Erlass eines Teilbetrages

Der Erlass eines Teilbetrages des im Grundstückskaufvertrag vereinbarten Kaufpreises bedarf notarieller Beurkundung, auch wenn eine solche nachträgliche Abrede im Rahmen einer Vereinbarung zur Behebung von Abwicklungsschwierigkeiten getroffen wird. Urt. vom 6. 11. 1981 - V ZR 138/80 (München) - NJW 1982, 434 MDR 1982, 393
Zum Sachverhalt: Der Kläger ist Testamentsvollstrecker über den Nachlass der am 2. 4. 1970 verstorbenen B. Durch notariellen Vertrag vom 28. 6. 1972 verkaufte er ein zum Nachlass gehörendes Grundstück an den Beklagten. Der Kaufpreis betrug 373 520 DM. Davon war ein Teilbetrag von 150 000 DM bis zum 31.8. 1973, der Rest bis zum 28. 6. 1976 zu zahlen. Anstelle von Zinsen auf diesen Restkaufpreis sollte der Beklagte einen monatlichen Pachtzins von 950 DM für die Nutzung des Grundstücks entrichten. Etwaige Teilzahlungen auf den Restkaufpreis, solche jedoch nicht unter 10 000 DM, sollten zu einer entsprechenden Verminderung des Pachtzinses führen. Der Kläger behielt sich den Rücktritt vom Kaufvertrag für den Fall nicht fristgerechter Zahlung des Restkaufpreises vor. Am 20. 9. 1976 trafen die Parteien eine privatschriftliche Vereinbarung, die u. a. wie folgt lautet: Beim Besuch des Herrn W (Bekl.) am 20. 9. 76 in meiner (des Klägers) Wohnung bestätigt er mir, dass nach der Auskunft der R-Bank F. die Rücktrittserklärung der verpfändeten Auflassung im Grundbuch erfolgt, wenn er den ihm von der R-Bank T. eingeräumten Kredit um 10 000 DM reduziert. Diese 10 000 DM wird Herr W bis zum 25. 9. 76 an die R-Bank T. einzahlen. Diese bewirkt, dass durch den Notar Dr.- T die Auflassung im Grundbuch erwirkt wird und dadurch die Zahlung der 120 000 DM von der R-Bank G. an die Erbengemeinschaft B erfolgt ... Die nach Eingang der 120 000 DM verbleibende Schuld in Höhe von 75 520 DM wird dann als 2. Hypothek hinter der Grundschuld der R-Bank G. für die Erbengemeinschaft B eingetragen... Die Hypothek in Höhe von 75 520 DM ist mit 5% jährlich zu verzinsen und innerhalb von 5 Jahren zu tilgen. Auf die rückständige Pachtzahlung wird dann von der Erbengemeinschaft B verzichtet. Durch Schreiben vom 5. 6. 1979 trat der Kläger vom Kaufvertrag zurück, weil der Beklagte bis dahin Zahlungen auf den Restkaufpreis von 75 520 DM und auf die Zinsen nicht geleistet hatte. Mit der Klage hat der Kläger die Einwilligung des Beklagten in die Löschung der für ihn eingetragenen Auflassungsvormerkung und die Herausgabe des Grundstücks verlangt, und zwar Zug um Zug gegen Erstattung der vom Beklagten bereits erbrachten Vertragsleistungen.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Oberlandesgericht hingegen hat sie abgewiesen. Die Revision des Klägers führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: I. Das Berufungsgericht hält den vom Kläger am 5. 6. 1979 erklärten Rücktritt von dem Kaufvertrag für unberechtigt, weil die vertraglichen Voraussetzungen des Rücktrittsrechts nicht vorgelegen hätten. Durch die privatschriftliche Vereinbarung vom 20. 9. 1976 habe der Kläger dem Beklagten die Zahlung des noch offenen Kaufpreises von 75520 DM einschließlich der darauf nach dieser Vereinbarung zu leistenden Zinsen bis zum 20. 9. 1981 gestundet. Diese Vereinbarung habe keiner notariellen Beurkundung bedurft, da die darin getroffene Stundungsabrede nur dazu gedient habe, Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung zu beheben, und da durch die Vereinbarung auch im übrigen die Verpflichtungen der Parteien aus dem Kaufvertrag im wesentlichen unberührt geblieben seien.
