Erlöschen der Pflichten

Mit der Unanfechtbarkeit des Ausübungsbescheides erlöschen die Pflichten des Verkäufers aus dem Kaufvertrag mit Ausnahme der Pflichten nach § 444 BGB. Aus dem Gesetz geht nicht eindeutig hervor, ob die Pflichten des Verkäufers nur aus dem zwischen ihm und der Gemeinde nach § 28 Abs. 2 Satz 2 in Verbindung mit § 505 Abs. 2 BGB zustande gekommenen Kaufvertrag oder aus dem mit dem Käufer geschlossenen Erstvertrag erlöschen. Da die Ausübung des Vorkaufsrechts den Erstvertrag unberührt lässt, wäre es folgerichtig, dass sich die Erlöschensregelung nur auf den mit der Gemeinde zustande gekommenen Zweitvertrag beziehen kann. Der BGH hat jedoch zum früheren § 28 a Abs. 6 Satz 1 BBauG unter ausdrücklicher Ablehnung der Gegenmeinung entschieden, dass die Pflichten des Verkäufers aus dem Erstvertrag erlöschen. Da dem Gesetzgeber beim Erlass des BauGB die Rechtsprechung bekannt war, wird man - obwohl gute Gründe für die Gegenmeinung sprechen - wohl davon ausgehen müssen, dass auch die Regelung des Abs. 3 Satz 2 im Sinne des genannten BGH-Urteils auszulegen ist. Der Verkäufer hat nach § 444 BGB auch nach Unanfechtbarkeit des Bescheides eine Auskunftspflicht. Seine Pflicht zur Auflassung des Grundstücks wird hingegen durch die Regelung in Abs. 3 Satz 3 und 4 ersetzt. Zur Zahlung des Kaufpreises, zur Fälligkeit.
Eigentumsübergang auf die Gemeinde. Mit Unanfechtbarkeit des Bescheides und Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch geht das Eigentum am Grundstück auf die Gemeinde über. Beide Voraussetzungen müssen vorliegen. Die Unanfechtbarkeit des Bescheides ersetzt im Fall des Abs. 3 Satz 1 die sonst bei Ausübung des Vorkaufsrechts erforderliche Auflassung. Die Eintragung in das Grundbuch erfolgt auf Ersuchen der Gemeinde. Das Grundbuchamt hat die Eintragung aufgrund des § 38 GBO vorzunehmen, da § 28 Abs. 3 Satz 4 eine gesetzliche Vorschrift im Sinne von § 38 GBO ist, durch die eine Behörde befugt ist, das Grundbuchamt um eine Eintragung zu ersuchen. Einer Eintragungsbewilligung des Verkäufers nach § 19 GBO und eines Antrages der Gemeinde nach § 13 Abs. 1 GBO bedarf es daher nicht. Das Grundbuchamt hat nicht zu prüfen, ob das Ersuchen der Gemeinde rechtmäßig ist, ob also der Bescheid über die Ausübung des Vorkaufsrechts unanfechtbar geworden ist. Hierfür trägt allein die Gemeinde die Verantwortung. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts für eine nicht vermessene Teilfläche setzt der Eigentumsübergang voraus, dass die Teilfläche zuvor vermessen worden ist. Die Gemeinde kann also das Ersuchen nach Satz 4 erst nach Vermessung der Teilfläche stellen.
Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten. Die Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten nach Satz 1 liegt im Ermessen der Gemeinde. Der Dritte hat keinen Rechtsanspruch auf Ausübung. Die Gemeinde kann die plangerechte Nutzung innerhalb einer bestimmten Frist mit dem Dritten vertraglich vereinbaren und die Ausübung von Sicherheiten abhängig machen. Weitere Fälle der Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten Dritter sind in § 3 Abs. 4 BauGB-MaßnahmenG und § 247 Abs. 6 Satz 2 BauGB geregelt.
