Erklärung des Notars

Erklärung des Notars - Eine Aufklärungspflicht verneint das Berufsgericht, obwohl er bei der Verhandlung hätte erkennen müssen, dass ein Zeuge den Vertrag mit der Beurkundung für wirksam angesehen habe: G habe in dieser Frage dem Notar nicht zu widersprechen brauchen, sondern habe von dessen richtiger Belehrung ausgehen dürfen. Dieser Würdigung kann nicht beigepflichtet werden. Wenn G daraus, dass der Zeuge sich mit der Umformulierung der Angaben der Vertretungsverhältnisse im Eingang des notariellen Vertrags zufrieden gab, erkennen musste, dass dieser Zeuge den Vertrag schon mit der Beurkundung für endgültig wirksam ansah, durfte er die Neuformulierung nicht hinnehmen. Er musste vielmehr trotz der Erklärung des Notars, die schriftliche Vollmacht sei nur eine Formsache, ausdrücklich darauf hinweisen, dass er, wie es sich aus der vorbereiteten Urkunde und der seitherigen Handhabung ergab, auch nicht mündlich zum Abschluss eines Kaufvertrags bevollmächtigt sei, die Neuformulierung also nicht den wahren Verhältnissen entspreche. Gleichwohl läßt sich aus dieser Verletzung einer vorvertraglichen Pflicht des Verhandlungsbevollmächtigten der Beklagten ein Anspruch auf Ersatz des Schadens, den die Kläger nach ihrem Vortrag dadurch erlitten hat, dass sie darauf vertraute, der Vertrag sei auch ohne die nachzureichende schriftliche Vollmacht wirksam, nur ableiten, wenn das Vertrauen unter Berücksichtigung der gesamten Umstände, insbesondere des Anlasses der Änderung des vorbereiteten Protokolls, der Begründung des Vertrauens und der im Beurkundungstermin vorgenommenen Änderungen des Vertragsinhalts gerechtfertigt erscheint. Dies ist nicht der Fall. Der von der Beklagten zur notariellen Beurkundung des Vertrages entsandte Angestellte G sollte und wollte, wie im Entwurf des Vertrags niedergelegt, für den Abschluss des Vertrags als vollmachtloser Vertreter handeln. Der Vertreter der Kläger beanstandete, dass für die Beklagten Gemeinde der Angestellte G entsprechend den gegebenen Verhältnissen als vollmachtloser Vertreter auftreten wollte. Er veranlasste die Abänderung der Angaben in der Urkunde durch den Notar in dem Bestreben, auf diese Weise mit der notariellen Beurkundung über die noch zu treffenden Vereinbarungen eine Bindung der Beklagten Gemeinde herbeizuführen. Nach den tatrichterlichen Feststellungen sah der Zeuge den Vertrag allerdings mit der Beurkundung für endgültig wirksam an, nach den weiteren Feststellungen konnte jedoch sein Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrags mangels einer schriftlichen Vollmacht und einer weiteren Erklärung Gs allenfalls die unrichtige Erklärung des Notars, die schriftliche Vollmacht sei nur eine Formsache, geweckt haben. Schon dieser Hergang erweckt Zweifel daran, dass das Vertrauen des Vertreters der Kläger, der Vertrag werde mit der Beurkundung endgültig wirksam, gerechtfertigt war, zumal dem Vertreter als Prokurist einer Bank die Bedeutung der Form für eine Vollmacht nicht fremd sein konnte. Unter diesem Gesichtspunkt kommt noch hinzu, dass der alsdann beurkundete Vertrag in wesentlichen Punkten von dem seitens der Beklagten übersandten Entwurf und auch von den Bedingungen, welche die Parteien in den Vorverhandlungen festgelegt hatten, abgewichen ist. Anstelle der Firma A sollte die Kläger das Grundstück kaufen, der Gewährleistungsausschluss sollte entfallen und die Vormerkung zur Sicherung eines Rückauflassungsanspruchs sollte im Rang hinter alle späteren Grundpfandrechte zurücktreten, soweit sie der Sicherung von Forderungen dienten, die zum Zweck der Baufinanzierung entstehen würden. Dazu kommt schließlich der ausdrückliche Hinweis im Vertrag, dass zur Umschreibung des Eigentums noch eine Genehmigung der Beklagten zu den Erklärungen ihres Vertreters erforderlich sei. Ein Vertrauen darauf, dass der Vertrag schon mit der Beurkundung endgültig wirksam sei, ist bei zusammenfassender Würdigung des gesamten Hergangs nicht gerechtfertigt und unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht schutzwürdig. Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, dass G zu einer bestimmten Sachfrage eine telefonische Auskunft der Gemeindeverwaltung eingeholt hat.
Zur Frage, ob vertretungsberechtigte Organe der Beklagten schuldhaft Pflichten aus dem gesetzlichen Schuldverhältnis der Vertragsverhandlungen verletzt haben, prüft das Berufsgericht insbesondere, ob dies dadurch geschehen ist, dass die Beklagten die Kläger nicht alsbald darauf hingewiesen habe, der Vertrag sei noch nicht bindend, oder die Kläger in der Vorstellung gelassen habe, der Vertrag werde genehmigt, oder nicht alsbald nach Vertragsschluss die Genehmigung verweigert habe. Das Berufsgericht erblickt in dem Verhalten der Beklagten keine Pflichtverletzungen. Es kann offen bleiben, ob die Beklagten nicht schon allein aufgrund der Tatsache, dass in dem Vertrag G entgegen den wahren Verhältnissen als mündlich Bevollmächtigter aufgeführt ist, verpflichtet war, diese Angaben der Kläger gegenüber richtig zu stellen und nicht bis November 1972 ganz zu schweigen, dies jedenfalls nachdem der Notar die Genehmigung des Landkreises eingeholt und der Landkreis entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen Kaufpreiszahlungen entgegengenommen hat. Denn jedenfalls aufgrund des geschilderten Hergangs bei der notariellen Beurkundung konnte auch das weitere Verhalten der Beklagten nach der Beurkundung kein schutzwürdiges Vertrauen auf die Wirksamkeit des schwebend unwirksamen Vertrags schaffen. Insbesondere nach den wesentlichen Abänderungen des Vertragsinhalts hatte die Kläger trotz der Angaben über eine mündliche Bevollmächtigung wegen des Versprechens, schriftliche Vollmacht nachzureichen, Veranlassung, vor irgendeiner dringlichen aufwendigen Maßnahme in ihrem Interesse auf die Erteilung der vorgesehenen und notwendigen schriftlichen Vollmacht zu dringen oder sich Klarheit über die Genehmigung des Vertrages mit diesem neuen Inhalt zu verschaffen. Der Revision kann insbesondere nicht darin gefolgt werden, schon dadurch, dass der Vertreter der Kläger den Vertrag mit der Beurkundung für endgültig wirksam ansah, sei auch ein Tatbestand geschaffen, der das Vertrauen der Kläger auf das Zustandekommen des Geschäfts gerechtfertigt habe.