Faktische Veränderungssperren

Soweit in Fällen der faktischen Veränderungssperren und Zurückstellungen der Primärrechtsschutz nicht durchgreift, der Verzögerungsschaden hier aber gegebenenfalls über §839 BGB eingeklagt werden kann, ist bei Forderungen aus Ereignissen nach dem 3.10.1990 insoweit das mit Wirkung vom 3.10. 1990 in den neuen Bundesländern in Kraft getretene Bundesrecht heranzuziehen. Gem. Art.3 des Einigungsvertrages gilt in den beigetretenen Gebieten - und damit auch im ehemaligen Ost- Berlin - außerdem das Gesetz zur Regelung der Staatshaftung in der DDR vom 12.5.1969, seit dem 3.10.1990 i.d.F. des Einigungsvertrages als Landesrecht weiter. In den beigetretenen Gebieten stehen damit seit dem 3.10.1990 DDR-StaatshaftungsG und §839 BGB nebeneinander. Nach den Erläuterungen zu den Anlagen zum Einigungsvertrag wird das Staatshaftungsgesetz... nicht etwa durch die Einführung von §839 BGB i. V. mit Art. 34 GG verdrängt, weil die Regelungsgegenstände - einerseits öffentlich-rechtliche Haftung des Staates, andererseits zivilrechtliche Amtswalterverantwortlichkeit, die vom Staat selbstschuldnerisch übernommen wird - nicht identisch sind. Nach Einführung der Amtshaftung besteht vielmehr Anspruchskonkurrenz zwischen Amtshaftungsansprüchen und Staatshaftungsansprüchen. Ob insoweit §1 StHG bei Satzungsunrecht auch für Kollektiventscheidungen gilt, ist im Hinblick auf den Wortlaut der Vorschrift, der auf Schädigung durch Mitarbeiter oder Beauftragte... kommunaler Organe und nicht auf Organe, die den Erlass von Satzungen beschließen, abstellt, freilich umstritten, zumindest für den Fall, dass der Schaden erst durch Vollzug der rechtswidrigen Satzung entsteht.
Forderungen aus Ereignissen vor dem 3.10.1990. Für Forderungen aus Ereignissen vor dem 3.10.1990 gilt das bis dahin geltende Recht. Dabei dürften allerdings bei der kurzen Verjährungsfrist solche Forderungen in der Mehrzahl der Fälle verjährt sein.
Dieses Gesetz hat den Missstand beseitigt, dass das verfügbare Siedlungsland ungeregelt ausverkauft und Gebiete für die Wohnsiedlung erschlossen wurden, die im Hinblick auf die Beschaffenheit der Grundstücke, die Verkehrslage, die Wasserversorgung, den Schutz des Heimatbildes usw. niemals hätten bebaut werden dürfen. Das Wohnsiedlungsgesetz wurde durch § 186 Abs. 1 Nr. 9 BBauG aufgehoben.
Zweck der Vorschrift. § 191f. dienen zunächst der Sicherung der Bauleitplanung; es soll verhindert werden, dass durch Grundstücksteilungen eine städtebaulich unerwünschte Parzellierung von Baugrundstücken entsteht. Zu kleine oder ungünstig geschnittene Grundstücke können entweder gar nicht oder nur mit erheblichen Schwierigkeiten bebaut werden. Es ist deshalb zweckmäßig, eine derartige städtebauliche Fehlentwicklung möglichst frühzeitig zu verhindern. Ferner bezweckt die Teilungsgenehmigung den Schutz der Vertragsparteien eines Kaufvertrags über ein Teilgrundstück; insbesondere soll der Erwerber eines Grundstücks davor geschützt werden, dass er ein als Baugelände gekauftes Grundstück später nicht bebauen kann. Dieser Schutzzweck war besonders ausgeprägt bei der Auflassungsgenehmigung für Grundstücke im Außenbereich gemäß § 19 Abs. 2 BBauG 1960/1976. Auch nachdem die Auflassungsgenehmigung durch die BBauG-Novelle 1979 in Wegfall gekommen ist, hält das BVerwG aber daran fest, dass die Teilungsgenehmigung zumindest teilweise auch dem Schutz des Grundstückserwerbers dient. Durch die neu eingeführte Vorschrift des § 22 soll eine städtebauliche Fehlentwicklung in Fremdenverkehrsorten verhindert werden.
Genehmigungstatbestände schrieb bei folgenden Grundstücksteilungen im Außenbereich eine Genehmigungspflicht vor:
- Teilung bebauter Grundstücke
- Teilung eines Grundstücks, für das eine Baugenehmigung erteilt worden ist
- Teilung zum Zweck der Bebauung.
