Erschließung von Baugelände

Wer gemäß § 123 Abs. 3 BBauG einer Gemeinde gegenüber die Erschließung von Baugelände übernommen hat, kann vom Eigentümer eines zum Erschließungsgebiet gehörenden Grundstücks anteiligen Ersatz des Erschließungsaufwands weder aus Geschäftsführung ohne Auftrag noch aus ungerechtfertigter Bereicherung verlangen.
Anmerkung: Der Kläger hatte mit einer Gemeinde einen schriftlichen Erschließungsvertrag abgeschlossen. Er übernahm darin in dem vorgesehenen Baugebiet u. a. die Erstellung von Straßen einschließlich der Bürgersteige. Von den Kosten sollten er 90% und die Gemeinde 10% tragen. In dem Vertrag hieß es dann: Die Aufteilung des Erschließungsaufwandes auf die Bewerber der einzelnen Grundstücke ist nicht Sache der Gemeinde, sondern obliegt dem Unternehmer. Der Kläger verlangte nun von dem Beklagten (dem Eigentümer von zwei Grundstücken an einer dieser Straßen) anteilige Herstellungskosten für die Bürgersteige. Die Instanzgerichte haben die Klage abgewiesen. Die - zugelassene -Rev. hatte keinen Erfolg.
Die Rechtsbeziehungen des Klägers zu dem Beklagten richten sich ausschließlich nach bürgerlichem Recht. Daher stand ihm auch der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten offen, während der Erschließungsvertrag, wie ihn der Kläger mit der Gemeinde abgeschlossen hat, dem öffentlichen Recht zuzurechnen wäre (vgl. dazu BGHZ 54, 287. = Nr. 1 zu § 123 BBauG; BGHZ 58, 386, 388 = Nr. 54 zu § 313 BGB; BGH, NJW 72, 585, 586 = Nr. 124 zu § 13 GVG; BVerwGE 32, 37 = NJW 69, 2162).
Dem Kläger steht aber weder ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag noch ein solcher aus ungerechtfertigter Bereicherung gegen den Beklagten zu. Vertragliche Ansprüche bestehen ohnehin nicht.
Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag scheitert daran, dass der Kläger nicht ein Geschäft des Beklagten, sondern ein solches der Gemeinde besorgt hat. Nach § 123 Abs. 1 BBauG war die Erschließung Gemeindeaufgabe. Diese blieb den Grundstückseigentümern auch nach der Übertragung der Erschließung auf den Kläger gemäß .§ 123 Abs. 3 BBauG für deren ordnungsgemäße Durchführung verantwortlich. Die Gemeinde kam mit dem Abschluss des Vertrages mit dem Kläger der ihr obliegenden Aufgabe lediglich in einer bestimmten, vom Gesetz zugelassenen Weise hach.
Der BGH bat darauf verwiesen, dass die Verpflichtung des Klägers gegenüber der Gemeinde allerdings eine Geschäftsführung ohne Auftrag für einen anderen als seinen Vertragspartner nicht von vornherein ausschloss (vgl. u. a. BCH, Nr. 2 zu § 677 BGB). Die nur mittelbare Beziehung des Beklagten und der anderen Grundstückseigentümer, aus der sich ihr Interesse an der Erschließung überhaupt erklärt, reicht aber nicht aus für die Annahme, der Kläger habe auch ein zu ihrem Rechtskreis gehörendes Geschäft besorgt (vgl. dazu BGHZ 54, 157, 160, 161 - Nr. 12 zu § 677 BGB).
Auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung ist nicht gegeben. Als denkbare Bereicherung käme überhaupt nur in Betracht, dass der Beklagte durch die vom Kläger ausgeführten Erschließungsmaßnahmen Aufwendungen in Form von Erschließungsbeiträgen erspart haben kann, die von der Gemeinde nicht mehr erhoben werden, weil die entsprechenden Kosten der Kläger bereits getragen hat. Ein Anspruch aus § 812 BGB scheitert aber daran, dass der Kläger seine Leistungen zur Erfüllung des mit der Gemeinde abgeschlossenen Erschließungsvertrages erbracht hat und damit zugleich eine Aufgabe wahrgenommen hat, die dieser gegenüber den Grundstückseigentümern oblag. Die Leistungen des Klägers sind dem Beklagten nur über die Gemeinde zugute gekommen, er hat sie nicht etwa unmittelbar an die Grundstückseigentümer erbracht.
