Ersatzmaßnahmen

Wohl der Allgemeinheit bei Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nach §8 a BNatSchG. Wohl der Allgemeinheit bei Nutzung für öffentliche Zwecke. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt bei Flächen, für die im Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist, die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn damit die Durchführung der festgesetzten Nutzung - wenn auch erst in Zukunft - angestrebt wird. Das Wohl der Allgemeinheit ergibt sich hier regelmäßig bereits aus dem öffentlichen Nutzungszweck, insbesondere bei Gemeinbedarfsflächen sowie bei Verkehrs-, Versorgungs- und Grünflächen und ähnlichen Flächen. In den übrigen Fällen bedarf die Ausübung des Vorkaufsrechts einer zusätzlichen konkreten Begründung. Ein solcher Fall kann u. a. gegeben sein, wenn die Gemeinde nur einen Durchgangserwerb beabsichtigt, wenn sie z. B. eine mit einem Geh-, Fahr- oder Leitungsrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Fläche erwirbt. In diesem Fall kann die Vorkaufsrechtsausübung durch das Wohl der Allgemeinheit dadurch gerechtfertigt sein, dass die Begründung des dinglichen Rechts erleichtert und eine künftige Zwangsbelastung nach § 86 Abs. 1 Nr. 1, 2. Alternative vermieden wird, indem die Gemeinde nach dem Erwerb die dingliche Belastung vornimmt und anschließend die Fläche nach §89 reprivatisiert. Erst recht kann das Vorkaufsrecht dazu dienen, bei der Erschließung eines neuen Bebauungsplans die rasche Einlegung z. B. einer Entwässerungsleitung zu ermöglichen, bevor die Fläche reprivatisiert wird. Da die nach §9 Abs. 1 Nr. 21 zu belastenden Flächen oft gleichzeitig als Bauland nach §9 Abs. 1 Nr. 1 festgesetzt sind, damit Für die erzielbare Geschoßfläche bedeutsam sind und einen entsprechend hohen Wert haben, kann die Gemeinde das Vorkaufsrecht nicht ausüben, um die durch den Zwischenerwerb mögliche Preissteigerung auszunutzen. Das Wohl der Allgemeinheit setzt aber nicht voraus, dass die Fläche im Zeitpunkt der Vorkaufsrechtsausübung auch enteignet werden könnte. Es genügt, dass das mit dem Bebauungsplan beabsichtigte städtebauliche Ziel erleichtert und eine spätere Enteignung entbehrlich wird. Fraglich ist, ob das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertigt, wenn der rechtsverbindliche Bebauungsplan für das Grundstück zwar eine Nutzung für öffentliche Zwecke festsetzt und damit die tatbestandliche Voraussetzung des Abs. 1 Nr. 1 erfüllt ist, die Gemeinde jedoch einen Beschluss zur Änderung des noch rechtsgültigen Bebauungsplans gefasst hat und im Entwurf für den geänderten Bebauungsplan für das Grundstück keine Nutzung für öffentliche Zwecke mehr vorgesehen ist, das Vorkaufsrecht somit bei Inkrafttreten des Änderungsplans nicht mehr entstehen könnte. Den Gesetzesmaterialien lässt sich zu diesem Problem nichts entnehmen, da aus ihnen lediglich hervorgeht, dass das frühere Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 2 BBauG wegen seiner geringen praktischen Bedeutung infolge der Ausgestaltung des Abwendungsrechts nicht in das BauGB übernommen werden sollte. Man wird hier unterscheiden müssen zwischen dem Fall, dass das Bebauungsplanänderungsverfahren ein Stadium erreicht hat, das - insbesondere bei Planreife nach § 33, je nach dem Stand der Abwägungsphase aber auch schon vorher -den Erlass des neuen Bebauungsplans wahrscheinlich macht, und dem Fall, dass z. B. die noch ausstehende Äußerung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 oder die erst noch durchzuführende Bürgerbeteiligung nach §3 es noch ungewiss erscheinen lassen, ob die Gemeinde ihren geänderten Planungswillen verwirklichen kann, z.B. wenn die Gemeinde eine öffentliche Grünfläche in ein Baugebiet umwandeln will und dabei mit erheblichem Widerstand rechnen muss. Ein anderer Fall ist gegeben, wenn die Gemeinde den künftigen Bebauungsplan als städtebauliche Maßnahme nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 in Betracht zieht und den Bebauungsplanänderungsbeschluss mit einer entsprechenden Vorkaufsrechtssatzung verbindet. Sie muss dann allerdings das Vorkaufsrecht auf die Satzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr.2 stützen. Das Satzungsvorkaufsrecht darf aber nicht dazu benutzt werden, die fehlenden Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 zu umgehen.
Am Wohl der Allgemeinheit für die Ausübung des Vorkaufsrechts wird es regelmäßig fehlen, wenn es sich um die Grundstücke handelt, auf denen das Vorhaben, das den Eingriff in Natur und Landschaft auslöst, durchgeführt werden soll. Nach § 8 a Abs. 3 Satz I BNatSchG sind die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen vom Vorhabenträger durchzuführen. Diese Verpflichtung wird - wie bei anderen Festsetzungen auf Bauflächen - im Bauvollzug konkretisiert, und zwar durch Nebenbestimmungen in der Baugenehmigung, soweit der Bauherr die Verpflichtung nicht bereits zum Gegenstand seines Bauantrags gemacht hat. Die Genehmigungsbehörde kann den Inhalt der Baugenehmigung mit Mitteln des Verwaltungszwangs durchsetzen, auch gegenüber Rechtsnachfolgern des Bauherrn, da die Baugenehmigung objektbezogen ist, so dass - auch nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit - ein Durchgangserwerb der Gemeinde nicht gerechtfertigt ist, weil der naturschutzrechtliche Zweck selbst dann noch erreichbar ist, wenn nach Vollendung des Vorhabens der Bauträger oder sein Rechtsnachfolger die naturschutzrechtlichen Auflagen nicht erfüllt. Ein Ausnahmefall ist z. B. denkbar, wenn die im Bebauungsplan für das Vorhaben ausgewiesene Fläche ein dem Bauträger nicht gehörendes Grundstück umfasst, auf dem Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen festgesetzt sind, und dieses fremde Grundstück verkauft wird. Das Wohl der Allgemeinheit wird hingegen bei sog. Zuordnungsflächen nach § 8 a Abs. 1 Satz 4 BNatSchG regelmäßig zu bejahen sein, zumal die Gemeinde nach §8 a Abs. 3 Satz 2 BNatSchG verpflichtet ist, auf diesen Flächen Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen selbst durchzuführen und ihr dies nach Abs. 3 Satz 3 sogar schon vor Beginn der eingriffsrelevanten Vorhaben gestattet ist. Sind die Ausgleichs- oder Ersatzmaßnahmen im Bebauungsplan durch eine 4 entsprechende zeichnerische Darstellung eindeutig auf eine Teilfläche des Baugrundstücks räumlich beschränkt, entsteht zwar das Vorkaufsrecht für die Teilfläche; es kann jedoch auch hier aus den in Rn. 48a angeführten Gründen regelmäßig nicht ausgeübt werden. Bei Teilflächen kommt noch das Problem hinzu, dass vielfach mit der grundbuchmäßigen Abtrennung des Grundstücksteils die nach dem Bebauungsplan zulässige Geschoßfläche für das Restgrundstück nicht mehr ausgeschöpft werden könnte, wenn z. B. für die abzutrennende Teilfläche des Baugrundstücks eine Bepflanzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 a festgesetzt ist.