Erhaltungsziele

Das Wohl der Allgemeinheit erfordert - vor allem bei der Ausübung des Vorkaufsrechts zur Sicherung städtebaulicher Erhaltungsziele - eine ausreichende Begründung. Die Erhaltungssatzung nach § 172 umfasst ein Gebiet, dessen Grundstücke in der Regel nicht alle in gleicher Weise des Schutzes bedürfen, den die Gemeinde mit der Erhaltungssatzung beabsichtigt, weil in einzelnen Wohngebäuden kein die Verdrängung der Bewohner auslösendes Modernisierungspotential besteht oder die Mieten bereits so hoch sind, dass die Wohnungen - von der Miethöhe her - für die gebietstypische Bevölkerung nicht geeignet sind oder dass eine zur Verdrängung Führende Mietsteigerung nicht durchsetzbar wäre und damit der Anreiz für eine übertriebene Modernisierung entfällt. Die Gemeinde muss daher bei Ausübung des Vorkaufsrechts in jedem Fall konkret darlegen, dass das vom Vorkaufsrecht erfasste Grundstück des mit der Erhaltungssatzung beabsichtigten Schutzes bedarf. Der bloße Hinweis, dass das Grundstück im Bereich der Erhaltungssatzung liegt, genügt nicht. Das Wohl der Allgemeinheit kann die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits im ersten Verkaufsfall innerhalb eines Erhaltungssatzungsgebietes rechtfertigen, wenn dieser eine Entwicklung in Gang setzen würde, die den mit der Erhaltungssatzung verfolgten städtebaulichen Zielen widerspricht. Es kann hier die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Vorbildwirkung von Bauvorhaben im Innenbereich analog herangezogen werden.Rechtfertigung der Ausübung des Vorkaufsrechts durch auf den Käufer bezogene Tatsachen §24 verlangt im Gegensatz zu §24a Satz 1 BBauG nicht ausdrücklich das Vorliegen von Tatsachen, die die Annahme rechtfertigen, dass durch den Erwerb des Grundstücks und die damit verfolgten Zwecke die in § 172 bezeichneten Belange beeinträchtigt werden. Der Grund für das Fehlen einer solchen Klausel geht aus den Gesetzesmaterialien nicht hervor, wenn man einmal davon absieht, dass der Gesetzgeber mit dem allgemeinen Ziel der Verwaltungsvereinfachung möglicherweise den Gemeinden die Schwierigkeiten ersparen wollte, die in der Vergangenheit mit der Feststellung von Tatsachen im Sinne des § 24a BBauG verbunden waren. Das Problem war dem Gesetzgeber jedenfalls bekannt. Im Schrifttum zum BauGB wird dennoch die Aussicht vertreten, dass solche Tatsachen vor Ausübung des Vorkaufsrechts nach Abs. 1 Nr.4 vorliegen müssen, da anderenfalls das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung nicht rechtfertige. Die Frage, was den Gesetzgeber bewogen haben mag, eine dem § 24a Satz 1 BBauG entsprechende Passage wegzulassen, kann jedoch dahinstehen, da es beim Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 4 der Feststellung besonderer Tatsachen nicht bedarf, um zunächst einmal das Wohl der Allgemeinheit grundsätzlich zu bejahen. Die allgemeine Erfahrung zeigt nämlich, dass die Käufer älterer Gebäude eine optimale wirtschaftliche Verwertung des gekauften Objektes beabsichtigen, und zwar in der Regel durch eine Modernisierung oder die Aufteilung in Wohnungseigentum oder durch beide Maßnahmen. Sie sind dazu vielfach auch gezwungen, da dem Verkäufer die Marktlage, insbesondere die Nachfrage nach Eigentumswohnungen, bekannt ist und er deswegen auch einen entsprechend hohen Preis verlangt, der den Käufer - will er keinen Verlust erleiden - zu einer optimalen Verwertung des Objektes zwingt. Selbst ohne einen derartigen wirtschaftlichen Zwang birgt allein schon ein Modernisierungspotential in einem älteren Gebäude die Gefahr in sich, dass der Erwerber den Modernisierungsspielraum ausschöpft, um höhere Mieten und damit einen Gewinn zu erzielen. Das Wohl der Allgemeinheit wird daher regelmäßig aus der auf ökonomische Realitäten gestützten Erfahrung heraus objektiv gegeben sein. Es ist dann Sache des Käufers, durch eine entsprechend ausgestaltete Abwendungsverpflichtung die genannte Erfahrung zu widerlegen. Hinzu kommt, dass Gefahren für das von der Gemeinde verfolgte städtebauliche Ziel beim Vorkaufsrecht- anders als bei den übrigen Vorkaufsrechten - vorwiegend durch die Verwendungsabsicht des Käufers bestimmt werden, so dass die Gemeinde häufig erst aus dessen Reaktion Verlangen nach einer Abwendungserklärung beurteilen kann, ob die Erhaltungsziele konkret gefährdet sind. Zu eng erscheint daher die teilweise im Schrifttum vertretene Ansicht, dass der Erwerber durch sein bisheriges Verhalten aufgefallen sein muss. Die Gemeinde würde damit vielfach mit einem unvertretbaren Ermittlungsaufwand - noch dazu innerhalb der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 - mit ungewissem Erfolg belastet. Auch würde die Durchsetzung der städtebaulichen Erhaltungsziele vielfach dem Zufall überlassen sein, je nachdem, ob ein bisher noch nicht aufgefallener Käufer seine wahre Absicht offenbart oder es versteht, die Gemeinde darüber im unklaren zu lassen. Ein solches Ergebnis wird dem Zweck des Vorkaufsrechts, die Erhaltungsziele wirksam zu sichern, nicht gerecht. Im übrigen gilt für das Verfahren zur Ausübung des Vorkaufsrechts die Offizialmaxime. Dazu gehört das Anhörungsrecht der Gemeinde und eine Mitwirkungslast der Beteiligten, insbesondere des Käufers.
Somit reduziert sich das Problem auf die Frage, was nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit dem Käufer zugemutet werden kann, damit die Gemeinde feststellen kann, ob eine Verwendungsabsicht des Käufers als Tatsache vorliegt, die die Erhaltungsziele gefährdet. Einem Käufer, der das Grundstück entsprechend den Zielen der Erhaltungssatzung nutzen will, ist es zuzumuten, diese Absicht auch durch eine Verpflichtungserklärung nach §27 Abs. 1 zu bekräftigen. Fordert daher die Gemeinde den Käufer auf, eine Verpflichtungserklärung mit einem streng auf den Sicherungszweck begrenzten Inhalt abzugeben, und weigert sich der Käufer, ohne dafür plausible Gründe zu nennen, so rechtfertigt das Wohl der Allgemeinheit nach Abs. 3 Satz 1 die Ausübung des Vorkaufsrechts.