II. Die Revision ist begründet. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bedurfte die Vereinbarung vom 20. 9. 1976 der notariellen Beurkundung gemäß § 313 S. 1 BGB. Dem Formzwang unterliegen alle Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuld- rechtlichen Übereignungsgeschäft gehören (st. Rspr. des Senats, vgl. BGHZ 63, 359 [361] = LM vorstehend Nr. 67 = NJW 1975, 536; BGHZ 69, 266 [268] = LM vorstehend Nr. 74 = NJW 1978, 102; BGHZ 74, 346 [348] = LM vorstehend Nr. 85 = NJW 1979, 1496; BGH, LM § 463 BGB Nr. 38 = NJW 1981, 222). Das gilt grundsätzlich auch für Abreden, durch die ein schon beurkundeter, aber noch nicht durch Auflassung vollzogener Grundstückskaufvertrag nachträglich abgeändert wird (Senat, LM vorstehend Nr. 14; WM 1966, 656; NJW 1974, 271 = LM vorstehend Nr. 63 = WM 1980, 166). Für Änderungen eines Grundstücksvertrages, der - wie vorliegend - noch vor der am 1. 7. 1973 wirksam gewordenen Neufassung des § 313 BGB geschlossen war, bestand dieses Formerfordernis in gleicher Weise (vgl. Senat, NJW 1974, 271 = LM vorstehend Nr. 63; BGH, WM 1980, 166 m. w. Nachw.). Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH allerdings in Betracht, wenn durch eine nachträgliche Vereinbarung nur unvorhergesehen auftretende Schwierigkeiten bei der Vertragsabwicklung beseitigt werden sollen und wenn die zu diesem Zweck getroffene Vereinbarung die beiderseitigen Verpflichtungen aus dem Grundstückskaufvertrag nicht wesentlich verändert (Senat, LM vorstehend Nr. 14; WM 1972, 556; NJW 1973, 37 = LM vorstehend Nr. 57; vgl. auch BGHZ 66, 270 = LM vorstehend Nr. 69 [L] = NJW 1976, 1842 = JZ 1976, 714 m. zust. Anm. M. Wolf). Ein Teil des neueren Schrifttums hält hingegen auch für derartige Vereinbarungen keine Ausnahme von dem Formzwang des § 313 BGB für angebracht, sondern will nachträgliche Abreden, dieser Art allenfalls im Rahmen einer ergänzenden Vertragsauslegung zur Ermittlung dessen heranziehen, was die Parteien mutmaßlich von vornherein bei Kenntnis der später aufgetretenen Schwierigkeiten vereinbart haben würden (Kanzleiter, in: MünchKomm, § 313 Rdnr. 47; in diesem Sinne auch Staudinger-Wufka, BGB, 12. Aufl., § 313 Rdnr. 153). Ob dieser Ansicht gefolgt werden könnte, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn die vorliegende Vereinbarung betrifft keine nur unwesentliche Änderung des beurkundeten Vertragsinhalts, sondern einen erheblichen Eingriff in den Bestand der vertraglichen Leistungspflichten.
Der beurkundete Kaufvertrag vom 28. 6. 1973 regelte den Kaufpreisanspruch dahin, dass der nach Anzahlung von 150000 DM verbleibende Restkaufpreis von 223520 DM in einer Frist von drei Jahren zu tilgen war und dass der Beklagte für diesen Zeitraum anstelle von Kaufpreiszinsen einen monatlichen Pachtzins von 950 DM zu leisten hatte. Diese Regelung ist durch die Vereinbarung vom 20. 9. 1976 zum Nachteil des Verkäufers grundlegend verändert worden. Zum einen ist die am 28. 6. 1976 abgelaufene Zahlungsfrist für den damals noch offenen Restkaufpreis von 195520 DM in Höhe eines Teilbetrages von 120000 DM mindestens bis zum 25. 9. 1976, tatsächlich aber bis zum Eingang dieser Zahlung am 14. 12. 1976 hinausgeschoben worden; die Frist zur Zahlung der restlichen 75520 DM ist sogar bis zum 20. 9. 1981 - insoweit also von ursprünglich drei Jahren auf mehr als acht Jahre - verlängert worden, auch wenn die Parteien entgegen der Auslegung des Berufungsgerichts jährliche Tilgungsraten vereinbart haben sollten. Zum anderen ist für diesen Restkaufpreis eine jährliche Verzinsung statt der im Kaufvertrag festgelegten monatlichen Pachtzinszahlungen vereinbart worden. Zugleich hat sich der Kläger verpflichtet, bei fristgerechter Erfüllung auf die rückständigen Pachtzinsen aus der Zeit vom 1. 8. 1975 bis 20. 9. 1976 in einer Höhe von etwa 12000 DM zu verzichten, wozu noch der Zinsverlust von rund 1500 DM für den erst am 14. 12. 1976 gezahlten Teilbetrag von 120000 DM aus der Zeit seit Abschluss der Vereinbarung vom 20. 9. 1976 käme.
