Eigennutzung im Vordergrund

Zur Ermittlung des Verkehrswertes bebauter Grundstucke, bei denen die Eigennutzung im Vordergrund steht.
Der Beklagten hat im Jahre 1961 das auf seinem Grundstück B. 8 in W. stehende, im Jahre 1903 errichtete Villengebäude in moderner Form umbauen lassen. Durch schriftlichen Vertrag vom 29. 5. 1961 übertrug er dem Kläger sämtliche hierfür erforderlichen Architektenleistungen einschließlich der örtlichen Bauführung. Mit den Abbrucharbeiten würde alsbald begonnen, noch bevor die Kostenanschläge der Handwerker vorlagen. Am 12. 7. 1961 fand zwischen den Parteien eine Unterredung statt, bei der der Kläger die Höhe der voraussichtlichen Umbaukosten mit ungefähr 300 000 DM bezifferte. Darüber, ob diese Angabe eine unverbindliche Schätzung, eine feste Zusicherung oder gar eine Bausummengarantie darstellte, streiten die Parteien. In der Folgezeit stellte sich bald heraus, dass der vom Kläger genannte Betrag nicht eingehalten werden konnte. Der Umbau kam schließlich - wie unter den Parteien unstreitig geworden ist - ohne Nebenkosten auf rund 476000 DM.
Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kläger sein Architektenhonorar, das er zuletzt aus einer Bausumme von 472336,44 DM mit 43 679,41 DM errechnet hat. Der Beklagten fordert widerklagend vom Kläger die Zahlung von 150000 DM aus der vom Kläger seiner Meinung nach übernommenen Bausummengarantie. Im zweiten Rechtszug hat er ferner zahlreiche Fehler des Kläger in der Planung und Bauausführung gerügt und aus diesem Rechtsgrund Schadensersatzansprüche in einer Höhe von rund 160 000 DM behauptet, mit denen er hilfsweise aufrechnet.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht entnimmt der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme, dass der Kläger am 12. 7. 1961 keine selbständige Bausummengarantie übernommen, sondern dass er dem Beklagten nur eine verbindliche Zusicherung gegeben habe, der Umbau werde höchstens 300000 DM kosten. Der Kläger hafte daher aus positiver Vertragsverletzung, denn es sei ihm der Beweis nicht gelungen, dass ihn an der erheblichen Baukostenüberschreitung kein Verschulden treffe.
Zur Höhe des vom Beklagten geltend gemachten Schadens führt das Berufsgericht aus, ein Schaden sei insoweit nicht entstanden, als sich der Wert des dem Beklagten gehörenden Hauses durch den Umbau erhöht habe. Diesen dem Beklagten zugute gekommenen Wertzuwachs errechnet es nach dem arithmetischen Mittel zwischen dem Sach- und dem Ertragswert des Gebäudes und kommt unter Zugrundelegung der von dem im zwei- ten Rechtszug zugezogenen Sachverständigen ermittelten. Zahlen zu einer Wertsteigerung von 400543 DM, die um 114310 DM unter den ebenfalls von dem Gutachter zusammengestellten Umbaukosten von insgesamt 514853 DM blieben. Diese 114310 DM machten den dem Beklagten durch die Baukostenüberschreitung entstandenen Schaden aus.
Da der Kläger die Einhaltung der Bausumme von 300 000 DM zugesichert habe, könne er auch nur aus diesem Betrag sein Architektenhonorar beanspruchen. Jeder höhere Betrag wäre ein weiterer dem Beklagten entstandener Schaden, den der Kläger zu ersetzen habe.
Die gegen diese Ausführungen gerichteten Angriffe der Rev. haben im Ergebnis zum größten Teil Erfolg.
Wie die Erklärung des Kläger in der Besprechung zwischen den Parteien am 12. 7. 1961, die Umbaukosten werden ungefähr 300000 DM ausmachen, zu verstehen war, ist allerdings eine Frage der tatrichterlichen Würdigung, die im RevRechtszug nur beschränkt nachprüfbar ist. Wenn das Berufsgericht die Angabe des Klägers nicht als eine selbständige Bausummengarantie, wohl aber als verbindliche Zusicherung der äußerstenfalls für den geplanten Umbau zu erwartenden Kosten ansieht, so kann das aus Rechtsgründen nicht beanstandet werden. Ein Verfahrensverstoß des Berufsgerichts ist nicht erkennbar. Die Vereidigung der vernommenen Zeugen lag nach § 391 ZPO in seinem pflichtgemäßen Ermessen. Dass es die Grenzen seines Ermessens verkannt oder missbräuchlich außer acht gelassen hat, ist entgegen der Ansicht der Rev. nicht ersichtlich. Das Berufsgericht hat auch keinen wesentlichen Prozess-Stoff bei der Auslegung übergangen, wie die Rev. zu Unrecht rügt.
Es behandelt die vom Beklagten gegen den Kläger erhobene Forderung zutreffend allein unter dem rechtlichen Gesichtspunkt des Schadensersatzes aus positiver Vertragsverletzung.
Durch das angef. Urteil ist dem Beklagten keineswegs - wie bei einer Bausummengarantie - der Ersatz der gesamten ihm über den vom Kläger genannten Betrag hinaus entstandenen Baukosten zuerkannt worden. Diese Kostenüberschreitung legte das Berufsgericht lediglich seiner Schadensberechnung zugrunde, sieht in ihr aber nicht etwa schon den dem Beklagten entstandenen Schaden.
