Eigentümer ins Grundbuch

Schließt ein Geschäftsunfähiger, der als Eigentümer eines nicht ihm gehörenden Grundstücks im Grundbuch eingetragen ist, einen (nichtigen) Vertrag über das Grundstück und wird daraufhin der Vertragspartner als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, so kann Gegenstand eines Bereicherungsanspruchs des Geschäftsunfähigen auch die Wiederherstellung seiner Buchberechtigung sein. Ein solcher Anspruch entfällt jedoch, wenn der eingetragene Vertragspartner durch Vertrag mit dem wirklichen Eigentümer das Eigentum erlangt.
Der Kläger verkaufte dem Beklagten durch notariellen Vertrag ein Hausgrundstück. Der Vertrag wurde auf Grund der darin gleichzeitig-erklärten entsprechenden dinglichen Einigung grundbuchlich vollzogen.
Der Kläger macht geltend, er sei bei Vertragsschluss wegen hochgradigen Schwachsinns geschäftsunfähig gewesen. Der Vertrag sei aus diesem Grunde und wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig. Die Sittenwidrigkeit leitet der Klägerdaraus her, dass zwischen dem Kaufpreis und dem Verkehrswert des Grundstücks ein auffälliges Missverhältnis bestehe.
Der Kläger erstrebt in erster Linie Einwilligung des Beklagten in die Berichtigung des Grundbuchs dahin, dass als Eigentümer des Grundstücks wieder der Kläger eingetragen wird.
Das Landgericht hat dem Antrag des Klägers stattgegeben.
Im BerRechtszug hat der Beklagte nicht mehr an der Auff. festgehalten, dass der Kläger bei Abschluss des Vertrags mit ihm geschäftsfähig gewesen sei, sondern nunmehr den Standpunkt vertreten, der Kläger sei nicht nur zur Zeit dieses Vertragsschlusses, sondern schon zu der Zeit geschäftsunfähig geizesen, als er mehrere Jahre vorher mit dem damaligen Eigentümer des Grundstücks einen notariellen Vertrag über den käuflichen Erwerb des Grundstücks geschlossen habe. Der Kläger habe deshalb auch mit seiner Eintragung ins Grundbuch kein Eigentum an dem Grundstücks erlangt.
Von der Erbin des verstorbenen damaligen Eigentümers Frau L. hat der Beklagte das Grundstück inzwischen durch notariellen Vertrag gekauft. Hinsichtlich des Kaufpreises heißt es in § 2 des Vertrages, bei Nichtigkeit des Vertrags des Klägers mit dem damaligen Eigentümers habe der Kläger einen Anspruch auf Erstattung des Kaufpreises. Frau L. sei aber um diesen Kaufpreis nicht mehr bereichert. Alle Grundbuchberichtigungsansprüche sowie alle weiteren Ansprüche, die ihr auf Grund des Rückgewährschuldverhältnisses gegen den Kläger zustünden, trete sie an den Beklagten ab. Dieser trete ihr seinen Anspruch auf Rückerstattung der Kaufpreiszahlung gegen den Kläger ab. Mit diesem Anspruch rechne Frau L. gegen etwaige Erstattungsansprüche des Klägers auf. - Die Vertragspartner erklärten auch die Auflassung.
Die Ber. des Beklagten ist erfolglos geblieben. Seine Rev. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht ist davon ausgegangen, dass der Kläger sich bei Abschluss des Vertrags mit dem Beklagten nach dem nunmehr insoweit übereinstimmenden Vorbringen der Parteien infolge Schwachsinns in einem die freie Willensbestimmung ausschließenden, seiner Natur nach nicht nur vorübergehenden Zustand krankhafter Störung der Geistestätigkeit befunden habe und demnach geschäftsunfähig gewesen sei (§ 104 Nr. 2 BGB). Der Vertrag sei daher nichtig (§ 105 BGB). Ob der Kläger auch schon zur Zeit des mit dem damaligen Eigentümer über den Erwerb des Grundstücks abgeschlossenen Vertrags geschäftsunfähig, auch dieser Vertrag daher nichtig war, kann nach Ansicht des Berufungsgerichts offen bleiben: Der Kläger wäre dann zwar nicht Eigentümer des Grundstücks- sondern nur Buchberechtigter - geworden, ein Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs nach § 894 BGB stehe ihm in diesem Fall nicht zu. Er habe dann aber einen entsprechenden schuldrechtlichen Berichtigungsanspruch nach § 812 BGB, der neben dem dinglichen Anspruch aus § 894 BGB gegeben sei. - Im folgenden Ist für die RevInstanz zugunsten des Beklagten zu unterstellen, dass der Kläger schon bei Abschluss des Vertrags mit dem damaligen Eigentümer geschäftsunfähig war und daher nicht das Eigentum an dem Grundstück erworben hat.
