Eintragung im Grundbuch

Bezeichnen die Parteien eines Grundstückskaufvertrages im Text des notariellen Vertrages ein - nach der Eintragung im Grundbuch bezeichnetes - Grundstück als verkauft, während sie in Wirklichkeit nur ein noch wegzuvermessendes, im Vertrag nicht umschriebenes Teilstück zum Gegenstand des Kaufvertrages machen wollen, so genügt der Vertrag auch dann nicht den Erfordernissen der notariellen Beurkundung (§ 313 BGB), wenn die Parteien über die Grenzen dieses Teilstücks übereinstimmende Vorstellungen haben.
Anmerkung: Die Rechtsprechung des V. Zivilsenats zum Umfang des Beurkundungszwangs im Rahmen von § 313 BGB ist in Bewegung. Sie tendiert im Interesse von Rechtsklarheit und Rechtssicherheit dazu, die Möglichkeit der Auslegung (vgl. noch BGHZ 63, 359 [362f.] = LM vorstehend Nr. 67) einzuschränken und streng eine Beurkundung aller zu den Vereinbarungen gehörenden Erklärungen nach Maßgabe der §§ 9, 13 BeurkG zu verlangen (vgl. BGHZ 69, 266 = LM vorstehend Nr. 74 mit ausführlicher Anmerkung von Hagen; BGH-Urt. vom 6. 4. 1979 V ZR 72/ 74, BGHZ 74, 346 = LM nachstehend Nr. 85).
Im vorliegenden Fall hatten die Parteien einen Kaufvertrag über eine Grundstücksteilfläche (über deren Grenzen unstreitig übereinstimmende Vorstellungen bestanden) abschließen wollen, in der notariellen Urkunde aber fälschlich das Gesamtgrundstück als Kaufgegenstand bezeichnet. Auch in einem solchen Fall hält der V. Zivilsenat die aus dem Beurkundungserfordernis gefolgerte Notwendigkeit hinreichend genauer Umschreibung des den Verpflichtungsgegenstand bildenden Geländes (vgl. BGH-Urt. vom 8. 11. 1968 = NJW 1969, 131 = LM vorstehend Nr. 35) für vorrangig. Er lässt nicht zu, dass die mit dem Beurkundungszwang verfolgten Zwecke über den Lehrsatz von der unschädlichen Falschbezeichnung (falsa demonstratio non nocet; bisher auch im Bereich beurkundungsbedürftiger Rechtsgeschäfte ständig angewendet) durchlöchert werden. Andeutungsweise führt er aus, dass dieser Lehrsatz ohnehin in einem unlösbaren Widerspruch zur Andeutungstheorie steht. (Die Auslegung einer formbedürftigen Willenserklärung darf nach herrschender Meinung nur soweit gehen, als das Auslegungsergebnis in der formgerechten Erklärung einen wenn auch noch so unvollkommenen Ausdruck gefunden hat. Im Falle der falsa demonstratio kommt der Wille der Parteien nicht einmal andeutungsweise zum Ausdruck.) Ob und welche Konsequenzen daraus für die ständige Rechtsprechung zur falsa demonstratio im Rahmen des § 313 BGB gezogen werden, bleibt abzuwarten.