Erwerbsrechte

Nach § 3 Abs. 2 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG ist § 89 BauGB entsprechend anzuwenden. Damit kommt die Veräußerungspflicht der Gemeinde zum Ausdruck. Beim Vorkaufsrecht im Bereich eines Flächennutzungsplans oder eines planreifen Entwurfs kann die Gemeinde dieser Pflicht bereits vor Aufstellung des Bebauungsplans genügen. Nach der Vorstellung des Gesetzgebers sollen die Gemeinden vornehmlich dort Bebauungspläne aufstellen können, wo sich Käufer der Gemeinde gegenüber u. a. bei Wiederveräußerung der durch das Vorkaufsrecht erworbenen Grundstücke nach § 89 Abs. 3 BauGB verpflichtet haben, die Grundstücke innerhalb angemessener Frist zu bebauen. Die im Rahmen der Privatisierung dem Käufer auferlegte Verpflichtung, das Grundstück dem Wohnungsbau zuzuführen, kann also u. U. sogar der sachlich gebotene Anlass für das zeitliche Vorziehen eines Bebauungsplanes sein, den die Gemeinde sonst erst später aufgestellt hätte. Die Gemeinde darf jedoch ihre Verpflichtung auch während oder nach der Aufstellung eines Bebauungsplanes erfüllen, wenn sich dies aus sachlichen Gründen als zweckmäßig erweist. Maßgebend ist im Einzelfall § 89 Abs. 2 BauGB, wonach das Grundstück zu veräußern ist, sobald der mit dem Erwerb verfolgte Zweck verwirklicht werden kann. Die Gemeinde darf die Veräußerung jedenfalls nicht verzögern, um sich einen Wertzuwachs des Grundstücks zu sichern. Für die Auslegung des § 89 BauGB bei Grundstücken, die die Gemeinde l durch das Vorkaufsrecht nach § 3 BauGB-MaßnahmenG erworben hat, sind einige Besonderheiten zu beachten, die sich aus dem Zweck des WoBauEr1G, eine rasche Ausweitung des Wohnungsangebotes zu erreichen, ergeben. Darauf deutet auch der Wortlaut des §3 Abs. 2 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG hin, wonach § 89 BauGB entsprechend - d. h. im Zweifel auch entsprechend dem Gesetzeszweck - anzuwenden ist. Dies bedeutet, dass die in § 89 Abs. 1 Satz 2 BauGB genannte Ausnahme von der Veräußerungspflicht eng auszulegen ist: Die in Satz 2 bezeichneten Zwecke entbinden die Gemeinde nur dann von der Veräußerungspflicht, wenn sie wenigstens mittelbar in absehbarer Zeit dem Wohnungsbau zugute kommen, wenn also die Gemeinde das durch das Vorkaufsrecht erworbene Grundstück als Tauschgelände oder zur Landesentschädigung verwenden will, um sich freihändig ein anderes Grundstück beschaffen zu können, das für den Wohnungsbau oder zur infrastrukturellen Versorgung eines Wohngebietes bestimmt ist. Eine weitergehende Auslegung des § 89 Abs. 1 Satz 2 BauGB stünde auch im Widerspruch zur Preislimitierung nach §3 Abs. 3 BauGBMaßnahmenG, die eine preisdämpfende Wirkung auf dem Grundstücksmarkt entfalten soll, damit der Wohnungsbau erleichtert wird. Allein dieser Zweck rechtfertigt es, dem Verkäufer den vollen Kaufpreis vorzuenthalten und ihn damit anders zu behandeln als einen Verkäufer, dessen Grundstück die Gemeinde z. B. nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB als Austausch- oder Ersatzland erwirbt. Die Gemeinde hat dann aber auch sicherzustellen, dass das Grundstück dem Zweck zugeführt wird, den sie mit der Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 3 BauGB-MaßnahmenG verfolgt hat. Die Gemeinde muss den Käufer nach § 89 Abs. 3 BauGB verpflichten, das Grundstück entweder selbst oder durch Dritte innerhalb angemessener Frist dem Wohnungsbau zuzuführen. Dem Wiederverkaufspreis ist grundsätzlich der Verkehrswert des Grundstücks im Zeitpunkt des Wiederverkaufs zugrundezulegen. Der Gemeinde kommt damit eine seit der Ausübung des Vorkaufsrechts eingetretene Wertsteigerung zugute. Doch darf die Gemeinde nicht die Veräußerung um dieses Mitnahmeeffektes willen verzögern. Will die Gemeinde, dass der Käufer das Grundstück für den sozialen Wohnungsbau oder andere Wohnbauprogramme verwendet, so wird sie ihrer Reprivatisierungspflicht nur nachkommen können, wenn sie einen Preis verlangt, der dem Käufer die Bebauung und Vermietung zu den ihm auferlegten Bedingungen wirtschaftlich ermöglicht.
Verhältnis des Vorkaufsrechts nach § 3 Abs. l BauGB-MaßnahmenG zu den Vorkaufsrechten nach dem BauGB. Das Vorkaufsrecht des BauGB-MaßnahmenG ist nach § 3 Abs. 2 Satz 2 zweiter Halbs. nicht anwendbar in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, in welchem die Anwendung der §§152 bis 156 BauGB nicht ausgeschlossen ist oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich. Der Grund hierfür liegt darin, dass in diesen Gebieten bereits das Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 3 BauGB, das die Flächen des § 3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG mitumfasst, gegeben ist und eine Preisprüfung stattfindet. Bei überhöhtem Preis kann dort ein das Vorkaufsrecht auslösender Kaufvertrag nicht wirksam zustandekommen, da ihm die Genehmigung zu versagen ist. Zur Konkurrenz des Vorkaufsrechts nach § 3 BauGB-MaßnahmenG mit dem speziellen Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB.