Eigentumswohnungen

Schließt in einem Individualvertrag der Verkäufer eines Grundstücks seine eigene Gewährleistungspflicht aus und tritt er gleichzeitig seine Gewährleistungsansprüche gegen die Baubeteiligten an den Käufer ab, so entfällt - anders als bei einem Formularvertrag - die Wirkung der Freizeichnung nicht ohne weiteres dann, wenn das Risiko der Schadloshaltung fehlschlägt. Zur Auslegung der Bevollmächtigung eines Baubetreuers zur Bestellung von Grundpfandrechten zwecks Baufinanzierung.
Zum Sachverhalt: Der Kläger klagt gegen beide Beklagte auf Bewilligung der Löschung einer Grundschuld, die der Erstbeklagte auf Grund einer Vollmacht des Kläger an zwei Wohnungseigentumsrechten des Kläger für beide Beklagte als Gesamtgläubiger bestellt hat. Der Kläger war bei einem Bauprojekt des Erstbeklagte als Architekt und Erwerber von zwei Eigentumswohnungen beteiligt. Der Zweitbeklagte ist nach dem Vortrag der Beklagte der Obmann, den die auf eigene Rechnung bauende Miteigentümergemeinschaft gewählt hat. Den Erwerb der Eigentumswohnungen regelt der notarielle Kaufvertrag zwischen dem Kläger und dem Erstbeklagte und der ihm als Anlage beigefügte Betreuungs-Vertrag. Der Kläger hat den Erstbeklagte im Betreuungsvertrag bevollmächtigt: alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen entgegenzunehmen, die im Rahmen der Betreuung zur Durchführung des Bauvorhabens erforderlich sind und im Kaufvertrag:
... die zur Finanzierung des Kaufpreises noch erforderlichen Grund- pfandrechte jeder Art in ausreichender Höhe entsprechend den von den Gläubigern verlangten Bedingungen zur Eintragung im Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen... und alle weiteren für die dingliche Sicherung und Auszahlung erforderlichen Erklärungen abzugeben und Anträge zu stellen.
Ferner hat der Kläger den Erstbeklagte ermächtigt..., alle etwaigen noch in Frage kommenden... Ansprüche im Zusammenhang mit der Finanzierung des Bauvorhabens geltend zu machen... und alle für die Zusage, Auszahlungen und Absicherungen erforderlichen Erklärungen jeder Art abzugeben und entgegenzunehmen, insbesondere Eintragungen und Löschungen im Grundbuch zu bewilligen und zu beantragen, befreit von den Beschränkungen des § 181 BGB.
Die Parteien streiten darüber, ob die Grundschuldbestellung durch die Vollmacht gedeckt war. Die Beklagte haben den Rücktritt vom notariellen Vertrag erklärt. Sie haben Klagabweisung, fürsorglich Verurteilung nur Zug um Zug gegen Herausgabe und lastenfreie Rückübereignung der beiden Wohnungseigentumsanteile beantragt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, Das Oberlandesgericht hat ihr stattgegeben. Die Revision der Beklagte führt zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Das Oberlandesgericht ist der Auffassung, dass der Erstbeklagte bei der Grundschuldbestellung nicht im Rahmen seiner Vollmacht gehandelt hat, die Grundschuldbestellung daher unwirksam und die Klage als Grundbuchberichtigungsklage begründet ist:
Nach dem für die Auslegung der Vollmacht maßgebenden Sinn und Zweck des Betreuungs-Vertrags hätten Grundpfandrechte nur zur Sicherung des Bauprojekts eingetragen werden dürfen, nicht zur Sicherung von Forderungen der Miteigentümergemeinschaft oder von Aufwendungsersatzansprüchen. Wenn die Grundschuldbestellungsurkunde anführe, die Grundschuld diene zur Sicherung von Ansprüchen der Beklagte aus einer Darlehensgewährung und zur teilweisen Durchführung der Restfinanzierung der Eigentumswohnungen des Kläger, so sei dieser Sicherungszweck unklar Aber auch wenn man unterstelle, die Bestellung der Grundschuld habe erst eine Restfinanzierung bei einem Kreditinstitut ermöglichen sollen, sei sie durch die Vollmacht nicht gedeckt; denn sie trage den Bankgepflogenheiten nicht Rechnung, wonach entweder ein Grundpfandrecht zugunsten der kreditgewährenden Bank oder eine an sie abzutretende Eigentümergrundschuld zu bestellen gewesen wäre. Durch die Bestellung einer Fremdgrundschuld für die beiden Beklagten habe der Erstbeklagte gegen seine Pflichten aus dem Betreuungs-Vertrag verstoßen und den Zugriff etwaiger Gläubiger der beiden Beklagten auf das Vermögen des Klägers ermöglicht. Deshalb seien dig Beklagte auch aus ungerechtfertigter Bereicherung zur Löschung verpflichtet.
