Folgelastenvertrag

Aus den Verhandlungen einer Gemeinde mit einem Bauwilligen über den Abschluss eines Vertrages zur Abwälzung von Folgelasten der Bebauung können sich Pflichten der Gemeinde ergeben, deren Verletzung zur Haftung nach den Grundsätzen des Verschuldens beim Vertragsschluss führt.
Eine Haftung der Gemeinde wegen Verschuldens beim Vertragsschluss tritt nicht schon deshalb ein, weil der von ihr später aufgestellte Bebauungsplan die im Folgelastenvertrag vorausgesetzte bauliche Nutzung von Grundstücken nicht oder nicht in dem gewünschten Maß ermöglicht.
Es kann die Haftung der Gemeinde begründen, wenn sie gegenüber dem Verhandlungspartner unrichtige, seine Vermögensdispositionen nachhaltig beeinflussende Angaben über den Stand der Bauleitplanung macht oder ihm Tatsachen verschweigt, deren Kenntnis ihn veranlasst hätte, sich vom Folgelastenvertrag früher als dann geschehen zu lösen.
Anmerkung: Die Entscheidung befasst sich mit der Frage, ob einem Bauwilligen, der im Hinblick auf einen mit der Beklagten Gemeinde abgeschlossenem sog. Folgelastenvertrag erhebliche Aufwendungen zur Vorbereitung einer baulichen Nutzung von Grundstücken gemacht hat, Ersatzansprüche aus öffentlich- rechtlicher culpa in contrahendo zustehen können, wenn sich planungsrechtliche Zusagen der Gemeinde schließlich nicht erfüllen. Der BGH lässt einen solchen Haftungsgrund für nichtsubordinationsrechtliche Kooperationsverträge grundsätzlich zu, verneint jedoch eine Haftung im Einzelfall.
Der BGH bejaht für Ansprüche aus öffentlichrechtlicher c. i. c. gemäß § 40 II 1 VwGO den Zivilrechtsweg mit der Begründung, dass solche Ansprüche in engem Zusammenhang mit Amtshaftungsansprüchen stünden. Das entspricht der bisherigen Rechtsprechung; im Urteil vom 7. 2. 1980 hat der BGH denselben Standpunkt eingenommen, ohne näher auf die abweichen- de Auffassung eines Teils der verwaltungsrechtlichen Literatur einzugehen. Das BVerwG hat zu § 40 II 1 VwGO a. F. ausgesprochen, dass Schadensersatzansprüche wegen Verschuldens bei Abschluss eines öffentlichrechtlichen Vertrages, wenn sie im Zusammenhang mit dem Anspruch auf Vertragserfüllung geltend gemacht werden, dem Verwaltungsrechtsweg zugewiesen sind. Die Neufassung des § 40 III VwGO hat die Streitfrage nicht entschieden; sie hat lediglich klargestellt, dass alle Ansprüche auf Schadensersatz in Geld aus der Verletzung öffentlichrechtlicher Verträge in den Verwaltungsrechtsweg gehören. Eine Entscheidung des BGH zum neuen Recht liegt noch nicht vor. Indessen dürfte die Bereitschaft des BGH, den bisherigen Standpunkt aufzugeben, nicht zu vermuten sein. Denn der vom Gesetz mit der Aufnahme des § 40 II VwGO verfolgte Zweck, für alle diejenigen Streitigkeiten den Zivilrechtsweg zu erhalten, bei denen ein enger Sachzusammenhang mit der Amtshaftung besteht, erscheint in der Neufassung der Vorschrift nicht aufgegeben.
Ob neben Ansprüchen aus Amtshaftung auch solche aus c. i. c. bestehen können, ist keine nur theoretische Frage. Für den Bürger ergibt sich der Vorteil, dass ein dem § 839 12 BGB vergleichbares Verweisungsprivileg nicht besteht, eine unterlassene Schadensabwendung durch Rechtsmittel nur durch § 254 BGB, nicht durch § 839 III BGB erfasst wird, dass der Anspruch auf Naturalrestitution i. S. von § 249 BGB gerichtet und nicht etwa auf Geldersatz beschränkt ist, und dass die Beweislastregel in § 282 BGB dem Geschädigten zugute kommt. Andererseits kann aber auch der Bürger der öffentlichen Körperschaft ersatzpflichtig werden, weil - anders als im Verhältnis Amtsträger. I. Bürger - vorvertragliche Pflichten beider Teile bestehen.