II. 1. Dem Berufungsgericht ist darin zuzustimmen, dass bei Nichtigkeit der Auflassung eines Grundstücks und des ihr zugrunde liegenden Rechtsgeschäfts für den Veräußerer auch dann, wenn er selbst nicht Eigentümer des Grundstücks ist, ein Bereicherungsanspruch (§ 812 BGB) auf Zustimmung zu seiner Eintragung - der Wiedereintragung - ins Grundbuch in Betracht kommen kann (BG, JW 31, 2723; HOZ 112, 260, 268; 119, 332, 336; Palandt, BGB, 31. Aufl., § 812 Anm. 4 b und § 894 Anm. 7b). Der Erwerber erlangt in einem solchen Fall die mit seiner Eintragung im Grundbuch als solcher verbundenen Vorteile, die sich aus der Eigentumsvermutung des § 891 BGB sowie der formalen Möglichkeit der Veräußerung und Belastung des Grundstücks (§ 892 BGB) und schließlich aus der Möglichkeit der sogenannten Buchersitzung (§ 900 BGB) ergeben können. Dass diese Vorteile im Sinne des § 812 BGB auf Kosten des Veräußerers erlangt seien, hat die Rechtsprechung zum einen dann angenommen, wenn dieser vorher im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war (Re, JW 31, 2723), aber auch ohne seine vorherige Eintragung im Grundbuch dann, wenn ihm eine Anwartschaft auf den Erwerb des Eigentums zustand (RdZ 112, 260, 268; RITZ 119, 332, 335). 2. Ein solcher schuldrechtlicher Anspruch entfällt aber dann, wenn der im Grundbuch eingetragene ,Erwerber das Eigen- tum an dem Grundstück auf anderem Wege - hier: durch Einigung mit der wirklichen Eigentümerin - erlangt. In diesem Fall steht seine Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch mit der wirklichen Rechtslage im Einklang; die Wiedereintragung des Veräußerers, der nur eine formale Buchberechtigung hatte, würde das Grundbuch unrichtig machen. Darauf, dass der eingetragene Eigentümer an der Herbeiführung einer solchen Unrichtigkeit des Grundbuchs auf irgendeine Weise mitwirkt, besteht auch schuldrechtlich kein Anspruch. Ob der Kläger etwa die Übereignung des Grundstücks verlangen könnte, ist bei der Prüfung des hier in Rede stehenden Antrags nicht zu erörtern.
3. Auch das Berufungsgericht scheint davon auszugehen, dass der Kläger die Zustimmung zu seiner Wiedereintragung nicht beanspruchen könnte, wenn der Beklagte Eigentümer geworden wäre. Es hat jedoch den Vertrag des Beklagten mit Frau L. und die darin erklärte Auflassung auf Grund folgender Erwägungen für nichtig erachtet: Dem Vertrag fehle bereits die in § 2 zur Gültigkeitsvoraussetzung erhobene Geschäftsgrundlage. Die Vertragschließenden seien übereinstimmend davon ausgegangen, dass Frau L. und der Beklagte infolge Rechtsunwirksamkeit der früheren Verträge Bereicherungsansprüche gegen den Kläger der diesem erbrachten Leistungen hätten, ohne ihrerseits die durch den Kläger erbrachten Leistungen zurückgewähren zu müssen. Nach richtiger Ansicht habe aber Frau L. gegen den Kläger einen Ansprach auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung nur Zug um Zug gegen die Rückzahlung des an ihren Rechtsvorgänger gezahlten Kaufpreises, der Beklagte einen Anspruch auf Rückerstattung nur Zug um Zug gegen Herausgabe des Grundstücks und Wiedereintragung des Klägers ins Grundbuch gehabt, wobei ferner ein Nutzungs- und Verwendungsausgleich nach § 818 BGB habe erfolgen müssen. Die in dein Vertrag des Beklagten mit Frau L. wechselseitig abgetretenen einseitigen Ansprüche hätten daher nicht bestanden, die Abtretungen seien mithin gegenstandslos (und unwirksam) gewesen. Die Existenz dieser Ansprüche aber müsse bei Berücksichtigung des Vertragszwecks, die Wiedereintragung des Klägers ins Grundbuch zu verhindern, als Gültigkeitsvoraussetzung des Vertrags angesehen werden. Der Vertrag sei überdies seinem Inhalt nach auf eine nicht gerechtfertigte Schädigung des Klägers gerichtet gewesen und daher auch wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig (§ 138 Abs. 1 BGB).
