Fingierte Teilungsgenehmigung

Nach Inkrafttreten des BBauG war lange Zeit streitig, ob auch der sog. fingierten Teilungsgenehmigung, d. h. einer Genehmigung, die nach § 19 Abs. 3 Satz 6 als erteilt gilt, Bindungswirkung zukommt. Diese Streitfrage ist durch das Urteil des BVerwG vom 14.2.1969, dass allgemeine Zustimmung gefunden hat, dahingehend entschieden worden, dass auch die fingierte Teilungsgenehmigung eine Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 fur ein späteres Baugenehmigungsverfahren hat. - Das BVerwG folgert dies zu Recht aus § 19 Abs. 3 Satz 6, wonach die Genehmigung als erteilt gilt, wenn sie nicht innerhalb von 3 Monaten nach Eingang des Antrags versagt worden ist. Diese gesetzliche Fiktion bedeutet, dass der Antragsteller nach Ablauf der Genehmigungsfrist so zu behandeln ist, als ob er eine Teilungsgenehmigung erhalten hätte. Das BVerwG lehnt es zu Recht ab, die Wirkung der Fiktion des § 19 Abs. 3 Satz 5 auf privatrechtliche Folgen der Teilungsgenehmigung zu beschränken, weil dies dazu führen würde, dass der Inhaber einer fingierten Teilungsgenehmigung benachteiligt wäre gegenüber Personen, denen eine förmliche Teilungsgenehmigung erteilt worden ist, mithin der gesetzlichen Fiktion des § 19 Abs. 3 Satz 6 nicht in vollem Umfang entsprochen würde. Die Bindungswirkung der fingierten Teilungsgenehmigung tritt nach der zitierten Rechtsprechung des BVerwG auch dann ein, wenn der Antrag auf Erteilung der Teilungsgenehmigung hätte abgelehnt werden müssen, weil die geplante Bebauung nach §§ 29 ff. unzulässig ist. Ebenso wie bei der erteilten Teilungsgenehmigung kann die Baugenehmigungsbehörde aber auch bei der lediglich als erteilt geltenden Teilungsgenehmigung die Genehmigung zurücknehmen, sofern eine Beeinträchtigung städtebaulicher Belange durch das geplante Bauvorhaben eintreten würde. Die Bindungswirkung einer fingierten Teilungsgenehmigung umfasst nach der Rechtsprechung des VGH BaWit nicht die Befreiung von einer dem Bauvorhaben entgegenstehenden Festsetzung des Bebauungsplans. Dieser Rechtsprechung kann nicht zugestimmt werden, denn die Teilungsgenehmigung hat zur Folge, dass bauplanungsrechtliche Hindernisse dem Bauvorhaben nicht mehr entgegengestellt werden können; die Frage einer Befreiung kann daher im Baugenehmigungsverfahren gar nicht mehr auftreten. Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 kommt auch einer Bescheinigung nach § 23 Abs. 2 zu, selbst wenn diese zu Unrecht erteilt wurde, etwa weil die 3-Monats-Frist fehlerhaft berechnet wurde. Denn auch eine rechtswidrige Bescheinigung ist wirksam und stellt damit verbindlich fest, dass die Fiktion des § 19 Abs. 3 Satz 6 eingetreten ist. Etwas anderes gilt freilich, wenn die Rechtswidrigkeit der Bescheinigung nach § 23 Abs. 2 darauf beruht, dass gar kein genehmigungsfähiger Antrag vorlag, etwa bei Teilungen im Außenbereich die Bebauungsabsicht nicht hinreichend klar zum Ausdruck kommt. Für diesen Fall hat das BVerwG zu recht entschieden, dass mangels eines genehmigungsbedürftigen Teilungsvorgangs auch keine Bindungswirkung eintreten könne; selbst eine erteilte Teilungsgenehmigung hätte in diesem Fall keine Bindungswirkung.
