Flächen

Die Art der baulichen Nutzung kann im Bebauungsplan auch durch andere flächenbeanspruchende Festsetzungen nach § 9 Abs. l bestimmt werden, sofern diese eine bauliche Nutzung zulassen. Selbst solche Festsetzungen, mit denen üblicherweise eine bauliche Nutzung nicht verbunden wird lassen bestimmte bauliche Anlagen zu. Auch mit der Wahl einer solchen Festsetzung wird die Art der baulichen Nutzung bestimmt. Dies hat zur Folge, dass insoweit auch Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung, über die Bauweise und über die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen getroffen werden können. Auf die früher streitige Frage, ob diese Flächen auch zum Bauland rechnen, kommt es heute nicht mehr an.
Maß der baulichen Nutzung - Die Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung kommt sowohl für Baugegebiete i. S. der §§ 2 bis 11 als auch für andere flächenbeanspruchende Festsetzungen in Betracht, soweit dort bauliche Anlagen zulässig sind; sie kann aber auch selbständig getroffen werden.
Das Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan wird gemäß § 16 Abs. 2 BauNVO 1977 mit Hilfe folgender Maßfaktoren bestimmt:
- Grundfläche der baulichen Anlagen; die Grundfläche ist der durch eine Quadratmeterzahl bestimmte Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf;
- Grundflächenzahl; Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig ist;
- Geschoßfläche; die Geschoßfläche ist die durch eine Quadratmeterzahl bestimmte Fläche aller Vollgeschosse; sie ist nach den Außenmaßen der Gebäude zu ermitteln;
- Geschoßflächenzahl; die Geschoßflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter Geschoßfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind;
- Baumasse; die Baumasse wird in Kubikmetern angegeben. Sie bestimmt sich nach den Außenmaßen der Gebäude vom Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses;
- Baumassenzahl; die Baumassenzahl gibt an, wie viel Kubikmeter Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind;
- Zahl der Vollgeschosse; die Zahl der Vollgeschosse wird durch Angabe einer absoluten Zahl bestimmt. Der Begriff des Vollgeschosses richtet sich dabei nach den landesrechtlichen Vorschriften der Bauordnungen;
- Höhe der baulichen Anlagen; die Höhe der baulichen Anlagen wird durch eine absolute Zahl bestimmt. Sie kann als Höchstgrenze oder als Mindestgrenze bestimmt werden. Die einzelnen Maßfaktoren sind ihrem Wesen nach unterschiedlich; sie bezeichnen die Höhenentwicklung der baulichen Anlage entweder unmittelbar durch Angabe eines konkreten Maßes oder mittelbar durch Festsetzung der Geschoßzahl. Die einzelnen Maßfaktoren können miteinander kombiniert werden. Die Zahl der in jedem Gebäude vorhandenen Wohnungen ist grundsätzlich kein Kriterium des Maßes der baulichen Nutzung.
Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 BaÜNVO 1977 wird das Maß der baulichen 1 Nutzung im Bebauungsplan bestimmt durch Festsetzung
- der Geschoßflächenzahl oder der Größe der Geschoßfläche, der Baumassenzahl oder der Baumasse,
- der Grundflächenzahl oder der Grundfläche der baulichen Anlagen und
- der Zahl der Vollgeschosse.
Bei der Festsetzung sind gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 BauNVO 1977 die Vorschriften des §,17 BauNVO 1977 einzuhalten. Unter Berücksichtigung dieser Regelung ergeben sich folgende Kombinationsmöglichkeiten. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Baulinien 1 oder Baugrenzen ist selbst keine Maßfestsetzung; sie verteilt nur das Maß der Nutzung auf dem Baugrundstück. Bei der Baukörperfestsetzung kann das Maß der baulichen Nutzung auch durch Festlegung der überbaubaren Grundstücksflächen und der Zahl der Vollgeschosse bzw. der Höhe der baulichen Anlagen bestimmt werden. Von den einzelnen der in § 16 Abs. 2 BauNVO 1977 genannten Festsetzungen kann abgesehen werden, wenn die getroffenen Festsetzungen zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung im Rahmen des § 17 BauNVO 1977 ausreichen. Dies setzt voraus, dass durch die verbleibenden Festsetzungen das Maß der baulichen Nutzung so weit bestimmt sein muss, dass sich der fehlende Wert zwangsläufig ergibt. Auf die Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse oder der Höhe baulicher Anlagen darf jedoch nicht verzichtet werden, wenn dadurch öffentliche Belange, insbesondere die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, beeinträchtigt werden können. Eine Differenzierung des Nutzungsmaßes innerhalb eines Baugebiets ist dadurch möglich, dass im Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung für Teile des Baugebiets oder für einzelne Grundstücke unterschiedlich festgesetzt werden kann. Das Maß der baulichen Nutzung muss eindeutig bestimmt sein. Es kann für Teile des Baugebiets oder für einzelne Grundstücke unterschiedlich festgesetzt werden. Ist das Maß der baulichen Nutzung nicht oder unzureichend bestimmt, so können die jeweils für die einzelnen Baugebietstypen maßgebenden Höchstwerte des § 17 BauNVO 1977 nicht ergänzend herangezogen oder als stillschweigend festgesetzt betrachtet werden. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch Planzeichen gemäß Nr. 2 der Anlage zur PlanzeichenVO festgesetzt. Das jeweilige Baugebiet oder der entsprechende Teil des Baugebiets, für den die Festsetzung gelten soll, ist abzugrenzen.