Erneute Teilung

Wird innerhalb der 3-Jahres-Frist des § 21 Abs. 1 eine erneute Teilung des Grundstücks vorgenommen, dann muss die Baugenehmigungsbehörde unter Berücksichtigung der Bindungswirkung des § 21 Abs. 1 die Genehmigungsfähigkeit der erneuten Teilung prüfen. Für die Auflassungsgenehmigung nach § 19 Abs. 2 BBauG 1960/1976 wurde allgemein die Ansicht vertreten, dass sich die Bindungswirkung auch auf ein weiteres Bodenverkehrsgeschäft bezog, das innerhalb von 3 Jahren seit Erteilung der Bodenverkehrsgenehmigung vorgenommen wurde, eine zeitliche Verlängerung der Bindungswirkung über die Dauer von 3 Jahren hinaus trat allerdings dadurch nicht ein. Diese Rechtsprechung kann für § 21 BauGB nicht übernommen werden. Denn eine weitere Teilung ist zwangsläufig mit einer Verkleinerung des Grundstücks verbunden, so dass zumindest zu prüfen ist, ob auch noch das verkleinerte Grundstück bzw. die darauf beabsichtigte Bebauung den Anforderungen der §§ 30 ff. entspricht. Ist dies der Fall, dann muss die Teilungsgenehmigung auch für die weitere Teilung erteilt werden mit der Folge, dass nunmehr eine neue 3-Jahres-Frist nach § 21 Abs. I anläuft. Ist die beabsichtigte Teilung dagegen städtebaulich nach §20 Abs. 1 unzulässig, muss die Teilungsgenehmigung trotz der Genehmigung einer früheren Teilung versagt werden; die Bindungswirkung der damals erteilten Teilungsgenehmigung steht dem nicht entgegen, weil sie sich nur auf die damalige Teilung bezieht. Der Annahme, dass in diesem Fall eine Teilungsgenehmigung mit verkürzter, d. h. auf die Bindungswirkung der ersten Teilungsgenehmigung beschränkter Bindungswirkung zu ergehen habe, ist entgegenzuhalten, dass § 21 Abs. 1 lediglich eine gesicherte Rechtsposition hinsichtlich der baulichen Nutzung des abgetrennten Grundstücksteils vermittelt, nicht aber hinsichtlich weiterer Grundstücksteilungen.
Rechtsnachfolger - Die Bindungswirkung des § 21 Abs. I begünstigt innerhalb der 3-Jahres-Frist nicht nur den Antragsteller, dem die Teilungsgenehmigung erteilt worden ist, sondern auch seinen Rechtsnachfolger und zwar sowohl den Einzelrechtsnachfolger als auch den Gesamtrechtsnachfolger. Der Teilungsgenehmigung kommt insoweit ebenso wie der Baugenehmigung eine dingliche Wirkung zu, d. h. sie ist grundstücksbezogen und unabhängig von den subjektiven Verhältnissen des jeweiligen Grundstückseigentümers.
Bindungswirkung bei geändertem Nutzungszweck. Die Bindungswirkung beschränkt sich auf den im Antrag auf Teilungsgenehmigung angegebenen Nutzungszweck. Wird eine Baugenehmigung für ein anderes als das im Antrag auf Teilungsgenehmigung angegebenes Bauvorhaben beantragt, dann tritt die Bindung der Baugenehmigungsbehörde nur insoweit ein, als die Voraussetzungen für die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit beider Bauvorhaben gleich sind. Wenn z. B. die Teilungsgenehmigung für die Teilung eines Grundstücks im Außenbereich erteilt wurde zum Zweck der Errichtung eines Einfamilienbungalows, dann folgt daraus kein Anspruch auf Genehmigung eines Zweifamilienhauses oder eines zu gewerblichen Zwecken genutzten Gebäudes; allerdings kann die Genehmigung eines zweigeschossigen Einfamilienhauses nicht mit der Begründung versagt werden, dass im Außenbereich die Errichtung von Wohngebäuden generell unzulässig sei.
Missbrauchsklausel des § 20 Abs. 2 - Nach dem eindeutigen Wortlaut des § 21 Abs. 1 beschränkt sich die Bindungswirkung auf Versagungsgründe, die nach § 20 Abs.! rechtserheblich waren. Es kommt deshalb nicht darauf an, ob die Teilungsgenehmigung nach der Missbrauchsklausel des § 20 Abs. 2 hätte versagt werden können. Denn nach § 20 Abs. 2 ist die Baugenehmigungsbehörde im Fall einer Täuschung oder Verheimlichung hinsichtlich des wahren Nutzungszwecks zwar berechtigt, die Teilungsgenehmigung zu versagen, sie kann aber statt dessen auch die Teilungsgenehmigung erteilen, ohne dass dadurch bauplanungsrechtliche Belange der Allgemeinheit betroffen werden.
Negativattest nach § 23 Abs. 2 - Keine Bindungswirkung kommt dem Negativattest nach § 23 Abs. 2 zu. Denn die Baugenehmigungsbehörde prüft bei Erteilung eines Negativattests nicht die Zulässigkeit des beabsichtigten Bauvorhabens, sondern stellt lediglich fest, dass für die Teilung keine Genehmigung erforderlich ist. Sie muss deshalb das Negativattest auch dann erteilen, wenn die geplante Bebauung bauplanungsrechtlich unzulässig ist. Wegen der inhaltlichen Abhängigkeit von Versagungsgründen und Bindungswirkung kommt deshalb eine Bindung der Baugenehmigungsbehörde durch ein Negativattest nicht in Betracht. - Zu den grundbuchrechtlichen und schuldrechtlichen Rechtswirkungen des Negativattests.