Inhalt, Umfang und Rechtsfolgen der Bindungswirkung - Der Inhalt und die Rechtsfolgen der Bindungswirkung einer Teilungsgenehmigung bestehen nach § 21 Abs. 1 darin, dass die Baugenehmigungsbehörde innerhalb einer Frist von 3 Jahren eine Baugenehmigung nicht aus Gründen versagen darf die nach § 20 Abs. 1 rechtserheblich waren. In dieser Regelung wird die Spiegelbildlichkeit von Versagungsgründen nach § 20 Abs. 1 und Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 zum Ausdruck gebracht. Dies bedeutet, dass nur solche Gründe eine Ablehnung der Teilungsgenehmigung rechtfertigen, bei denen im Fall der Erteilung der Teilungsgenehmigung eine Bindungswirkung eintreten würde. Daraus folgt, dass grundsätzlich nur in städtebaulicher Hinsicht eine Bindung der Baugenehmigungsbehörde eintreten kann, während aus anderen Gründen, z. B. wegen mangelnder Erschließung, aus bauordnungsrechtlichen Gründen oder wegen des Anbauverbots nach § 9 Abs. 1 FStrG die Baugenehmigung trotz einer erteilten Teilungsgenehmigung versagt werden kann. Wenn in der Teilungsgenehmigung auch über bauordnungsrechtliche oder sonstige rechtliche Voraussetzungen der Zulässigkeit des Bauvorhabens entschieden wird, ist dies zwar rechtswidrig, aber gleichwohl wirksam, so dass die Behörde bei der Erteilung der Baugenehmigung hieran gebunden ist. Voraussetzung für eine derartige Bindung der Baugenehmigungsbehörde ist freilich, dass sich aus der Teilungsgenehmigung eindeutig ergibt, dass nicht nur die Versagungsgründe nach § 20 Abs. 1, sondern auch sonstige rechtliche Zulassungshindernisse geprüft worden sind. Zur Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung bei lediglich anzeigepflichtigen Bauvorhaben. Die Bindungswirkung beschränkt sich in räumlicher Hinsicht auf das von der Teilung betroffene Grundstück, erstreckt sich mithin nicht auf benachbarte Grundstücke, selbst wenn die im Antrag auf Erteilung der Teilungsgenehmigung offenbarte Nutzungsabsicht sich nur bei Inanspruchnahme benachbarter Grundstücke realisieren lässt. Die Baugenehmigungsbehörde kann sich der Rechtsfolge des § 21 Abs. 1 nicht dadurch entziehen, dass sie in dem Bescheid über die Teilungsgenehmigung die Bindungswirkung des Bescheids anders ausgestaltet, als dies in §21 Abs. 1 geregelt ist; dagegen ist es dem Begünstigten möglich, auf den Rechtsvorteil der Bindungswirkung zu verzichten. Wird allerdings eine Teilungsgenehmigung, die hinsichtlich der Bindungswirkung mit einer - unzulässigen - Einschränkung versehen wurde, etwa mit der Auflage, dass das Grundstück erst nach Inkrafttreten eines Bebauungsplans bebaut werden dürfe, vom Empfänger nicht angefochten, dann ist die rechtswidrige Einschränkung der Bindungswirkung gleichwohl wirksam. Eine lediglich eingeschränkte Bindungswirkung kommt ferner einer Teilungsgenehmigung zu, die im Hinblick auf einen in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan nach § 33 erteilt wurde; wird der Bebauungsplan nicht wirksam, dann entfällt die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung.
Eine Bindung der Baugenehmigungsbehörde tritt allerdings nur insoweit ein, als die Nutzungsabsichten im Antrag auf Erteilung der Teilungsgenehmigung eindeutig offenbart worden sind. Dies ergibt sich daraus, dass § 21 Abs. 1 nur auf die Versagungsgründe nach § 20 Abs. 1 Bezug nimmt. Eine Versagung der Teilungsgenehmigung wegen der mit der Teilung bezweckten Nutzung setzt aber voraus, dass diese Nutzungsabsicht offenbart wurde. Soweit eine Nutzungsabsicht zwar gegeben ist, aber nicht offen gelegt wurde, kann zwar nach § 20 Abs. 2 die Teilungsgenehmigung versagt werden. Dagegen kommt eine Bindungswirkung nach § 21 Abs. 1 in diesem Fall nicht in Betracht, weil dies dazu führen würde, dass die Behörde zur Vermeidung der Bindungswirkung gezwungen wäre, von sich aus Nachforschungen den wirklichen Zweck der Grundstücksteilung anzustellen, was innerhalb der relativ kurzen Frist des § 19 Abs. 3 Satz 3 häufig kaum möglich wäre. Es liegt somit in der Hand der Vertragsparteien eines Kaufvertrags über einen zu Bebauungszwecken verkauften Grundstücksteil, durch eine entsprechende Offenbarung der Bebauungsabsicht die Bindungswirkung der Teilungsgenehmigung herbeizuführen; Unklarheiten gehen zu Lasten der Antragsteller.