Rechtliche Probleme warf vor allen Dingen die letzte Alternative auf. Eine Teilung zum Zweck der Bebauung war nach der Rechtsprechung des BVerwG nur dann anzunehmen, wenn der Eigentümer des Grundstücks die Teilung in der Absicht einer zukünftigen Bebauung des Grundstücks durch ihn selbst oder einen Dritten vornahm. §19 Abs. 2 BBauG 1960/1976 sah ferner eine Genehmigungspflicht für die Auflassung von Grundstücken im Außenbereich vor, sofern diese nach dem Inhalt des zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäfts zum Zweck der Bebauung oder kleingärtnerischen Nutzung vorgenommen wurde. Eine Genehmigungspflicht bestand allerdings nur, wenn die Bebauungsabsicht in dem Verpflichtungsgeschäft, in der Regel im notariell beurkundeten Kaufvertrag, eindeutig zum Ausdruck kam und auch vom Grundstückseigentümer zum Vertragsinhalt gemacht worden war. Durch die BBauG-Novelle 1976 wurde auch für die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich einer Veränderungssperre eine Genehmigungspflicht eingeführt. Dadurch sollte gewährleistet werden, dass bereits möglichst frühzeitig eine Beeinträchtigung der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans durch Grundstücksteilungen verhindert werden konnte.
Die zuvor in § 19 Abs. 2 BBauG 1960/1976 enthaltene Genehmigungspflicht für Teilungen von Außenbereichsgrundstücken wurde zur neuen Regelung des § 19 Abs. 1 Nr. 3 BBauG 1979. Neben den bereits vorhandenen Genehmigungstatbeständen wurde auch die Teilung eines Grundstücks genehmigungspflichtig, wenn diese der Vorbereitung einer Bebauung dienen soll. Die Abgrenzung dieser 4. Alternative des § 19 Abs. 1 Nr. 3 zur vorhergehenden Alternative bereitete erhebliche Schwierigkeiten. Das BVerwG hat hierzu entschieden, der Vorbereitungstatbestand stelle nur einen Unterfall des Zwecktatbestands dar. Der Gesetzgeber habe lediglich klarstellen wollen, dass es für eine Teilung zum Zweck der Bebauung nicht allein auf den erklärten Willen des Eigentümers ankomme, sondern auch die Vorstellungen des Erwerbers über den Verwendungszweck des gekauften Grundstücksteils von Bedeutung sei. Durch die Einfügung der Missbrauchsaufsicht in § 20 Abs. 2 seien auch solche Grundstücksteilungen einer Genehmigungspflicht unterworfen worden, bei denen die Bebauungsabsicht zwar nicht in der Teilungserklärung oder dem zugrunde liegenden Verpflichtungsgeschäft zum Ausdruck gekommen sei, sie aber aus anderen Umständen in zweifelsfreier Weise abgeleitet werden könne. Genehmigungspflichtig sei somit auch eine Teilung, bei der die Bebauungsabsicht zwar nicht erklärt, aber offensichtlich gegeben sei. Nur bei dieser Auslegung des § 19 Abs. 1 Nr. 3, 3. Alternative erhalte nämlich § 20 Abs. 2 eine sinnvolle Auslegung. Als Indizien für eine offensichtliche Bebauungsabsicht führt das BVerwG im Urteil vom 16. 11. 1984 an: Zeitungsanzeigen oder sonstige Werbeaktionen, die Höhe des Kaufpreises, der Zuschnitt und die Größe des Teilgrundstücks, eine besonders reizvolle Lage des Grundstücks sowie ein entfernter Wohnsitz des Käufers. Das BVerwG hat daran festgehalten, dass die Baugenehmigungsbehörde nicht von sich aus Nachforschungen über den wirklichen Nutzungszweck anstellen muss, sondern sich auf die Auswertung der ihr bekannt werdenden Indizien beschränken kann. Eine Genehmigungspflicht besteht ferner nicht, wenn der Bund, ein Land, eine Gemeinde bzw. ausschließlich kirchlichen, wissenschaftlichen, gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dienende öffentliche Körperschaften, Anstalten oder Stiftungen an dem Teilungsvorgang beteiligt sind. Abs.4 Nr. 5 stellt ferner Teilungen, die der Errichtung von Anlagen der öffentlichen Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme u. Wasser sowie de! Abwasserwirtschaft dienen, von der Genehmigungspflicht frei. Schließlich können die Landesregierungen nach Abs. 5 für Bereiche mit geringes Wohnsiedlungstätigkeit durch Rechtsverordnung vorschreiben, dass et einer Genehmigung nicht bedarf.