Erschließungsvertrag

Verpflichtet sich in einem Erschließungsvertrag (§ 123 Abs. 3 BBauG) der Vertragspartner der Gemeinde zur Übereignung von Grundstücken, so findet 313 BGB entsprechende Anwendung.
Anmerkung: Eine Wohnungsbaugesellschaft schloss über die Erschließung eines ihr gehörigen Baugeländes einen privatschriftlichen Vertrag mit der Gemeinde, wonach diese ihr die Herstellung der Erschließungsanlagen i. S. des BBauG übertrug; der Vertrag enthielt u. a. die Verpflichtung der Gesellschaft, der Gemeinde das Eigentum an den Straßenflächen zu verschaffen, und den (an bestimmte Voraussetzungen geknüpften) Verzicht der Gemeinde auf die Erhebung von Erschließungsbeiträgen, andererseits das Recht der Gemeinde, bei Verzug der Gesellschaft die Straße auf deren Kosten durch einen Dritten ausbauen zu lassen. Letzteres wurde praktisch. Die Gemeinde verklagte die für die restlichen Kosten bürgende Bank ohne Erfolg auf Zahlung.
BGH bejaht zunächst den ordentlichen Rechtsweg, weil die den Klaggrund abgebende Bürgschaftserklärung privatrechtlichen Charakter habe ohne Rücksicht darauf, ob die verbürgte Hauptforderung dem öffentlichen Recht angehöre.
In sachlicher Hinsicht bejaht er den öffentlich-rechtlichen Charakter des Erschließungsvertrags, weil die Erschließung (§ 123 BBauG) eine öffentlich-rechtliche Aufgabe der Gemeinde sei und die Gemeinde diese Aufgabe durch den Vertrag unter Verzicht auf Erschließungsbeiträge übertragen habe; mit dem im Urteil vom 26. 11. 1971 - V ZR 105/69 entschiedenen Fall sei der vorliegende in wesentlichen Punkten nicht vergleichbar.
Hiernach war entscheidend, ob auch öffentlich-rechtliche Verträge mit Grundstücksveräußerungspflichten, wie dieser Erschließungsvertrag, dem Beurkundungsgebot des § 313 BGB unterliegen.
Das gesetzte Verwaltungsrecht gibt nach BGH keine Antwort auf diese Frage: Das BBauG liefert Anhaltspunkte weder dafür noch dagegen. Das bloße Schriftlichkeitsgebot des Preußischen Enteignungsgesetzes von 1874 enthält keinen allgemeinen Rechtsgedanken (Hinweis auf RGZ 70, 45, 47; 96, 1 und KG Oberlandesgericht 13, 286). Die Freistellung von § 313 BGB im Städtebauförderungsgesetz von 1971 (§ 35 II 2, § 55 III 2) betrifft nur Verträge von Gemeinden mit rechtlich besonders qualifizierten Aufgabenübernehmern (Sanierungsträger, Entwicklungsträger) und gibt daher ebenfalls für eine Verallgemeinerung nichts her.
Mangels einschlägiger öffentlich-rechtlicher Vorschriften kommt ein Beurkundungszwang aufgrund lückenausfüllender Heranziehung von bürgerlich-rechtlichen Vorschriften in Betracht, sei es im Weg der Rechtsanalogie oder der Gesetzesanalogie. BGH stellt entscheidend darauf ab, dass § 313 BGB auf Interessenabwägung beruht (Schutz vor allem des Grundstückseigentümers gegen übereilte Verpflichtungsgeschäfte; Vertragsklarheit) und derartige Interessen sich auch beim öffentlich-rechtlichen Erschließungsvertrag gegenüberstehen.
Die hieraus abgeleitete Nichtigkeit der Grundstücksveräußerungsabrede (vgl. § 125 BGB) hatte entsprechend der Regelvorschrift des § 139 BGB die Nichtigkeit des Erschließungsvertrags insgesamt zur Folge; eine Teilnichtigkeit nach Halbsatz 2 aa.0 wird mit ausführlicher Begründung verneint. Die Tatsache, dass die Gemeinde später vom Grundstücksersteher die Straßenflächen zu Eigentum erwarb, bewirkte keine Heilung des Formmangels nach § 313 5. 2 BGB.