Eigentumserwerb

Der Ausübung des Vorkaufsrechts steht insbesondere nicht entgegen, 4 dass die Gemeinde den mit ihm verfolgten Zweck auch auf andere zumutbare Weise als durch Eigentumserwerb erreichen kann, dass ihr z. B. im Fall des Abs. 1 Nr. 4 für den Milieuschutz auch die Erhaltungssatzung zur Verfügung steht. Das Vorkaufsrecht ist nach der Konzeption des BauGB ein selbständiges Instrument, das die übrigen Steuerungsinstrumente ergänzt. Die Gemeinde muss allerdings nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit prüfen, ob sich das erstrebte städtebauliche Ziel in gleicher Weise auch mit einer anderen Maßnahme, die den Käufer im Vergleich zum Entzug seines Erwerbsrechts weniger belastet, verwirklichen lässt. In diesem Fall ist die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr vom Gemeinwohl gedeckt. Es können aber im Einzelfall sachliche Gründe dafür sprechen, dass ein zwischenzeitlicher Eigentumserwerb z. B. die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung besser gewährleistet als die Aussicht der Gemeinde, später ein Modernisierungsgebot zu erlassen, z. B. wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Erwerber das noch intakte Gebäude verkommen lässt, und wenn - wegen seiner wirtschaftlichen Lage - zweifelhaft ist, ob er ein künftiges Modernisierungsgebot erfüllen kann.
Der Unterschied zur Enteignung zeigt sich vor allem auch darin, dass die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausüben kann, selbst wenn sie das Grundstück im Zeitpunkt der Ausübung noch nicht benötigt. Das Vorkaufsrecht soll unter anderem spätere Enteignungen entbehrlich machen. Ganz allgemein dient das Vorkaufsrecht - wie schon nach bisherigem Recht - dazu, dass die Gemeinde bereits durch frühzeitigen Grundstückserwerb die konkreten städtebaulichen Ziele sichern kann. Es ist daher unerheblich, wenn die Gemeinde im Rahmen ihrer mehrjährigen Finanzplanung das Vorhaben, dessen Durchführung der Grundstückserwerb vorbereiten soll, vorerst noch nicht finanzieren will und es daher nicht in ihr Mehrjahresinvestitionsprogramm aufnimmt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch dann noch vom Gemeinwohl gedeckt, wenn die Gemeinde das Vorhaben längere Zeit deswegen nicht in Angriff nehmen kann, weil sie dazu noch andere Grundstücke benötigt, die sie u. U. erst enteignen muss. Der zeitliche Zusammenhang zwischen der Ausübung des Vorkaufsrechts und der Verwirklichung der beabsichtigten Maßnahme ist dagegen beim Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB-MaßnahmenG von Bedeutung.
Da das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts nur rechtfertigen muss, werden in der Regel entgegenstehende private Interessen unberücksichtigt bleiben können. Das Wohl der Allgemeinheit kann jedoch - wie unter Rn. 37 ausgeführt - erst nach der Abwägung verschiedener Interessen bejaht werden. Im Rahmen der Ermessensentscheidung können daher besonders schutzwürdige Belange des Erwerbers so stark zu gewichten sein, dass sie dem Gemeinwohl entgegenstehen. Das Gemeinwohl ist möglicherweise auch zu verneinen, wenn die Gemeinde z.B. in einem Umlegungsgebiet oder in einem Sanierungsgebiet ein Grundstück erwerben will, das den Zwecken der Umlegung oder der Sanierung dient, so dass an sich das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, der Käufer aber die Vorkaufsrechtsfläche dringend sofort zur Arrondierung seines Gewerbebetriebes benötigt, weil ohne die zusätzliche Fläche die Existenz seines Betriebes gefährdet wäre. Aber auch in einem solchen Fall kann sich bei der Abwägung das besondere öffentliche Interesse durchsetzen, wenn z. B. eine Sanierung ohne den Erwerb des betreffenden Grundstücks nicht durchgeführt werden könnte. Die §§24 ff. regeln nicht, wie die Gemeinde sicherstellen kann, dass besonders schutzwürdige Belange des Käufers, die dem Gemeinwohl und damit der Ausübung des Vorkaufsrechts zunächst entgegenstehen, auch später noch gegeben sind. Eine Verpflichtung des Käufers zu einer bestimmten Nutzung ist nur in § 27 vorgesehen. Diese Vorschrift hilft der Gemeinde in einem solchen Fall jedoch nichts, da die Abwendung des Vorkaufsrechts nach § 27 nicht mehr in Betracht kommt, wenn bereits die Ausübung - weil nicht vom Gemeinwohl gedeckt - unzulässig ist. Weigert sich allerdings der Käufer, die von ihm geltend gemachte Nutzung auf Dauer vertraglich zuzusichern, so kann dies für die Abwägung der gegenseitigen Interessen und damit für die Beurteilung, ob das Gemeinwohl die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, von Bedeutung sein.