Es handelte sich mithin nicht, wie das Berufungsgericht annimmt, um eine Stundungsvereinbarung nur von der Art, die das RG (Warn 1927 Nr. 89) als im Rahmen einer Abwicklungsvereinbarung liegend und deshalb als formlos zulässig angesehen hat. Die Erstreckung des Stundungszeitraums von ursprünglich drei Jahren auf mehr als acht Jahre, wenn auch möglicherweise mit der Abrede von Tilgungsraten auf Kapital und Zinsen, war - auch im Hinblick auf die Höhe der Forderung - so ungewöhnlich lang und für die Verkäufer so nachteilig, dass schon aus diesem Grunde von einer wesentlichen und daher formbedürftigen Umgestaltung der kaufvertraglichen Zahlungsregelung ausgegangen werden könnte.
Entscheidend ist hier aber jedenfalls die zugleich vereinbarte Herabsetzung des Kaufpreises, die in dem Verzicht des Klägers auf den Pachtzinsrückstand, einschließlich der Zinsen für die erst am 14. 12. 1976 gezahlten 120000 DM, und damit auf einen Teil der vom Beklagten geschuldeten Gegenleistung für das Grundstück lag. Ein solcher Teilerlass des beurkundeten Kaufpreises ist formbedürftig (vgl. Senat, LM vorstehend Nrn. 5, 14; WM 1980, 166; so auch das Schrifttum: vgl. Soergel-Schmidt, BGB, 10. Aufl., § 313 Rdnr. 23; Ballhaus, in: RGRK, 12. Aufl., § 313 Rdnr. 85; StaudingerWuflea , § 313 Rdnr. 154; Erman-Bartes, BGB, 7. Aufl., § 313 Rdnr. 50; Palandt-Heinrichs, BGB, 40. Aufl., § 313 Anm. 10b). Dabei spielt es keine Rolle, ob die Abrede im Rahmen einer Vereinbarung zur Behebung von Abwicklungsschwierigkeiten getroffen wird. Die hier erlassene Forderung war auch nicht so geringfügig, dass dem Erlass keine wirtschaftliche Bedeutung zugekommen wäre. Der Formzwang entfiel auch nicht etwa deshalb, weil sich der Kläger nur für den Fall fristgemäßer Erfüllung der Vereinbarung vom 20. 9. 1976 zum Erlass des Pachtrückstandes verpflichtet hatte; denn auch bedingte Verpflichtungen in einem wesentlichen Punkt unterliegen der Formvorschrift des § 313 BGB (vgl. BGHZ 57, 394 = LM vorstehend Nr. 51 = NJW 1972, 715; Senat, NJW 1981, 1267 [1268]). Bei dieser Rechtslage ist die Vereinbarung vom 20. 9. 1976 wegen Formverstoßes nichtig (§§ 313, 125 BGB).
Es kommt sodann darauf an, ob sich die Berufung des Klägers auf den Formmangel nach den vom Beklagten vorgetragenen Umständen gegebenenfalls als unzulässige Rechtsausübung darstellt (vgl. dazu u. a. Senat, Urteil vom 19. 12. 1956, V ZR 197/55 - unveröffentlicht; LM vorstehend Nr. 13; NJW 1975, 43 = LM vorstehend Nr. 64/65; BGH, LM vorstehend Nr. 68; I. Zivilsenat, LM vorstehend Nr. 80 [unter II]). Da zu diesem Punkt jedoch tatrichterliche Feststellungen bisher nicht getroffen sind, ist das Berufungsurteil aufzuheben und die Sache zurückzuweisen.