Förderbaren Wohnungsbau

Aufgrund von § 9 Abs. 1 Nr. 7 können Flächen festgesetzt werden, auf denen nur Wohngebäude errichtet werden dürfen, die mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus gefördert werden könnten. Die Festsetzung kann die Festsetzung von Baugebieten oder anderen Flächen, auf denen Wohnungen zulässig sind, überlagern; sie kann aber auch selbständig getroffen werden. Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 dürfen auch für solche Flächen getroffen werden, die bereits bebaut sind, auf denen aber gemäß § 17 II. WoBauG Wohnraum durch förderbaren Ausbau, Umbau und Erweiterung geschaffen werden soll. Mit dieser Festsetzung wird die Nutzung der Grundstücke auf solche Wohngebäude beschränkt, die nach Art, Größe und Ausstattung der Wohnungen und im Hinblick auf die städtebaulichen Anforderungen die Voraussetzungen für eine öffentliche Förderung mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus erfüllen. Nicht entscheidend ist, ob eine Förderung mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus auch erfolgt. Demnach sind auch solche Wohngebäude zulässig, die ohne Inanspruchnahme von Mitteln des sozialen Wohnungsbaus freifinanziert werden. Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, ein Angebot der Bewilligungsstelle auf Förderung des Wohngebäudes anzunehmen. Mittel des sozialen Wohnungsbaus sind Mittel i. S. des § 6 Abs. 2 II. WoBauG Wohngebäude, für die nur eine Steuerbegünstigung nach §§ 82 II. WoBauG in Betracht kommt, sind nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 nicht zulässig. Ob ein Vorhaben mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaues förderbar ist, richtet sich nach den einschlägigen Bestimmungen des II. WoBauG sowie nach den betreffenden Richtlinien der Länder. Maßgebend sind die Förderungsbestimmungen in der im Zeitpunkt des Bauantrags jeweils geltenden Fassung. Insoweit enthält die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 eine gleitende Verweisung. Die im Zeitpunkt der Planfestsetzung geltenden Bestimmungen sind nicht Planinhalt geworden; wäre es so, würden Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 bei einer Änderung der förderungsrechtlichen Anforderungen möglicherweise unvollziehbar.
Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 begründen keine Verpflichtung für die Bewilligungsbehörden auf Bereitstellung von Wohnungsbauförderungsmittel. Die Bindung des Bauherrn liegt nach Auffassung des Gesetzgebers noch im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums. Daher sieht § 40 bei Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 7 keine Entschädigung vor. Für die Festsetzung ist bisher ein Planzeichen nicht vorgesehen.
Flächen für Wohngebäude für Personen mit besonderem Wohnbedarf 98 § 9 Abs. 1 Nr. 8 erlaubt Festsetzungen für Personengrupen mit besonderem Wohnbedarf. Die Festsetzung kann die Festsetzung von Baugebieten oder anderen Flächen, in denen Wohnungen zulässig sind, überlagern; sie kann aber auch selbständig getroffen werden.
Der Wohnbedarf für besondere Bevölkerungsgruppen muss in baulichen Besonderheiten der Wohngebäude zum Ausdruck kommen, z. B. in
- der baulichen Form,
- der Raumzahl,
- der Raumaufteilung,
- in der Innenraumgestaltung,
- der Ausstattung,
- zusätzlichen Einrichtungen oder
- Außenanlagen.
Merkmale, die nicht auf bauliche Besonderheiten abstellen, sind als Grundlage für Festsetzungen nicht geeignet. So können Flächen für alternatives Wohnen oder für Wohngemeinschaften nicht festgesetzt werden. Auch die Rechtsform der Wohnungsnutzung ist für sich kein nach §9 Abs. 1 Nr.8 geeignetes Kriterium. Die besonderen baulichen Merkmale der betreffenden Wohngebäude müssen sich aus dem besonderen Wohnbedarf bestimmter Personengruppen ergeben. Hierbei kann es nicht auf individuelle Eigenarten der jeweils in Betracht kommenden Benutzer ankommen, vielmehr muss es sich um Bedürfnisse handeln, die typischerweise der betreffenden Personengruppe zugerechnet werden können. Solche typisierten besonderen Wohnbedürfnisse lassen sich feststellen bei Behinderten, alten Menschen, Studenten, kinderreichen Familien, Großfamilien. Der betreffende Personenkreis muss in der Festsetzung genau bezeichnet werden. Die Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 8 sind lediglich auf einzelne Flächen zulässig. Es muss sich also um eingestreute Flächen innerhalb eines größeren Baugebiets oder - bei selbständigen Festsetzungen - um Bereiche geringeren Umfanges handeln. Jedenfalls sind entsprechend § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 einseitige Bevölkerungsstrukturen und Ghettobildungen zu vermeiden. Die Festsetzung kann auch für Teile von Flächen getroffen werden, auf denen Wohnungen errichtet werden dürfen. In diesem Fall kann der Anteil, der für Personengruppen mit besonderem Wohnbedarf bestimmt sein soll, durch Angabe z. B. eines Vomhundertsatzes bezeichnet werden. Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 8 sind auch für bebaute Gebiete möglich. Sie betreffen nicht nur die Errichtung von Wohngebäuden, sondern auch den Umbau oder die Änderung. Die Festsetzung kann Entschädigungs- bzw. Übernahmeansprüche nach § 40 Abs. 1 Nr. 2 auslösen. Für die Festsetzung ist bisher ein Planzeichen nicht vorgesehen.