Einheimischenmodell

Unzulässig ist der Einsatz des Satzungsvorkaufsrechts zur Beschaffung von Grundstücken nur für Gemeindeangehörige im Rahmen eines sog. Einheimischenmodells. Das Vorkaufsrecht erfasst bebaute und unbebaute Grundstücke innerhalb der bezeichneten Flächen. Die Grundstücke dürfen auch innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes liegen. Die Gemeinde darf allerdings das Vorkaufsrecht nicht zu dem Zweck einsetzen, um Festsetzungen des bestehenden Bebauungsplanes zu verwirklichen. Insoweit gehen die Vorkaufsrechte nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 und nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 als lex specialis vor und schließen das Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 aus. Beabsichtigt die Gemeinde jedoch die Änderung des bestehenden Bebauungsplanes und zieht sie für das Bebauungsplangebiet künftige städtebauliche Maßnahmen in Betracht, so kann sie das Vorkaufsrecht auch noch während der Geltung des Bebauungsplanes ausüben. Man wird allerdings verlangen müssen, dass die Gemeinde spätestens gleichzeitig mit der Ausübung des Vorkaufsrechts einen Beschluss über die Änderung des bestehenden Bebauungsplanes fasst. Die Gemeinde kann aber auch ohne Änderung des Bebauungsplanes künftige städtebauliche Maßnahmen - im Rahmen des geltenden Bebauungsplanes - in Betracht ziehen, z. B. den Erlass einer Erhaltungssatzung nach § 172 oder einer Sanierungssatzung nach § 142: Sie muss lediglich künftige Maßnahmen planen, die nach ihrer Zielrichtung über den bloßen Vollzug des bestehenden Bebauungsplanes hinausgehen und darf das Vorkaufsrecht nur zur Sicherung dieser künftigen Maßnahmen ausüben. Das Vorkaufsrecht nach Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 kann auch zur Beschaffung von Austausch- oder Ersatzland dienen und stellt damit zumindest einen teilweisen Ausgleich für das weggefallene Vorkaufsrecht nach § 25 a BBauG dar. Das Grundstück muss eindeutig innerhalb der bezeichneten Fläche liegen. Reicht es über die Fläche hinaus, so gilt das Vorkaufsrecht nur für den Grundstücksteil innerhalb der Fläche.
Das Vorkaufsrecht erfasst nur Kaufverträge, die am Tag der Bekanntmachung oder später abgeschlossen werden. Für einen im Laufe des Tages der Bekanntmachung abgeschlossenen Kaufvertrag entsteht das Vorkaufsrecht ohne Rücksicht auf die Uhrzeit der Bekanntmachung oder des Vertragsabschlusses. Ein vorher geschlossener Vertrag unterliegt dem Vorkaufsrecht auch dann nicht, wenn er erst nach diesem Zeitpunkt durch Erteilung einer erforderlichen Genehmigung rechtsgültig wird. Die Gemeinde kann das Vorkaufsrecht nicht dadurch begründen, dass sie nach Abschluss des Kaufvertrags die Satzung rückwirkend auf einen Zeitpunkt vor Vertragsschluss in Kraft setzt.
Die Vorkaufsrechtssatzung - Die Satzung muss die Flächen, an denen das Vorkaufsrecht nach Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 oder 2 bestehen soll, durch textliche Angabe oder Zeichnung genau bezeichnen. Die Satzung bedarf - anders als nach früherem Recht - keiner Genehmigung und braucht auch der höheren Verwaltungsbehörde nicht angezeigt zu werden, da Abs. 1 Satz 2 nur auf § 16 Abs. 2 und dieser wiederum nur auf § 12 Satz 2-5 verweist. Im Beitrittsgebiet bedarf die Satzung, da sie nicht anzeigepflichtig ist, seit 1. 5. 1993 keiner Genehmigung mehr.
Die formellen Voraussetzungen für das Inkrafttreten richten sich nach § 16 Abs. 2 Satz 1 und Satz 2 in Verbindung mit § 12 Satz 2-5. Danach kann die Gemeinde entweder nach § 16 Abs. 2 Satz 1 die gesamte Satzung öffentlich bekanntmachen und in diesem Fall den Zeitpunkt des Inkrafttretens in der Satzung bestimmen oder nach § 16 Abs. 2 Satz 2, 1. Halbs. nur den Beschluss über die Satzung bekanntmachen. In diesem Fall gilt § 12 Satz 2-5 entsprechend. Im übrigen gilt für das Verfahren zum Erlass der Satzung das landesrechtliche Kommunalverfassungsrecht.
Über die Dauer der Satzung enthält § 25 keine Regelung. Es steht im Ermessen der Gemeinde, ob sie die Satzung zeitlich befristet. Sind die materiellen Voraussetzungen für den Erlass der Satzung weggefallen, so sind auch die tatbestandlichen Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht nicht mehr gegeben. Die Gemeinde muss die Satzung dann aufheben.
Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Zum Begriff des Wohls der Allgemeinheit, zur Inhaltsbestimmung beim Vorkaufsrecht, zur Rechtfertigung durch das Wohl der Allgemeinheit, zur Systematik des § 24 Abs. 3 Satz 1 im Zusammenhang mit § 26 und § 27, zur gerichtlichen Nachprüfbarkeit und zu Grundstücksteilflächen.
Wird ein unbebautes Grundstück bereits im Einklang mit vorhandenen oder von der Gemeinde geplanten zukünftigen baurechtlichen Festsetzungen genutzt, ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen. Dies gilt selbst dann, wenn der Käufer Nutzungsänderungsabsichten geäußert hat
Im übrigen rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts im Rahmen des § 25, wenn die Ausübung den konkreten städtebaulichen Zielen dient, wie sie sich aus Sinn und Zweck des § 25 und der Vorkaufsrechtssatzung ergeben. Dabei ist zwischen den Anwendungsfällen des Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 zu unterscheiden:
Das Wohl der Allgemeinheit im Fall des Abs. 1 Satz 1 Nr.1. Da diese Vorschrift die Verwirklichung der im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung, insbesondere die Schließung von Baulücken bezweckt, ist das Wohl der Allgemeinheit gegeben, wenn die Gemeinde mit der Ausübung des Vorkaufsrechts diese Absicht verfolgt und städtebauliche Gründe im Sinne des § 175 Abs. 2 vorliegen. Nicht vorausgesetzt wird - im Gegensatz zum Baugebot -, dass die alsbaldige Bebauung erforderlich ist. Es genügt, wenn der Grunderwerb einer Bebauung dient, da das Vorkaufsrecht - wie in den Fällen des § 24 Abs. 1 und des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 - der Gemeinde einen frühzeitigen Grunderwerb zur Sicherung städtebaulicher Ziele ermöglichen soll. Der Käufer kann dann allerdings die zur Sicherung einer längerfristigen Bebauung beabsichtigte Vorkaufsrechtsausübung durch eine entsprechend gestaltete Verpflichtung nach § 27 abwenden.