Die Ausübung zugunsten eines Dritten erfordert, dass die Gemeinde das Vorkaufsrecht auch für sich selbst ausüben könnte, dass also alle rechtlichen Voraussetzungen für das Entstehen und die Ausübung nach den jeweils einschlägigen Vorschriften der §§24-27 gegeben sind. Insbesondere muss der Kaufvertrag im Zeitpunkt der Ausübung voll wirksam sein. Die Ausübung zugunsten Dritter ist ferner nur innerhalb der Zweimonatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 zulässig.
Es kommen nur die Vorkaufsrechte nach § 24 Abs. 1 Nr.1 und Nr. 3 zugunsten eines öffentlichen Bedarfs- oder Erschließungsträgers und zugunsten eines Sanierungs- oder Entwicklungsträgers in Betracht. Zu den Begriffen öffentlicher Bedarfs- oder Erschließungsträger, zu den Begriffen Sanierungs- oder Entwicklungsträger. Bei Konkurrenz mit anderen Vorkaufsrechten muss die Gemeinde das Vorkaufsrecht auch auf eine der oben genannten Vorschriften stützen und dies in der Begründung des Bescheides zum Ausdruck bringen.
Der Dritte muss vor oder nach Ausübung des Vorkaufsrechts, jedenfalls innerhalb der Zweimonatsfrist, sein Einverständnis geben. Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben. Bedarf das Einverständnis einer Genehmigung, muss auch diese vor Ablauf der Frist vorliegen.
Der Zweck der Vorschrift, einen zweimaligen Eigentumswechsel zu vermeiden, verlangt im Fall des §24 Abs.1 Nr. eine modifizierte Anwendung des Abs. 3. Hat nämlich die Gemeinde den Entschädigungswert nach Abs. 3 Satz 1 bestimmt, so erlöschen mit der Unanfechtbarkeit des Bescheides die Pflichten des Verkäufers nach Abs. 3 Satz 2 aus dem nach Abs. 4 Satz 2 mit dem Dritten zustande gekommenen Kaufvertrag. Das Eigentum geht nach Abs. 3 Satz 3 auf den Dritten über. Die Eintragung des Dritten in das Grundbuch erfolgt auf Ersuchen der Gemeinde.
Rechtsfolgen der Ausübung. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt nach Satz 2 der Kaufver- I trag zwischen dem Begünstigten und dem Verkäufer zustande. Abs. 4 Satz 2 ist insoweit lex specialis gegenüber Abs. 2 Satz 2. Im Übrigen gelten die nach Abs. 2 Satz 2 anzuwendenden Vorschriften des BGB für das Verhältnis zwischen Verkäufer und Begünstigtem. Der Inhalt des zustande gekommenen Kaufvertrages richtet sich nach dem Erstvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer, soweit nicht die Gemeinde - im Fall des § 24 Abs. 1 Nr. 1 - den Entschädigungswert nach Abs. 3 Satz 1 bestimmt. Zu den Rechtsbeziehungen der Gemeinde.
Rechtsbeziehungen der Gemeinde. Der Gemeinde verbleiben nach Ausübung des Vorkaufsrechts noch Rechtsbeziehungen in zweifacher Hinsicht: Sie haftet einmal nach Satz 3 für die Verpflichtungen aus dem nach Satz 2 zustande gekommenen Kaufvertrag gegenüber dem Verkäufer als Gesamtschuldner neben dem Begünstigten. Der Verkäufer hat also die Wahl, sich an die Gemeinde oder an den Begünstigten zu halten. Zum andern haftet im Innenverhältnis der Begünstigte der Gemeinde gegenüber nach § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB allein, da der Zweck des § 28 Abs. 4 Satz 3 ein anderes im Sinne des §426 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt. Darüber hinaus können Rechtsbeziehungen zwischen der Gemeinde und dem Begünstigten aus einer gesonderten Vereinbarung bestehen, z. B. über eine Sicherung des mit dem Vorkaufsrecht verfolgten Zwecks und über die Veräußerungspflicht.