Systematik des Abs. 3 Satz 1 im Zusammenhang mit § 26 und § 27. Von der Systematik her ist Abs. 3 Satz 1 im Zusammenhang mit § 26 und § 27 zu sehen: Durch § 26 wird das Wohl der Allgemeinheit kraft Gesetzes in den dort aufgezählten typischen Beispielsfällen aufgrund objektiver Gegebenheiten verneint. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist in diesen Fällen von vorneherein ausgeschlossen, so dass eine weitere Prüfung, ob das Gemeinwohl die Ausübung rechtfertigen könnte, nicht mehr in Betracht kommt. § 27 nennt die subjektiven Voraussetzungen für das Abwendungsrecht des Käufers und verdrängt in diesen Fällen das Wohl der Allgemeinheit. Bei der Prüfung, ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung rechtfertigt, ist daher zunächst festzustellen, ob ein Ausschlussgrund nach § 26 vorliegt. Ist kein Ausschlusstatbestand gegeben, bedarf es dennoch der Prüfung nach § 24 Abs. 3 Satz 1, ob das Gemeinwohl die Ausübung rechtfertigt, insbes., ob besonders schutzwürdige Belange des Käufers entgegenstehen. Lässt sich das Wohl der Allgemeinheit bejahen, muss die Gemeinde im Benehmen mit dem Käufer prüfen, ob dieser die Ausübung des Vorkaufsrechts nach §27 abwenden kann. Verneint die Gemeinde dies und übt sie das Vorkaufsrecht aus, so muss sie den Bescheid wieder aufheben, wenn der Käufer fristgerecht eine ausreichende Abwendungserklärung nachreicht.
Gerichtliche Nachprüfbarkeit. Ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, ist gerichtlich voll nachprüfbar. Die Rechtskontrolle umfasst insbesondere die Frage, ob mit der Ausübung des Vorkaufsrechts im Einzelfall dem jeweils angegebenen, sich im gesetzlichen Zulässigkeitsrahmen bewegenden Verwendungszweck entsprochen wird. Der gerichtlichen Nachprüfung unterliegt auch die planungsrechtliche Rechtsgrundlage für die Ausübung des Vorkaufsrechts mit den sich aus den §§214 ff ergebenden Einschränkungen.
Grundstücksteilfläche - Das Wohl der Allgemeinheit kann auf die Teilfläche eines im übrigen dem Vorkaufsrecht unterliegenden Grundstücks beschränkt sein mit der Folge, dass die Gemeinde das Vorkaufsrecht nur für die Teilfläche ausüben darf, wenn z.B. das Gebäude eines Grundstücks im Sanierungsgebiet keine Missstände aufweist, der Eigentümer an allen von der Gemeinde geforderten Sanierungsmaßnahmen mitwirkt und lediglich eine für eine Gemeinschaftsanlage benötigte Teilfläche nicht abtreten will. Voraussetzung ist allerdings, dass die Teilfläche grundbuchmäßig abtrennbar ist. Die auf eine Teilfläche beschränkte Ausübung des Vorkaufsrechts ist von dem Fall zu unterscheiden, dass bereits die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht nur für eine Teilfläche vorliegen.