Der BGH hat auf folgendes hingewiesen: Wenn der Erschließungsvertrag nichtig sein sollte, weil er z. B. Verpflichtungen des Klägers zur Obereignung von Grundstücken enthält, aber nicht notariell beurkundet ist (vgl. dazu BGHZ 58, 386, 390 = Nr. 54 zu §313 BGB) und der Formmangel nicht geheilt ist (§ 313 Satz 2 BGB), müsste das Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger und der Gemeinde rückabgewickelt werden. An dem Leistungsverhältnis zwischen den Vertragspartnern im bereicherungsrechtlichen Sinne würde sich dadurch aber nichts ändern. Das könnte nur zur Folge haben, dass der Kläger wegen der nicht bereits abgewälzten Erschließungskosten - aus Geschäftsführung ohne Auftrag - Ansprüche hätte, die zu einem eigenen nicht anderweitig gedeckten Erschließungsaufwand der Gemeinde und auf diese Weise zur Erhebung von Erschließungsbeiträgen durch sie führen können. Wenn der Erschließungsvertrag dagegen gültig ist und hinsichtlich des Erschließungsaufwandes eine abschließende Regelung enthält, dann liegt in ihm auch der Rechtsgrund dafür, dass die Eigentümer, mit denen der Kläger keine besondere Vereinbarung getroffen hat oder treffen konnte, in den Genuss der Vorteile der Erschließung gelangen, ohne einen Beitrag dafür leisten zu müssen. Dieses Risiko hat dann der Kläger in Kauf genommen. Der BGH hat aber auch erwogen - und daraus wird der Klägersicherlich seine Konsequenzen ziehen -, dass die Aufteilungsvereinbarung sich lediglich auf die allein vom Kläger vorzunehmende Aufteilung des Erschließungsaufwandes bezieht, soweit es sich um Grundstücke handelt, die dem Kläger gehören und bei deren Veräußerung an einen Bewerber er ohne weiteres zur Überwälzung der ihm entstandenen Kosten in der Lage war. Dann hätten die Parteien (Kl. und Gemeinde) an die Beteiligung der anderen Anlieger am Erschließungsaufwand nicht gedacht. Der Vertrag weist dann eine Lücke auf, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden könnte. Wenn der Kläger und die Gemeinde bei Vertragsabschluss übereinstimmend irrig davon ausgingen, dass die Aufteilungsklausel die Aufteilung der Erschließungskosten auf alle Anlieger gestatten würde, dann wäre an eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über das Fehlen der Geschäftsgrundlage zu denken (vgl. dazu BVerwGE 25, 299, 302, 303).
Der BGH hat schließlich untersucht, ob die Verneinung eines Bereicherungsanspruches des Klägers gegen den beklagte Grundstückseigentümer auch mit der Interessenlage in solchen Fällen in Einklang steht. Er hat das bejaht.
Auch die überwiegende Meinung im Schrifttum geht dahin, dass der Unternehmer, der die Erschließung nach § 123 Abs. 3 BBauG vertraglich übernommen hat, andere Grundstückseigentümer zu einer Beteiligung am Erschließungsaufwand unmittelbar nur heranziehen kann, wenn er eine entsprechende Vereinbarung mit ihnen getroffen hat (vgl. Meyer-Stich-Tütet, § 123 BBauG Anm. 7; Biegelnkrim-Förster, § 123 BBauG Anm. III 2 f; Neuger, § 127 BBauG, Anm. zu § 127 Abs.1 ; a. M. Schiitz-Frohberg, 3. Aufl., § 123 BBauCl Anm. III 2).