Formnichtigkeit

Die Formnichtigkeit eines nicht notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrags kann auch dann nach § 313 S. 2 BGB geheilt werden, wenn die Vertragspartner beim Vertragsschluss die Formbedürftigkeit kannten.
Jedenfalls dann, wenn die Erfüllung der ursprünglich geschuldeten Leistung nicht mehr möglich und das Schuldverhältnis nach den Vorschriften über die Unmöglichkeit der Leistung abzuwickeln ist, kann als Zeitpunkt des Bedingungseintritts im Sinn des § 162 I BGB der Zeitpunkt angesehen werden, zu dem der Eintritt der Bedingung verhindert worden ist.
Aus den Gründen: I. 1. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist das vom Kläger in Anspruch genommene Wiederkaufsrecht zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1 rechtswirksam zustande gekommen, und zwar auf dem Wege der Heilung der zunächst ohne Einhaltung der erforderlichen Form des § 313 S. 1 BGB getroffenen Abrede durch Auflassung und Eintragung nach § 313 S. 2 BGB.
Zu seiner Überzeugung stehe fest, so führt das Berufungsgericht aus, dass die damaligen Vertragsparteien vor der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages die Einräumung eines Wiederkaufsrechts zumindest mündlich vereinbart hätten und dass sie sich darüber auch bei der Auflassung noch einig gewesen seien. Unstreitig habe diese Einigkeit bestanden, als die Parteien einige Tage vor dem 24. 7. 1959 erstmals den Notar aufsuchten, um den Verkauf des Grundstücks und ein Wiederkaufsrecht für den Kläger in einem Vertrag beurkunden zu lassen. Auf den dabei vom Notar gegebenen Hinweis, bei einer derartigen Vertragsgestaltung könnte der Kaufpreis möglicherweise vom Finanzamt als steuerpflichtiges Nutzungsentgelt angesehen werden, hätten die Parteien nicht ihren diesbezüglichen Vertragswillen aufgegeben, sondern nur auf die Beurkundung in der zunächst vorgesehenen Form verzichtet und nach einem anderen Weg zur Verwirklichung ihrer Absicht gesucht mit dem Ergebnis, dass sie sich auf eine privatschriftliche Fixierung des Wiederkaufsrechts beschränkten; die Einigkeit über die Einräumung des Wiederkaufsrechts habe bis zur Auflassung stets bestanden. Wann die schriftlich niedergelegte Vereinbarung unterzeichnet worden sei, sei dabei unerheblich und die Annahme fehlenden Bindungswillens wäre abwegig, zumal wahrscheinlich der Notar bei der Belehrung über Formerfordernisse und über die Unwirksamkeit nicht beurkundeter Vereinbarungen gleichzeitig auf die Möglichkeit der Heilung eines Formmangels durch nachfolgende Auflassung und Eintragung hingewiesen habe.
Die gemäß §§ 313 S. 1, 125 BGB zunächst nichtige Wiederkaufsabrede sei somit durch die Auflassung zugunsten der Beklagten zu 1 und deren Eintragung im Grundbuch geheilt worden.
2. Hiergegen wendet sich die Revision in mehrfacher Hinsicht.
a) Der Revision ist zuzugeben, dass - nach dem unstreitigen Sachverhalt - vor dem notariellen Abschluss des Kaufvertrages nur eine mündliche Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts in Betracht kommt. Die Formulierung in dem Berufungsurteil, vor der Beurkundung des Grundstückskaufvertrags sei die Einräumung eines Wiederkaufsrechts zumindest mündlich vereinbart worden, ist daher unscharf. Sie ist jedoch unschädlich, da es für die weiteren Ausführungen auf diese Unterscheidung nicht ankommt.