4. Gegen diese Ausführungen wendet die Rev. sich zu Recht.
a) Keinen Erfolg hat allerdings der Hinweis der Rev. darauf, dass keine der Parteien sich auf die Unwirksamkeit des Vertrags des Beklagten mit Frau L. berufen habe. Denn wenn der festgestellte Sachverhalt diese Unwirksamkeit ergäbe, so hätte das Berufungsgericht sie unabhängig davon berücksichtigen müssen, ob eine der Parteien daraus Rechte herleitete.
b) Zuzustimmen ist der Rev. darin, dass das Fehlen ebenso wie der nachträgliche Wegfall der Geschäftsgrundlage nach ständiger Rechtsprechung nicht ohne weiteres die Nichtigkeit des Vertrages ergibt, sondern 7 nach umfassender Interessenabwägung - zu einer Anpassung des Vertragsinhalts unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Vertragstreue nur insoweit führt, als dies zur Erzielung eines mit dem Grundsatz von Treu und Glauben zu vereinbarenden Ergebnisses erforderlich ist. Das BerUrt. lässt in diese Richtung weisende Erwägungen vermissen. Das könnte allerdings dann unschädlich sein, wenn die Ausführungen des Berufungsgerichts über das Fehlen der Geschäftsgrundlage in Wirklichkeit eine Auslegung des Vertrags darstellten. Dafür, dass das BerUrt. in der Tat so zu verstehen ist, könnte sprechen, dass das Berufungsgericht davon ausgeht, die Vertragspartner hätten die im Folgenden erörterte Geschäftsgrundlage in § 2 des Vertrags zur Gültigkeitsvoraussetzung erhoben. Damit hätte das Berufungsgericht lediglich dem Erfordernis Rechnung getragen, dass der rechtliche Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nur insoweit in Betracht kommt, als die Vertragsauslegung ergibt, dass die Parteien die Folgen des Nichtvorhandenseins bestimmter Umstände oder die ihres nachträglichen Wegfalls nicht im Vertrag selbst geregelt haben (vgl. dazu auch die Senatsurteil vom 6. 10. 1967, V ZR 129/66, WM 67, 1277, 1279, und vom 22. 1. 1971, V ZR 98/68, WM 71, 509, 510 f.). Wenn das Berufungsgericht in Auslegung des Vertrags rechts fehlerfrei einen erklärten vertraglichen Willen der Vertragspartner des Inhalts festgestellt hätte, dass der gesamte Vertrag oder doch jedenfalls die Auflassung des Grundstücks vom Bestand bestimmter Forderungen abhängig sein sollte, die tatsächlich nicht gegeben waren, so wäre der Vertrag nichtig, eine bloße Anpassung des Vertragsinhalts nach den zur Geschäftsgrundlage entwickelten Grundsätzen käme dann nicht in Betracht.
c) Die hier in Rede stehenden Ausführungen des Berufungsgerichts erweisen sich jedoch jedenfalls in folgender Hinsicht als rechts fehlerhaft.
Das Berufungsgericht ist der Ansicht, ohne die - zuvor verneinte - Wirksamkeit der vertraglich vereinbarten Abtretung von Bereicherungsansprüchen hätte der Zweck des Vertrags, die Wiedereinsetzung des Klägers in das Grundbuch zu verhindern, nicht erreicht werden können. Dabei hat es verkannt, dass dieser Vertragszweck schon durch die in dem Vertrag erklärte Auflassung des Grundstücks an den Beklagten erreicht wurde, ohne dass eine wirksame Abtretung von etwaigen Grundbuchberichtigungsansprüchen gegen den Kläger hinzuzutreten brauchte. Wurde der Beklagte durch die Auflassung Eigentümer, so entfielen damit, wie oben ausgeführt, etwaige Bereicherungsansprüche des Klägers auf Wiederherstellung seiner Buchberechtigung. Auch im Übrigen ist nicht ersichtlich, dass die (etwaige) Unwirksamkeit der Abtretung den hier erörterten Vertragszweck hätte in Frage stellen können. Damit ist dem BerUrt. insoweit der Boden entzogen.
d) Die in dem Vertrag des Beklagten mit Frau L. erklärte Auflassung war bei Zugrundelegung der bisherigen tatrichterlichen Feststellungen entgegen der Auff. des Berufungsgerichts auch nicht nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam.