Ohne Erfolg beruft sich die Rev. in diesem Zusammenhang auf die Rechtsprechung des Senats, wonach einem Architekten bei Kostenschätzungen stets ein gewisser Spielraum zugebilligt wird, innerhalb dessen von einer schuldhaften Pflichtverletzung nicht gesprochen werden könne. Die Fehlbeurteilung des Klägers geht schon ihrem Ausmaß nach weit über die in den angeführten Entscheidungen zugestandenen Toleranzgrenzen hinaus.
Dass der Beklagten mit der Baukostenüberschreitung - eventuell sogar erst nachträglich - einverstanden gewesen wäre, hat das Berufsgericht rechtsirrtumsfrei verneint. Der Ansicht der Rev., der Beklagten habe schon dadurch jedweder Kostenerhöhung zugestimmt, dass er den Umbau zu Ende führen ließ, auch als sich eine wesentliche Überschreitung der ursprünglich ins Auge gefassten Bausumme herausstellte, kann nicht gefolgt werden. Die Vollendung des Umbaus im Herbst 1961 setzt kein generelles Einverständnis des Beklagten mit jeder Baukostenerhöhung voraus, dem im übrigen das auch vom Berufsgericht erwähnte Schreiben des Beklagten vom 8. 11. 1961 entgegensteht, in dem er sich ausdrücklich alle ihm eventuell zustehenden Ansprüche vorbehielt.
Das Berufsgericht hat deshalb ohne Rechtsverstoß darin, dass der Kläger die - wie sich später herausstellte - falsche Zusicherung gegeben hat, die Kosten des Umbaues würden 300000 DM nicht übersteigen, objektiv eine positive Vertragsverletzung des Kläger gesehen.
Zu Recht bemängelt dagegen die Rev., dass das Berufsgericht ein mitwirkendes Verschulden des Beklagten bzw. seiner Beauftragten überhaupt nicht erörtert hat. Doch kann das auf sich beruhen und Ertragswert - jeweils nach dem Umbau- so weit auseinander liegen wie hier, das Mittel davon eine völlig. willkürliche Größe, die dem wahren Verkehrswert am wenigsten nahe kommt. Auffällig ist ferner, dass im vorliegenden Falle vor dem Umbau der Gebäudewert sich nicht allzu weit vom Ertragswert entfernt, aber sogar noch darunter bleibt, während der Gebäudewert den Ertrags- wert nach dem Umbau bei weitem überflügelt. Das deutet auf ganz besondere Umstände hin, die auch eine von der Regel abweichende Beurteilung erfahren müssen.
In solchen Fällen lässt sich der Verkehrswert nur entweder nach dem Ertragswert oder nach dem Sachwert bestimmen, zumindest muss eine dieser Größen den Vorrang haben, während die andere nur zur Wertkorrektur in beschränktem Rahmen herangezogen werden darf. Vornehmlich auf den Ertrags- wert abzustellen, ist aber nur dann sinnvoll und damit sachgerecht, wenn das zu bewertende Gebäude dazu bestimmt ist, nachhaltig Ertrag zu erzielen, wie z. B. bei Mietwohnhäusern, Geschäftsgebäuden u. ä. Steht dagegen die Eigennutzung im Vordergrund, wie bei Ein- oder Zweifamilienhäusern, dann kann es auf Erträge, die gar nicht in erster Linie erstrebt werden, nicht ankommen. Davon gehen die bereits erwähnten Richtlinien für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken aus, die zur Ergänzung der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswerts von Grundstücken v 7 8 1961 erlassen worden sind. Auch im einschlägigen Schrifttum herrscht diese Ansicht vor.
Das Berufsgericht stellt fest, dass das vom Beklagten umgebaute Haus nach wie vor den Charakter eines Einfamilienhauses hat. Nach Lage und Ausstattung ist es ein Anwesen, das auf die Befriedigung besonders hoher Wohnansprüche gerichtet ist, ohne dass dabei gleichzeitig auf die Erzielung angemessener Erträge abgestellt würde. Sein Verkehrswert null daher in erster Linie nach dem Sachwert bestimmt werden, den es verkörpert. Nach den Feststellungen des Berufsgericht beträgt die durch den Umbau bedingte Wertsteigerung des Hausgrundstücks nach dem Gebäudewert 576247 DM und damit über 60000 DM mehr als die vom Sachverständigen ermittelten Gesamtbauumkosten von 514853 DM. Selbst wenn man an der Erhöhung des Sachwerts mit Rücksicht auf die sehr viel geringere Steigerung des Ertragswerts noch eine Korrektur von 10% vornehmen würde, mehr kommt nach Lage des Falles nicht in Betracht, werden die über die vom Kläger zugesicherte Bausumme hinausgehenden Umbaukosten von dem Wertzuwachs, den das Gebäude bei richtiger Bewertung erfahren hat, aufgefangen, so dass dem Beklagten durch die fehlerhafte Angabe des Kl kein Schaden entstanden ist.
Auf die Frage, ob die vom Beklagten erhobene Schadensersatzforderung von der in § 12 des Architektenvertrages zwischen den Parteien zugunsten des Kläger vereinbarten Haftungsbeschränkung erfasst wird, kommt es nach alledem nicht mehr an. Die Widerklage ist vielmehr zutreffend vom Landgericht abgewiesen worden, dessen Urteil insofern auf die Rev. wieder hergestellt werden muss.