Unwirksamkeit i. S. von Nichtigkeit der Grundschuldbestellung kommt in Betracht, wenn dieser Akt schon durch den objektiven Inhalt des Vertragswerks nicht gedeckt war. Das Oberlandesgericht nimmt dies an. Der festgestellte oder zugunsten der Revisionskl. zu unterstellende Sachverhalt rechtfertigt aber diese Annahme nicht:
Das Berufungsurteil beanstandet zunächst, dass der Erstbeklagte die Grundschuld nicht nur für sich, sondern auch für den Zweitbeklagten bestellt hat, obwohl dieser im notariellen Vertrag nicht als möglicher Grundpfandgläubiger genannt und allein dem Erstbeklagte Vollmacht erteilt worden war. Aber es ist weder im Berufungsurteil ausgeführt noch sonst ersichtlich, wieso diese Umstände ergeben sollen, dass der Erstbeklagte den objektiven Umfang seiner Vollmacht überschritten hat. Das der Zweitbeklagte nicht bevollmächtigt war, ist deshalb unerheblich, weil er bei dem Bestellungsakt gar nicht aufseiten des Grundstückseigentümers mitgewirkt hat. Dass er in den Vollmachtserklärungen nicht ausdrücklich als möglicher Grundpfandgläubiger genannt wird, ist deshalb unerheblich, weil der Vollmachtsinhalt nicht nach der Person des Gläubigers abgegrenzt ist, sondern nur nach der sachlichen Erforderlichkeit. Allerdings war auf der Erwerberseite eine, wenn auch nur stillschweigende, Mitwirkung des Zweitbeklagte bei der Einigung über die Grundschuldbestellung notwendig.
Bei der Auslegung der Vollmachtserklärungen ist mit dem Berufsgericht davon auszugehen, dass ihr Wortlaut für eine Vollmachtsüberschreitung durch den Erstbeklagte nichts hergibt. Aber auch aus Sinn und Zweck des Vertragswerks zwischen dem Kläger und dem Erstbeklagte kann die vom Tatrichter angenommene Vollmachtsbeschränkung nicht entnommen werden:
Dass das Vertragswerk außer kaufrechtlichen auch geschäftsbesorgungsrechtlichen Elemente enthält, ist zwar richtig, könnte aber für eine Vollmachtsbegrenzung allenfalls dahingehend von Bedeutung sein, dass die Vollmachtserklärung im Kaufvertrag nur auf die Finanzierung des kaufrechtlichen Teils der Erwerberleistung bezogen würde; aber diese Folgerung liegt schon angesichts der Überschrift Kaufvertrag über dem gesamten Vertragswerk fern. Dass der Kaufvertrag bei der Aufschlüsselung der Gestehungskosten von Hypothek und in der Vollmachtserklärung von Grundpfandrechten spricht, enthält keinen Widerspruch, sondern ist einleuchtend schon damit zu erklären, dass die Betätigung des Erstbeklagte sich auch auf eine Zwischenfinanzierung erstrecken sollte, für welche die Frage nach der Art des Grundpfandrechts offen bleiben konnte.