Ist ein schuldrechtlicher Vertrag wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, so hat dies - anders als die Nichtigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB in der Regel nicht ohne weiteres die Nichtigkeit auch des Erfüllungsgeschäfts zur Folge (vgl. RGZ 109, 201, 202; BGB, RGRK, 11. Aufl., § 138 Anm. 8 und § 125 Anm. 16-18; Soergel-Hefermehl, BGB, 10. Aufl., § 138 Nr. 31/32 und Soergel-Ilfühl, BGB, 10. Aufl., § 929 Nr. 11; Palandt-Heinrichs, BGB, 31. Aufl., § 138 Anm. 3 und Überblick 3 e vor § 104). Wäre daher, wie das Berufungsgericht meint, der Vertrag seinem Inhalt nach auf eine nicht gerechtfertigte Schädigung des Klägers gerichtet gewesen, so hätte es weiter der - im angef. Urteil nicht angestellten - Prüfung bedurft, ob die besonderen Voraussetzungen vorliegen, unter denen mit der Sittenwidrigkeit des Grundgeschäfts die des Erfüllungsgeschäfts einhergeht, was z. B. dann in Betracht kommt, wenn die Sittenwidrigkeit gerade im Erfüllungsgeschäft liegt (vgl. auch dazu die verstehenden Hinweise). Sind derartige Voraussetzungen nicht gegeben, so ist die Auflassung, auf die es hier ankommt, nicht nach § 138 Abs. 1 BGB unwirksam.
Zum anderen aber ergeben die tatrichterlichen Feststellungen auch hinsichtlich des Grundgeschäfts nicht, dass dieses nach seinem Gesamtcharakter, wie er sich nach Inhalt, Zweck und Beweggrund darstellt, im Hinblick auf seine Auswirkungen auf die Rechtsstellung des Klägers das Empfinden der billig und gerecht Denkenden verletzte und deshalb wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig war: Das Grundstückseigentum, das der Beklagte danach erlangen sollte, hatte dem Kläger infolge der hier unterstellten Nichtigkeit des Vertrags des Klägers mit dem damaligen Eigentümer nie zugestanden, und er hatte auch keine Anwartschaft auf die Übertragung des Eigentums erlangt. Frau L. wiederum war es durch jenen nichtigen Vertrag ihres Rechtsvorgängers grundsätzlich nicht verwehrt, das in ihrem Eigentum stehende Grundstück anderweit zu verwerten. Die Bereicherungsansprüche, die im Verhältnis zwischen Frau L. und dem Kläger im Falle der Nichtigkeit des Vertrags des Klägers mit dem damaligen Eigentümer in Betracht kamen, wurden durch den Abschluss des Vertrags des Beklagten mit Frau L. nicht beeinflusst. Das Gleiche gilt aber wertmäßig auch für die Bereicherungsansprüche, die sich aus der Nichtigkeit des Vertrags zwischen Kläger und Beklagte im Verhältnis zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits ergaben. Der Beklagte konnte den Wert seiner etwaigen Bereicherungsansprüche nicht dadurch erhöhen, dass er sie an Frau L. abtrat (vgl. auch § 404 BGB). Bei Zugrundelegung der auch bei Ungleichheit der beiderseitigen Leistungen anzuwendenden Saldotheorie (vgl. das Senatsurteil vom 18. 2. 1972, V ZR 23/70, WM 72, 564, 565 m. w. Nachw.; ferner das BGHUrt. vom 24. 6. 1963, VII ZR 229/62 = Nr. 11 zu § 818 Abs. 3 BGB NJW 63, 1870) richteten sich die in Betracht kommenden Bereicherungsansprüche von vornherein darauf, dass Herausgabe des an den andern Teil Gelangten nur Zug um Zug gegen die Ausgleichung der diesem erwachsenen Nachteile verlangt werden konnte. Welchen Inhalt die betreffenden Bereicherungsansprüche hier hatten, lässt sich ohne weitere Feststellungen nicht abschließend beurteilen, bedarf aber auch nicht der Prüfung. Jedenfalls konnte der Vertrag des Beklagten mit Frau L. den Wert von dem Kläger zustehenden oder gegen ihn bestehenden Bereicherungsansprüche nicht ändern. Dann aber lässt sich seine Nichtigkeit wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nicht damit begründen, dass er auf eine Schädigung des Klägers gerichtet gewesen wäre. - Davon abgesehen ist auch über die subjektiven Voraussetzungen des § 138 BGB im angefochtenen Urteil nichts festgestellt, und es ist auch entsprechender Parteivortrag nicht ersichtlich.
Der Kläger kann nach alledem, wenn der Vertrag mit dem damaligen Eigentümer nichtig war, vom Beklagten nicht verlangen, dass dieser der Wiedereintragung des Klägers ins Grundbuch im Wege der Berichtigung zustimmt.