Erstellung eines Hauses

Wird in einem notariellen Grundstückskaufvertrag, in dem sich der Verkäufer (auch) zur Erstellung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung verpflichtet, hinsichtlich Bauweise und Ausstattung des Gebäudes auf eine nicht der notariellen Urkunde als Anlage beigefügte Baubeschreibung Bezug genommen so braucht dies nicht zur Formnichtigkeit des Vertrags zu führen.
Anmerkung: Im Spannungsfeld zwischen Rechtssicherheit und Praktikabilität liegt bei gesetzlichen Formvorschriften wie dem Beurkundungsgebot des § 313 BGB die Abgrenzung zwischen formgültigen und formnichtigen Rechtsgeschäften. Dabei sind zwei Grundfragen zu unterscheiden:
1. Welche Willenserklärungen fallen nach ihrem Inhalt unter die Beurkundungsbedürftigkeit?
2. Wann ist für hiernach beurkundungsbedürftige Erklärungen das Formerfordernis auch bei unvollständigem Beurkundungstext erfüllt?
Zu 1: In der Frage der Formbedürftigkeit nach § 313 BGB (ebenso nach § 4 III WohnungseigentumsG, § 11 II ErbbauVO) werden ziemlich strenge Anforderungen gestellt:
Das Beurkundungsgebot betrifft nicht nur diejenigen Willenserklärungen, die im unmittelbaren Schutzbereich der Formvorschrift liegen, sondern auch solche, die außerhalb liegen, aber mit den innerhalb befindlichen Abreden in engerem rechtlichem Zusammenhang stehen.
Schon nach dem Gesetzeswortlaut ist bei Veräußerungsverpflichtungsverträgen beurkundungsbedürftig nicht nur die Veräußerungs, Verpflichtung des einen Teils, sondern auch die Verpflichtung des Partners zur Gegenleistung; das war schon in früheren Zeiten, wo der einseitige Schutz des Veräußerers als Normzweck in den Vordergrund gestellt wurde, nicht zweifelhaft und ist es erst recht nicht seit der Erstreckfing des Beurkundungsgebots auf Erwerbsverpflichtungsverträge durch das Änderungsgesetz vom 30. 5. 1973 (BGBl I, 501).
Beurkundungsbedürftig sind auch solche Willenserklärungen, die nicht unmittelbar eine Veräußerungsverpflichtung, aber eine ihr gleichwertige Bindung des Erklärenden zum Inhalt haben - wobei die Schwierigkeit der, Abgrenzung in jenem Merkmal der Gleichwertigkeit liegt. So wird Formbedürftigkeit bejaht für die Veräußerungsvollmacht trotz § 167 II B GB dann, wenn sie unwiderruflich ist (vorstehend Nr. 2) oder nur das äußere Gewand für eine übereignungspflicht darstellt (Nr. 18 zu § 167 BGB). Ebenso für die Verkaufsbindung gegenüber einem Makler (vorstehend Nr. 43), auch dergestalt, dass dieser sich für den Fall des Nichtverkaufs eine Vertragsstrafe (aaO) oder eine Provision wie im Erfolgsfall versprechen lässt (Nrn. 38, 39 zu § 652 BGB); dagegen ist die Zusage, die tatsächlichen Aufwendungen des Maklers zu erstatten, form frei (Nr. 39 zu § 652 BGB).
Beurkundungsbedürftig sind schließlich auch solche Willenserklärungen, die zu dem Kern eines formbedürftigen Veräußerungsgeschäfts hinzukommen, ohne (objektiv) zu seinen Wesensbestandteilen (Veräußerungspflicht, Pflicht zur Gegenleistung) zu gehören (Nebenabreden), wenn sie von den Vertragspartnern (subjektiv) als für den Abschluss des Veräußerungsgeschäfts wesentlich angesehen werden (Nr. 18 zu § 167 BGB). Auch hier ist die Abgrenzung von denjenigen Nebenabreden, die nach dem Parteiwillen gegenüber dem Veräußerungsgeschäft selbständig sind, nicht immer unproblematisch; äußerlich ähnliche Verträge können je nach dem Parteiwillen verschieden zu beurteilen sein. Im Einzelfall wurde Beurkundungsbedürftigkeit bejaht für eine entgeltliche Abrede der Kaufparteien über die anderweitige Unterbringung des Grundstückspächters (vorstehend Nr. 3); ebenso für die Verpflichtung des Übernehmers zu Versorgungsleistungen, auch wenn sie zur Abgeltung gesetzlicher Unterhaltspflichten gewährt wurden oder keine wesentliche geldliche Belastung bildeten (vorstehend Nr. 20). Verneint wurde Beurkundungsbedürftigkeit dagegen für einen neben dem Grundstückskauf einhergehenden Inventarkauf, auch wenn der Inventarpreis mit Rücksicht auf die Käuferchance beim Grundstücks- kauf (einem Kauf auf Rentenbasis) den Inventarwert erheblich überstieg (vorstehend Nr. 21); ebenso für die Vergütungszusage des als Vertreter ohne Vertretungsmacht verkaufenden Maklers an den Eigentümer (vorstehend Nr. 10).
