Erhaltungssatzung

Zu den wesentlichen Unterschieden zum bisherigen Recht. Das Vorkaufsrecht gilt Für Grundstücke und Grundstücksteilflächen im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172. Danach kann die Gemeinde in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung Gebiete bezeichnen, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt, zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder bei städtebaulichen Umstrukturierungen der Abbruch, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Das Vorkaufsrecht umfasst nach dem Wortlaut des Abs. 1 Nr.4 bebaute und unbebaute Grundstücke. Ob es für unbebaute Grundstücke auch in den Fällen der Milieuschutzsatzung und der Umstrukturierung ausgeübt werden kann, beurteilt sich nach Abs. 3 Satz 1.
Die Erhaltungssatzung muss in Kraft getreten, d. h. bekannt gemacht worden sein. Für einen im Laufe des Tages der Bekanntmachung abgeschlossenen Kaufvertrag entsteht das Vorkaufsrecht ohne Rücksicht auf die Uhrzeit der Bekanntmachung oder des Vertragsabschlusses. Das Vorkaufsrecht erfasst nur Kaufverträge, die nach diesem Zeitpunkt abgeschlossen werden. Ein vorher geschlossener Vertrag löst das Vorkaufsrecht auch dann nicht aus, wenn er erst nach Inkrafttreten der Erhaltungssatzung durch Erteilung einer erforderlichen Genehmigung wirksam wird. Ein Aufstellungsbeschluss über den Erlass einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 2 lässt das Vorkaufsrecht nach Abs. 1 Nr. 4 nicht entstehen. Es stellt sich jedoch die Frage, ob die Gemeinde das Vorkaufsrecht für ein Gebiet, für das sie einen Aufstellungsbeschluss nach § 172 Abs. 2 gefasst hat, dadurch begründen kann, dass sie für dasselbe Gebiet eine Vorkaufsrechtssatzung nach § 25 Abs. l Satz 1 Nr. 2 erlässt. Die Vorkaufsrechtssatzung setzt nach dieser Bestimmung voraus, dass die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht und durch die Satzung eine geordnete städtebauliche Entwicklung sichern will. Ob auch der künftige Erlass einer Erhaltungssatzung eine Maßnahme im Sinne des § 25 Abs. l Satz 1 Nr. 2 sein kann, mag zwar vom Wortlaut her zu bejahen sein; die Entstehungsgeschichte der Vorschrift spricht allerdings dagegen. § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 hat den Inhalt des Vorkaufsrechts nach § 25 BBauG im Wesentlichen übernommen. Weggefallen ist lediglich die frühere Einschränkung des § 25 Abs. 1 Satz 1 BBauG, dass die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen entsprechend den Zielen der Raumordnung und Landesplanung oder den städtebaulichen Entwicklungszielen des Flächennutzungsplans oder einer Entwicklungsplanung in Betracht ziehen muss. Im Übrigen sind § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB und § 25 Abs. 1 Satz 1 BBauG textgleich. Der Gesetzgeber des BauGB wollte das bisherige Vorkaufsrecht beibehalten. § 25 BBauG wiederum war durch die Novelle 1976 eingefügt worden. Es sollte den Gemeinden durch eine gezielte, ausschließlich an städtebaulichen Interessen orientierte Bodenvorratspolitik die Sicherung einer langfristigen geordneten städtebaulichen Entwicklung ermöglichen. Mit diesem entwicklungsbezogenen Gesetzeszweck verträgt sich der Erlass einer Erhaltungssatzung, die mehr auf das Bewahren einer städtebaulichen Situation ausgerichtet ist, an sich nicht. Unerheblich ist dabei, dass in § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 von Umstrukturierungen die Rede ist, da - wie sich aus § 172 Abs. 5 ergibt - mit der Vorschrift insoweit in erster Linie soziale Härten vermieden werden sollen. Dennoch ist es vertretbar, den beabsichtigten Erlass einer Erhaltungssatzung als städtebauliche Maßnahme im Sinne von § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 anzusehen. Diese weite Auslegung entspricht - außer dem Wortlaut - dem mit der Vorschrift verfolgten umfassenden Ziel, alle von der Gemeinde beabsichtigten konkreten städtebaulichen Maßnahmen durch frühzeitigen Grundstückserwerb zu erleichtern. Die Gemeinde darf allerdings eine Vorkaufsrechtssatzung nicht dazu benutzen, die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 3 Satz 1 zu umgehen. Sie muss daher vor der Ausübung insbesondere festgestellt haben, dass in dem betreffenden Gebiet eine schätzenswerte Bevölkerungsstruktur vorhanden ist und diese Struktur gefährdet ist. Damit sieht sie sich aber praktisch demselben Ermittlungsaufwand gegenüber, wie wenn sie gleich eine Satzung nach § 172 erlassen würde. Der Weg über eine Vorkaufsrechtssatzung dürfte daher der Gemeinde kaum einen Vorteil bringen.
Das Entstehen des Vorkaufsrechts nach Abs. 1 Nr. 4 setzt - im Gegensatz zum früheren § 24a BBauG - nicht mehr voraus, dass Tatsachen die Annahme rechtfertigen, der Käufer des Grundstücks werde die Ziele der Erhaltungssatzung beeinträchtigen. Zur Frage, ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, wenn solche Tatsachen fehlen. Ebenso ist nach Abs. 3 Satz 1 zu entscheiden, für welchen konkreten Zweck die Gemeinde das Vorkaufsrecht ausüben darf. Zum Verhältnis des Vorkaufsrechts nach Abs. 1 Nr.4 zu anderen Vorkaufsrechten.
Rechte nach dem Wohnungseigentumsgesetz und Erbbaurechte. Nach § 24 BBauG stand der Gemeinde noch ein Vorkaufsrecht beim Kauf 3 von Erbbaurechten und Rechten nach dem WEG zu. Das BauGB hat dies nicht übernommen. Nach Abs. 2 entsteht in diesen Fällen kein Vorkaufsrecht. Soweit jedoch der Kauf von ideellen Miteigentumsanteilen nicht Rechte nach dem WEG betrifft, ist das Vorkaufsrecht gegeben. Der Verkauf von Bruchteilseigentum innerhalb einer Miteigentümergemeinschaft löst kein Vorkaufsrecht aus, da kein Verkauf an einen Dritten vorliegt. Da nach Abs. 2 das Vorkaufsrecht nicht entsteht, also die dort genannten Kaufverträge von vornherein nicht erfasst werden, braucht dem Grundbuchamt kein Negativattest nach § 28 Abs. 1 Satz 3 vorgelegt zu werden. Das Grundbuchamt kann vielmehr aufgrund der vorgelegten Vertragsurkunde in eigener Zuständigkeit feststellen, dass in den Fällen des Abs. 2 kein Vorkaufsrecht besteht. Zur Frage, ob die vom Käufer beabsichtigte Aufteilung in Wohnungseigenturm bei Vorliegen einer Milieuschutzsatzung die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt.