Erwerber eines Hauses

1. Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, zu deren Erstellung sich der Veräußerer verpflichtet hat, richten sich auch dann nach Werkvertragsrecht, wenn der Bau bei Vertragsschluss schon fertig war oder nur noch unbedeutende Kleinigkeiten fehlten (im Anschluss an BGHZ 63, 96 = vorstehend Nr. 25 und BGHZ 65, 359).
2. Der Erwerber von Wohnungseigentum, er vom Veräußerer die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum verlangen kann, darf auch einen Vorschuss auf die voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten fordern (im Anschluss an BGHZ 62, 388 = Nr. 2 zu WohnungseigentumsG).
Anmerkung zu Leitsatz 1: Mit diesem Urteil wird eine sich im Laufe der Zeit immer deutlicher abzeichnende Entwicklung in der Rechtsprechung des BGH abgeschlossen, wonach sich Sachmängelansprüche des Erwerbers eines Grundstücks mit einem vom Veräußerer darauf zu errichtenden Bauwerk (einschließlich Eigentumswohnungen) in aller Regel nach Werkvertragsrecht richten (vgl. BGHZ 60, 362 [364] = vorstehend Nr. 22; BGHZ 61, 369 [371, 373] = Nr. 34 zu § 635 BGB; BGHZ 63, 96 [97] = vorstehend Nr. 25; BGHZ 65, 359 [361]). Einen Unterschied, in welchem Umfang das Gebäude oder die Eigentumswohnung bei Vertragsschluss bereits fertig gestellt war, hatte der BGH schon in BGHZ 63, 96 [97] = LM vorstehend Nr. 25 und BGHZ 65, 359 [361, 363] nicht mehr gemacht. In beiden Urteilen war aber offengeblieben, ob es anders sein könnte, wenn das Bauwerk bei Vertragsschluss schon ganz fertig war oder wenn nur noch unbedeutende Kleinigkeiten gefehlt haben. Das war hier revisionsrechtlich zu unterstellen. Deshalb musste die Frage jetzt entschieden werden. Der BGH hat sie dahin beantwortet, dass auch dann die Haftung des Veräußerers für Baumängel nach Werkvertragsrecht zu beurteilen ist.
Denn die Sachmängelhaftung nach Werkvertragsrecht knüpft an die zum Vertragsinhalt gemachte Verpflichtung des Grundstücksveräußerers zur Erstellung des Bauwerks an. Diese Verpflichtung wird nicht davon berührt, dass das Bauwerk bei Vertragsschluss schon fertig ist oder dass nur noch unbedeutende Kleinigkeiten fehlen. Sie wird damit nicht etwa hinfällig. Die vollständige Vertragserfüllung umfasst die für den Werkvertrag typische, aber auch wichtige Abnahme des Werks (§ 640 BGB), bis zu der der Unternehmer nach § 644 I 1 BGB grundsätzlich die Gefahr trägt. Aber auch die Beseitigung etwaiger Mängel gehört noch zur Erfüllung des Vertrags (BGHZ 26, 337 [340] = Nr. 5 zu § 324 BGB; BGHZ 51, 275 [277] = Nr. 28 zu § 426 BGB; BGHZ 55, 354 [357] = Nr. 11 zu § 320 BGB; BGHZ 61, 42 [45] = Nr. 14 zu § 320 BGB; BGH, NJW 1963, 805; 1970, 383 [386] = Nr. 8 zu § 476 BGB; NJW 1976, 143; Glanzmann, in: RGRK, 12. Aufl., § 633 BGB Rdnr. 1). Bis zur Abnahme hat der Besteller bei mangelhafter Arbeit des Unternehmers u. U. sogar einen Anspruch auf Neuherstellung (BGHZ 61, 42 [45] = Nr. 14 zu § 320 BGB m. Nachw.; Glanzmann, aaO, Rdnr. 44).
Auch für die Interessenlage ist es gleich, ob das Bauwerk bei Vertragsschluss nur zum Teil oder ganz fertig gestellt war. Bei neu errichteten Bauwerken sind etwaige Mängel in der Regel frühestens mit dem Einzug in das Haus oder in die Eigentumswohnung festzustellen. Manche (insbesondere schwerwiegende) Mängel und vor allem ihre Ursachen werden oft erst nach Jahren erkennbar. Gerade deshalb hat der Gesetzgeber die Verjährungsfrist bei der Herstellung eines Gebäudes mit 5 Jahren bemessen (§ 638I BGB). Auch die in den §§ 633, 634 BGB getroffene Regelung für die Mängelbeseitigung wird bei der Veräußerung eines zu erstellenden Bauwerks den Belangen beider Vertragspartner besser gerecht, als es die Vorschriften des Kaufrechts vermögen. Das alles hat den BGH von Anfang an dazu bewogen, auf die Sachmängelhaftung beim Erwerb eines Grundstücks mit einem vom Veräußerer zu errichtenden Bauwerk Werkvertragsrecht anzuwenden (BGHZ 60, 362 [364, 365] = vorstehend Nr. 22 m. w. Nachw.). Die angestellten Erwägungen gelten gleichviel, ob mit dem Bau des Hauses oder der Eigentumswohnung bei Vertragsschluss noch gar nicht begonnen, ob das Bauwerk damals teilweise oder ob es ganz fertig war. Insbesondere das im Vordergrund stehende Interesse des Erwerbers ist in allen Fällen das gleiche.