Erwerbsverpflichtung

Zur Frage der Sittenwidrigkeit einer mit einem Strafversprechen verbundenen einseitigen Erwerbsverpflichtung eines Eigenheiminteressenten.
Die Kläger, eine Maklerfirma, befasst sich mit der Vermittlung von Grundstücken. Die Beklagten, die ein Hausgrundstück erwerben wollte, schloßen am 16. 4. 1971 mit dem Kläger folgenden Vertrag: Ich verpflichte mich gegenüber der, aufgrund der erfolgten Besichtigung das Grundstück X, Eigentümer Hausbau-D.-GmbH zum Kaufpreis von 121250 DM zu kaufen. Den notariellen Kaufvertrag mit dem Grundstückseigentümer schließe ich innerhalb von 4 Wochen nach Aufforderung.
Für den Fall der Nichterfüllung dieser Verpflichtung aus einem von mir zu vertretenden Grunde zahle ich eine Vertragsstrafe in Höhe von 2% des Kaufpreises an die...
Alleiniger Gesellschafter der Hausbau-D.-GmbH war und ist der Inhaber der Kläger. Unter dem 26. 5. 1971 teilte die Beklagten der Kläger schriftlich mit, sie sei nicht in der Lage, einen Kaufvertrag für das genannte Grundstück abzuschließen. Die Kläger hat die Zahlung der nach ihrer Ansicht durch die Mitteilung der Beklagten fällig gewordenen Vertragsstrafe mit Mehrwertsteuer verlangt. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen und die Rev. zugelassen. Diese hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: Das Berufsgericht hat die Erwerbsverpflichtung der Beklagten als nach § 138 BGB nichtig angesehen.
Die Rev. rügt Verletzung des § 138 BGB. Die Rüge hat Erfolg. Der Grundsatz der Vertragsfreiheit setzt voraus, dass sich die Vertragschließenden gleichberechtigt gegenüberstehen und sich frei über Abschluss und Inhalt des Vertrags einigen. Dieser Grundsatz ist verletzt, wenn die Freiheit einem Vertragspartner fehlt. Wird ihm durch eine vertragliche Bindung jede Freiheit für eigene wirtschaftliche Entschließung genommen, verstößt eine solche Vereinbarung gegen die guten Sitten. Die Beschränkung der wirtschaftlichen Freiheit eines Beteiligten ist jedoch nicht ohne weiteres, sondern nur dann sittenwidrig, wenn sie bei Berücksichtigung der Gesamtumstände einen derartigen Grad erreicht, dass der Betroffene seine geschäftliche Selbständigkeit völlig verliert. Die bloße Verpflichtung eines Kaufinteressenten zum Erwerb eines Grundstücks ohne Gegenverpflichtung des Versprechensempfängers erfüllt grundsätzlich noch nicht den Tatbestand des § 138 BGB. Dass die Beklagten durch den Vertrag vom 16. 4. 1971 in ihrer wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit im ganzen oder in einem wesentlichen Teil gelähmt worden ist, lässt sich dem festgestellten Sachverhalt nicht entnehmen. Über ihre persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse ist nichts bekannt. Die vom Berufsgericht für die Sittenwidrigkeit angeführten Gesichtspunkte machen eine dahingehende Prüfung nicht überflüssig. Zu Recht bringt die Rev. Zweifel gegenüber der Meinung des BerRichters vor, die Beklagten sei durch den Vertrag zeitlich unbeschränkt gebunden. Der Tatrichter hat insoweit nicht berücksichtigt, dass für die Beklagten die Möglichkeit bestand, sich durch Rücktritt vom Vertrag zu lösen, wenn der Abschluss des Kaufvertrags durch den Inhaber der Kläger, der gleichzeitig alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer der Grundstückseigentümerin war, verzögert wurde, dadurch die Erreichung des Vertragszwecks derart gefährdet wurde, dass der Beklagten nach Treu und Glauben ein Festhalten am Vertrag vom 16. 4. 1971 nicht zugemutet werden konnte und eine Anpassung ausgeschlossen erschien. Sofern man aber der Hilfserwägung des Oberlandesgerichts folgt, der Vertrag habe nur binnen angemessener Frist gelten sollen, ist nicht ohne weiteres einzusehen, dass die Belastung der Beklagten mit dem Risiko des Rücktritts vom Vertrag zur unangemessenen Zeit sich für ihre wirtschaftliche Bewegungsfreiheit im oben dargelegten Sinne lähmend auswirken müsste. Das könnte nur nach Prüfung der näheren Umstände, unter denen sie den Vertrag unterzeichnet hat, und der Lage, in der sie sich danach befunden hat, angenommen werden. Insoweit fehlen aber Feststellungen des Tatrichters. Die Beklagten selbst hat hierzu nichts vorgetragen.
Dem Berufsgericht kann ferner darin nicht beigetreten werden, dass sich aus der eingegangenen Verpflichtung eine Beschränkung der Entscheidungsfreiheit der Beklagten hinsichtlich des möglichen Inhalts des in Aussicht genommenen Kaufvertrags ergibt. Zwar sind am 16. 4. 1971 keine Abmachungen über die Gestaltung und Ausstattung des Hauses und des Grundstücks, über die Fälligkeit des Kaufpreises oder die Frage der Mängelhaftung getroffen worden. Daraus folgt aber noch nicht, dass sich die Beklagten als Kaufinteressentin auf unangemessene Bedingungen im Kaufvertrag einlassen müsste, zu denen auch ein - mit ihr am 16. 4. 1971 nicht erörtertes - Vorkaufsrecht zugunsten der Verkäuferin gehören könnte. Die Beklagte wäre berechtigt, den Abschluss eines solchen Kaufvertrags zu verweigern, ohne dass dadurch die Vertragsstrafe verwirkt würde. Sollte die Verkäuferin etwa berechtigt worden sein, die von der Beklagten zu erbringenden Leistungen zu bestimmen, käme § 315 BGB zum Zuge; für die Beklagten wäre die Bestimmung nur verbindlich, wenn sie der Billigkeit entspräche. Der Senat hat in einem ähnlichen Fall, in dem sich der Kaufinteressent durch eine Erwerbsverpflichtung blanko festgelegt und dem Druckmittel des Verfalls einer Art Vertragsstrafe ausgesetzt hatte, die Anwendung des § 138 BGB aus den gleichen Erwägungen verneint. Im Übrigen ist wegen der vom Berufsgericht für möglich gehaltenen Freizeichnung der Verkäuferin von der Haftung für Sachmängel bei Übertragung der Gewährleistungsansprüche gegen die Baubeteiligten auf die Entscheidung des Senats vom 29. 3. 1974 - V ZR 22/73 hinzuweisen.