In der Sache bejaht der BGH die Möglichkeit einer Haftung aus c. i. c. in bezug auf einen öffentlichrechtlichen Vertrag nichtsubordinations-rechtlicher Art, der darauf abzielt, dass der private Vertragspartner sich auf eine Zusammenarbeit mit einem Träger staatlicher Gewalt einrichtet und den gemeinsam erstrebten Erfolg durch eigene Investitionen und sonstige Aufwendungen fördert. Schon die Aufnahme von Verhandlungen über den Abschluss solcher Verträge legt dem Träger der öffentlichen Verwaltung eine - gegenüber den allgemeinen Amtspflichten - gesteigerte Pflicht zur Berücksichtigung der Interessen des Verhandlungspartners auf. Dazu gehört regelmäßig die Verpflichtung, den anderen Teil über Umstände aufzuklären, die den Vertragszweck gefährden und für die Entschließung des Partners von wesentlicher Bedeutung sein können. Zur Haftung führen kann hiernach ein Verhalten des Planungsträgers, das dem Vertragspartner unrichtige, seine Vermögenspositionen nachteilig beeinflussende Eindrücke über den Stand der Bauleitplanung vermittelt, u. a. dann, wenn der private Partner sich im Vertrauen auf planungsrechtliche Zusicherungen des anderen Teils zum Abschluss eines Folgelastenvertrages bereit findet, die öffentliche. Hand es aber nach Vertragsschluss unterlässt, ihm wesentliche Informationen über die mutmaßliche Undurchführbarkeit der vorausgesetzten Planung zu geben, und dieser deshalb Dispositionen trifft, die ihm schädlich sind, oder solche unterlässt, die ihn vor Schaden bewahren könnten. Je umfangreicher in solchen Fällen der private Vertragspartner auf die Erreichung des auch im Interesse des Trägers der Planungshoheit liegenden Ziels vorleistet, desto stärker sind die aus Treu und Glauben sich ergebenden Pflichten der öffentlichen Körperschaft, den anderen Teil über Risiken, die in ihrem Verantwortungsbereich liegen, umfassend aufzuklären. Wie der BGH ausführt, kann die planungsrechtliche Zusage einer Gemeinde dem Vertragspartner des Folgelastenvertrages eine schutzwürdige Vertragsposition verschaffen, die so stark sein kann, dass ein späteres Abrücken der Gemeinde von der als sicher hingestellten Planung nur um den Preis der Kompensation möglich ist. Dazu nennt der BGH als Beispiel, dass die Zusage das Ergebnis einer Prüfung aller in der Bauleitplanung zu erwägender Belange und einer Abstimmung mit den Trägern der öffentlichen Interessen ist, nicht nur das Ergebnis einer nur vorläufigen Befassung mit der Planung. Obwohl also die vertragliche Zusage einer bestimmten Bauleitplanung rechtlich unverbindlich ist, kommt gleichwohl wenn auch nur ausnahmsweise - unter den vorstehend dargelegten engen Voraussetzungen eine Haftung aus c. i. c. in Betracht, wenn sich in der Gemeinde, etwa nach einer Gemeinderatswahl, eine neue Planungskonzeption durchsetzt, die der gegebenen Zusage die Grundlage entzieht. Im Vorfeld einer umfassenden Prüfung der Planidee und Abstimmung mit den zu beteiligenden öffentlichen Stellen wird demgegenüber eine Haftung aus c. i. c. nur bei Verletzung vorvertraglicher Aufklärungspflichten des oben beschriebenen Inhalts in Frage kommen.
In dem entschiedenen Fall hat der BGH allerdings eine Ersatzpflicht abgelehnt, weil im Zeitpunkt der Zusage die Planungsvorstellungen der Gemeinde - für den Kläger erkennbar - noch nicht so bestimmt und ausgereift waren, dass eine abschließende Anhörung aller in Frage kommenden behördlichen Stellen möglich und sachlich war, andererseits aber eine Verletzung von Aufklärungspflichten nicht dargetan war.