sich nicht der eine Teil, etwa der wirtschaftlich schwächere Bewerber, dem vom Partner einseitig vorgeschriebenen Preis unterwirft, wozu er jedoch nicht verpflichtet ist). Bei solcher Sachlage würde das ausnahmslose Festhalten am Wortlaut der genannten Auflassungsklausel des Vorvertrages dazu führen, dass das schutzwürdige Interesse des Bewerbers an Unkostenersparnis und Sicherung vor wirtschaftlichem Niedergang des Wohnungsbauunternehmens auf Jahre hinaus unbefriedigt bleibt. Das stünde mit Treu und Glauben nicht im Einklang. Diese gebieten vielmehr in solchen Fällen jedenfalls dann, wenn der strittige Kaufpreisrest entweder vom Bewerber schon bezahlt ist oder nur einen verhältnismäßig kleinen Teil des im übrigen bereits belegten Kaufpreises darstellt, dass das Wohnungsbauunternehmen darauf verzichtet, die Partner vor der Eigentumsübertragung schuldrechtlich auf einen bestimmten - von ihm festgesetzten - Gesamtpreis festzulegen, und eich mit einer Sicherstellung des strittigen Restes begnügt (soweit ihn der Erwerber nicht schon bezahlt hat), vorausgesetzt, dass der Bewerber zur Sicherstellung in der Lage und willens ist.
III. Vom Boden dieser Auff. aus sind - im Ergebnis mit dem Oberlandesgericht - Bestand und Fälligkeit des eingeklagten Auflassungsanspruchs auch im vorliegenden Fall zu bejahen. Dafür, dass der Klägerzur Sicherheitsleistung nicht in der Lage oder nicht willens wäre, ist kein Anhaltspunkt ersichtlich.
Der Beklagte steht jedoch nach dem Gesagten ein Anspruch auf Sicherstellung zu, der bisher nicht erfüllt ist. Diesen Anspruch kann sie dem Auflassungsanspruch des Klägers einrede weise entgegensetzen mit der Wirkung, dass sie zur Auflassung nicht schlechthin, sondern nur Zug um Zug gegen die Sicherheitsleistung zu verurteilen ist (vgl. die drei genannten Urteil vom 26.4.1968). Diese Einrede ist von der Beklagte zwar nicht ausdrücklich erhoben, aber sinngemäß in ihrem weitergehenden Klageabweisungsantrag enthalten, weil dieser sich gerade auf den noch offenen Resterwerbspreis stützt.
Die Festlegung der Sicherheitsleistung nach Höhe und Art muss dem Tatrichter überlassen bleiben.