Wenn die Vertragsparteien die Bestimmung einer Leistung - sei es des Kaufgeländes oder der Vergütung dafür - einem der Partner oder einem Dritten überlassen (§§ 315, 317 BGB), so ist beurkundungsbedürftig nur die überlassungsabrede, nicht die Leistungsbestimmung selbst (vorstehend Nr. 35, Nr. 7/8 zu § 1 ErbbauVO).
Zu 2: Zur Formerfüllung verlangt das Gesetz, dass alle beurkundungsbedürftigen Willenserklärungen in der notariellen Niederschrift oder in einem Schriftstück enthalten sind, das in der Niederschrift in Bezug genommen und ihr beigefügt ist (§ 9 BeurkG: die Erklärungen der Beteiligten; früher § 176 FGG). Dieser notarielle Urkundentext ist jedoch oft nicht eindeutig; dann ist er wie andere Verlautbarungen auslegungsbedürftig und auslegungsfähig (§§ 133, 157 BGB). Im Interesse der Praktikabilität dürfen zur Auslegung des Textes auch bei notariellen Urkunden Umstände herangezogen werden, die außerhalb der Urkunde liegen, ohne dass die Formerfüllung dadurch in Frage gestellt ist; im Interesse der Rechtssicherheit ist jedoch Voraussetzung, dass der aus diesen Umständen ersichtliche Parteiwille in der Urkunde einen wenn auch nur unvollkommenen Ausdruck gefunden hat (vorstehend Nr. 35). In einem Grenzfall wird die Formerfüllung sogar für ein Auslegungsergebnis bejaht, das nicht nur keinen Anknüpfungspunkt im Urkundentext hat, sondern ihm sogar widerspricht: im Fall der versehentlichen Falschbezeichnung des übereinstimmend Gewollten durch die Parteien (falsa demonstratio; vorstehend Nr. 35). In den übrigen Fällen von Auslegungsbedürftigkeit kann nicht selten zweifelhaft sein, ob die Urkunde wenigstens jenen unvollkommenen Anknüpfungspunkt für den aus außerhalb liegenden Umständen zu ermittelnden Partei- willen bietet. Im ganzen stellt die Rechtsprechung bei dieser formell- rechtlichen Frage (wie muss beurkundet werden?) etwas weniger strenge Anforderungen als bei der zu 1. erörterten materiell rechtlichen (was muss beurkundet werden?).