Das Oberlandesgericht gelangt schließlich zur Auslegung der Vollmachtserklärungen dahin, dass sich die Bevollmächtigung des Erstbeklagte nach dem Sinn des Vertragswerks auf Grundpfandrechte zur Sicherung der Finanzierung des Bauprojekts beschränken sollte. Diese Auslegung ist rechtlich nicht zu beanstanden. Hätte also der Erstbeklagte die Grundschuld zur Sicherung von Forderungen bestellt, die mit jenem Bauprojekt und seiner Finanzierung keinerlei Zusammenhang hatten, so wäre ihre Bestellung als unwirksam anzusehen. Rechtsirrig ist es jedoch, wenn das Berufsgericht daraus die Folgerung zieht: Grundpfandrechte, die zur Sicherung von Forderungen der Miteigentümergemeinschaft oder zur Sicherung eines Anspruchs des Erstbeklagte auf Aufwendungsersatz dienten, lägen außerhalb dieser Beschränkung. Ob und welche Grundpfandrechtsbestellung zur Finanzierung des Kaupreises erforderlich war oder im Zusammenhang mit der Finanzierung des Bauvorhabens in Frage kam, war nach ihrem wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Bauprojekt zu beantworten. Es ist deshalb nicht entscheidend, dass die Grundschuldbestellungsurkunde als gesichert nur in unbestimmter Form Ansprüche der beiden Beklagten aus einer Darlehensgewährung bezeichnet. Wie die Revision zutreffend rügt, berücksichtigt das Berufsgericht in diesem Zusammenhang nicht hinreichend die schuldrechtliche Schlusserklärung in der Grundschuldbestellungsurkunde, dass die Grundschuld zur teilweisen Durchführung der Restfinanzierung der beiden erstellten Eigentumswohnungen des Kläger dienen und außerhalb dieser Urkunde an das finanzierende Kreditinstitut abgetreten werden soll. Aus demselben Grund ergibt sich eine Vollmachtsüberschreitung auch nicht daraus, dass der Erstbeklagte das Grundpfandrecht weder sogleich als Fremdgrundschuld zugunsten einer finanzierenden Bank noch zunächst als später abzutretende Eigentümergrundschuld des Kläger bestellt hat, sondern als Fremdgrundschuld zu seinen eigenen und des Zweitbeklagte Gunsten. Dass die Grundschuldbestellung in dieser Hinsicht den Bankgepflogenheiten nicht Rechnung trägt, kann für die Frage der Vollmachtsüberschreitung nicht entscheidend sein. Die Grundschuldbestellung war vielmehr dann wirksam, wenn sie die Durchführung des Bauprojekts finanziell ermöglichte. In diesem Zusammenhang könnte von Bedeutung sein, dass es nach dem Betreuungsvertrag zu den Aufgaben des Erstbeklagte auch gehören konnte, selbst Zwischenkredite zu gewähren, sowie dass der Kläger im Kaufvertrag den Erstbeklagte von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit hat. Zutreffend rügt die Revision, dass das Berufsgericht einschlägigen Sachvortrag der Beklagte zwar im Tatbestand aufgeführt, aber nicht gewürdigt hat: der Kläger habe die nötigen Finanzierungsmittel nicht beschafft und dadurch sowie durch eigene Grundschuldbestellungen die finanzielle Durchführung des Bauvorhabens gefährdet; der Erstbeklagte sei deshalb in Vorlage getreten; der Zweitbeklagte sei der von der Miteigentümergemeinschaft gewählte Obmann, und beide Beklagten seien zu Verfügungen über das Baugeld- Konto nur gemeinsam befugt, so dass die Grundschuldbestellung gerade für die beiden Beklagte dem Vertragszweck Genüge getan habe. Trifft das zu, so lag die Grundschuldbestellung nicht außerhalb, sondern innerhalb der Grenze der Vollmacht des Erstbeklagte und war daher wirksam. Aus diesen Gründen gibt der derzeit zugrunde zu legende Sachverhalt auch für die Annahme eines Vollmachtsmißbrauchs oder einer Bereicherungshaftung nichts her.