Forderung des Mieters

a) Behandeln die Parteien eines Mietvertrages den Verwendungsersatzanspruch des Mieters wie eine Mietvorauszahlung, indem sie die Unverzinslichkeit und Unkündbarkeit während der Dauer des Mietverhältnisses sowie die Verrechnung mit (hin monatlichen Mietsraten vereinbaren, so gilt, falls bei Vertragsende noch eine Forderung des Mieters insoweit offensteht, für die Rückzahlung § 567a BGB. § 558 BGB ist dann unanwendbar.
b) Rat der Vermieter nach § 557a BGB eine Miet Vorauszahlung nach Bereicherangsgrundsätzen zurückzuzahlen so beantwortet sich die Frage, ob der Vermieter bereichert ist, allein danach, ob die empfangene Vorauszahlung wirtschaftlich gesehen in seinem Vermögen noch vorhanden ist.
Anmerkung: 1. § 547 BGB erweist sich zur Abwicklung von Mietverträgen als wenig geeignet, bei denen der Mieter erhebliche Aufbauleistungen auf das Mietobjekt erbracht hat. Die Vorschrift ist auf die Regelung von Fällen zugeschnitten, in denen der Mieter durch einzelne Maßnahmen begrenzten Umfangs den Bestand der Mietsache erhalten, wiederhergestellt oder verbessert hat. Soweit ihm hieraus Ansprüche zustehen, sollen diese im Interesse einer schnellen Abwicklung des beendeten Vertrages innerhalb sechs Monaten reguliert sein. Das ist der Gedanke, der der kurzen Verjährung dieser Mieteransprüche zugrunde liegt: § 558 BGB. Er passt aber nicht ohne weiteres auf die Fälle, in denen der Mieter umfangreiche Investitionen vorgenommen hat. Häufig wird in solchen Fällen die Anwendung des § 547 und damit auch die kurze Verjährung allerdings deshalb nicht in Frage kommen, weil die Leistung des Mieters sich weder als Erhaltung noch als Wiederherstellung oder Verbesserung des Mietgrundstücks darstellt (BGHZ 10, 171 = vorstehend Nr. 2; 41, 157, 166 = Nr. 5 zu § 996 BGB).
Oft wird aber die Entscheidung, ob die Aufbauleistung des Mieters nicht doch eine Verwendung war, schwer zu treffen sein. Wird die Frage bejaht, dann verliert der Mieter, der nicht rechtzeitig die Verjährung unterbricht, praktisch seine unter Umständen erheblichen Ansprüche. Das ist vor allem auch deshalb unbefriedigend, weil die Berechnung und der Nachweis der Ersatzansprüche bei umfangreichen Aufbauleistungen häufig schwierig und zeitraubend ist.
Jedenfalls kommt eine Anwendung des § 558 BGB dann nicht in Frage, wenn die Vertragsparteien, wie in dem hier besprochenen Fall, die Ansprüche des Mieters durch Vereinbarung aus der gesetzlichen Regelung der §§ 547, 558 BGB herausgenommen haben. Nach der Unterstellung des Berufungsgerichts hatten die Mieter, die durch Eintritt in den Vertrag eines Dritten schon vorher auf dem Mietgrundstück saßen, bei Abschluss des Mietvertrages gegen den Vermieter einen Anspruch auf Ersatz von Aufbauleistungen in Höhe von 38700 DM. Darin, dass die Parteien die Unverzinslichkeit und Unkündbarkeit dieses Anspruchs vereinbart und ferner bestimmt hatten, im Hinblick auf den Anspruch der Mieter den festgelegten Mietzins monatlich um einen bestimmten Betrag zu kürzen, hat der BH die Abmachung gesehen, die Aufbauleistung als Mietvorauszahlung zu behandeln. Dann aber galt für den Anspruch der Mieter nicht § 547, sondern § 557a BGB. Auf Ansprüche aus dieser Vorschrift ist die kurze Verjährung des § 558 BGB nicht anwendbar.
2. Nach § 557a BGB hat der Vermieter, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses aus Umständen erfolgt, die er nicht zu vertreten hat, die Mietvorauszahlung nur nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zu erstatten. Das bedeutet nicht, dass in einem solchen Falle der Mieteranspruch auf ungerechtfertigter Bereicherung beruht. Es bleibt vielmehr dabei, dass der Anspruch auf Rückerstattung der Mietvorauszahlung ein Vertragsanspruch ist. Deshalb kommt eine Anwendung der Grundsätze, die der BGH zur Frage der Rückerstattung verlorener Baukostenzuschüsse nach den Regeln des Bereicherungsrechts entwickelt hat (BGHZ 29, 289, 298 Nr. 3/4 zu § 643 BGB) nicht in Frage. § 557a BGB bestimmt lediglich, dass unter den dort genannten Voraussetzungen der Umfang des Vertragsanspruchs des Mieters nach den Regeln der ungerechtfertigten Bereicherung zu bemessen ist. § 657a ist eine Rechtsfolge- und keine Rechtsgrundverweisung. Darum ist allein zu prüfen, ob und in welchem Umfang die empfangene Vorauszahlung als solche noch im Vermögen des Vermieters vorhanden ist. Dagegen ist gleichgültig, ob der Vermieter dadurch bereichert ist, dass ihm die vertragslose Nutzung der Mietsache vorzeitig zugefallen ist (BGH aa0).