Was die Angabe des Vertragsgegenstandes anlangt, so wird hinreichend genaue Bezeichnung des zu veräußernden Geländes gefordert (vorstehend Nr. 35). Dazu genügt bei der Veräußerung ganzer Grundstücke im Rechtssinne, dass der Text der notariellen Urkunde ihre Grundbuchbezeichnung angibt ; bei der Veräußerung von noch nicht vermessenen Grundstücksteilen muss das zu veräußernde Gelände in geeigneter Weise umschrieben werden (aaO). Das kann geschehen durch Angabe seiner Umgrenzungslinien, etwa von Verbindungslinien zwischen Markierungspunkten, die in der Landschaft vorhanden sind, oder durch Angabe von Flächengröße und geometrischer Form; die Angabe der Flächengröße allein genügt nicht (aaO). Ausreichend ist auch die Bezugnahme auf einen Lageplan, auch wenn er der notariellen Urkunde nicht beigefügt ist (Nr. 2 zu § 176 FGG). (Derartige Auslegungsmittel werden sogar bei der Auslegung einer Grundbucheintragung herangezogen, nur dass hier - wegen der Publizitätswirkung des Grundbuchs und der darin begründeten besonderen Auslegungsgrundsätze - zusätzlich gefordert wird, dass sie allgemein zugänglich sind: etwa Anlagen in der Landschaft, mögen sie auch ihrer Natur nach wandelbar und veränderlich sein - Bäume, Hecken, Pfähle -, wenn wenigstens mit einer gewissen Dauer ihres Verbleibs zu rechnen ist [Nr. 16 zu § 1018 BGB], oder ein Lageplan o. ä., wenn er der im Grundbuch in Beug genommenen Eintragungsbewilligung beigegeben und zweckmäßig mit ihr durch Schnur und Prägesiegel verbunden ist, BGHZ 59, 11 = Nr. 3 zu § 29 GBO, Nr. 4 aaO. Von daher gesehen empfiehlt sich schon bei entsprechenden notariellen Urkunden die Beifügung derartiger Pläne.)
Bei der Beurkundung eines Ankaufsrechts wurde als ausreichend erachtet, dass seine zeitliche Begrenzung und seine Gegenleistung nicht im notariellen Urkundentext selbst, sondern in einer in ihm in Bezug genommenen Privaturkunde niedergelegt waren (vorstehend Nr. 30). Die ungenaue Angabe des für die Grundstücksveräußerung geschuldeten Entgelts (Übernahme der in einem zukünftigen Zeitpunkt vorhandenen Belastungen) stand der Formerfüllung nicht entgegen, wo der genaue Leistungsumfang durch Vertragsauslegung bestimmt werden konnte, sei es unmittelbar, sei es im Sinne eines Leistungsbestimmungsrechts das § 316 BGB (vorstehend Nr. 33).
Auf diese Rechtsprechung baut die zu besprechende Entscheidung auf: Sie betrifft einen notariellen Veräußerungsvertrag über eine noch fertigzustellende Eigentumswohnung, wegen deren näherer Bezeichnung die notarielle Urkunde auf eine Baubeschreibung verweist, die nicht beigefügt ist. Der BGH sieht nicht nur das Bestimmtheits-, sondern auch das Beurkundungserfordernis als erfüllt an. In ersterer Hinsicht genüge die Baubeschreibung ohne weiteres. Beurkundet sei die Wohnungserstellungspflicht zwar nur in Umrissen; aber der auf den Einzelinhalt der Baubeschreibung gerichtete Parteiwille habe in der notariellen Urkunde einen wenn auch unvollkommenen Ausdruck gefunden. Der BGH betont die mit der Heranziehung von Umständen außerhalb der notariellen Urkunde verbundene Auflockerung der Formenstrenge, die Notwendigkeit, solcher Auflockerung Grenzen zu setzen, und die Schwierigkeiten solcher Grenzziehung. Die Entscheidung erklärt in Übereinstimmung mit RGZ 105, 289 und BGHZ 26, 142 ( = Nr. 3 zu § 766 BGB) die Auslegungsgrenze dort für überschritten, wo der beurkundete Text die Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens nicht einmal dem Grunde nach erkennen läßt. Sie bezeichnet es als wohl erforderlich, über die allgemeine Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens hinaus auch den Hauptinhalt der Verpflichtungen, etwa Veräußerungsgegenstand und -preis, wenigstens in hinlänglich klaren Umrissen im notariellen Urkundentext selbst anzugeben. Bei Wahrung dieses Rahmens erklärt das Urteil jedoch eine Auslegung im Wege der Berücksichtigung eines nicht formgerechten Schriftstücks auch dann nicht für ausgeschlossen, wenn es um für die Parteien wichtige Einzelheiten geht. Der BGH betont jedoch in diesem Zusammenhang die Pflicht des Notars, in Zweifelsfällen vorsichtshalber zur Mitbeurkundung zu raten.
Im Entscheidungsfall war die herzustellende Eigentumswohnung nach Grundbuchstelle, Höhe des Miteigentumsanteils sowie Geschoß und Nummer im notariellen Urkundentext selbst bezeichnet; das wurde für ausreichend erachtet, weil weder die Warn- noch die Beweisfunktion des Beurkundungsgebots gefährdet war.