b) In materiell rechtlicher Hinsicht greift die Revision die vom Berufungsgericht angenommene Heilung des hinsichtlich der Wiederkaufsabrede bestehenden Formmangels durch nachfolgende Auflassung und Eintragung an. Denn wenn die Parteien, so führt die Revision unter Berufung auf StaudingerKaduk, BGB, 10./11. Aufl., § 313 Anm. 102 und RGZ 122, 140/141 aus, beim Vertragsschluss wussten, dass ein Teil ihrer Abmachungen wegen Formmangels nichtig war, wie dies im vorliegenden Fall auf Grund der bei dem vorausgegangenen Notar besuch erhaltenen Belehrung zutreffe, so sei das formgerecht Beurkundete für sich allein schlechthin gültig. Für die Anwendung des § 139 BGB sei hier kein Raum. Das Nichtbeurkundete stelle in diesem Fall gar keine rechtsgeschäftliche Erklärung dar, weil es im Bewusstsein der Unwirksamkeit vereinbart worden sei, so dass es insoweit an einer auf die Erzeugung von Rechtswirkungen gerichteten Absicht der Vertrags- teile überhaupt fehle.
Die Rüge hat keinen Erfolg. Die rechtlichen Darlegungen der Revision entsprechen in ihrem Ausgangspunkt der vom BG allgemein unter dem Gesichtspunkt des § 139 BGB entwickelten, vom BAG bestätigten und vom Schrifttum überwiegend gebilligten Rechtsprechung, der sich auch der erkennende Senat in seinem Urteil vom 29. 6. 1966 - V ZR 68/65 (BGHZ 45, 376 NJW 1966, 1747 = Nr. 35 zu § 139 BGB mit Anm von Magern) grundsätzlich angeschlossen hat (vgl. die Nachweise aus Rechtsprechung und Schrifttum in BGHZ, aaO, S. 379). Die diese Rechtsprechung tragenden Überlegungen können aber insoweit nicht volle Geltung beanspruchen, als, wie im Rahmen des § 313 BGB, eine nachträgliche Heilung des ursprünglich nichtigen Rechtsgeschäfts möglich ist. In einem solchen Fall schließt das Bewusstsein der (zunächst gegebenen) Formnichtigkeit einer Vereinbarung nicht notwendig einen Willen aus, Rechtsfolgen hervorzurufen. Wenn in § 313 BGB das Gesetz selbst eine Heilung der ursprünglich nichtigen Vereinbarung vorsieht, ohne dabei auf die Kenntnis oder Unkenntnis der Vertragschließenden von der Nichtigkeit abzustellen, erscheint es sachgerecht, hier - als Grundlage einer möglichen späteren Heilung - einen tatsächlichen Verpflichtungswillen der Vertragsparteien genügen zu lassen; dies entspricht auch der Linie der sonstigen Rechtsprechung des Senats zu § 313 BGB (vgl. z. B. die Urteile vom 27. 10. 1967 - V ZR 153/64 = BGHZ 48, 396 = vorstehend Nr. 31 NJW 1968, 39; vom 21. 3. 1969 - V ZR 87/67 = vorstehend Nr. 37 = NJW 1969, 1167; vom 2. 7. 1971 - V ZR 53/69 und vom 29. 9. 1972 - V ZR 170/70 = vorstehend Nr. 56 = NJW 1972, 2265. Soweit bei Staudinger Kaduk, aa0, und bei Erman-Battes, BGB, 5. Aufl., § 313 Rdnr. 61, auch für den Bereich des § 313 BGB ohne Einschränkung auf die angeführte Rechtsprechung zu § 139 BGB Bezug genommen wird, kann dem somit nicht zugestimmt werden (unklar insoweit Soergel-Schmidt, BGB, 10. Aufl., § 313 Anm. 26).
Das Vorhandensein eines derartigen Bindungswillens der damaligen Vertragsparteien hat das Berufungsgericht in Würdigung des gesamten Geschehensablaufs zu seiner überzeugung ohne Verfahrensverstoß festgestellt. Das Ergebnis der tatrichterlichen Würdigung ist für die Revisionsinstanz bindend.
c) Stand danach aber nur der Formmangel des § 313 S. 1 BGB der Geltung der mündlichen Wiederkaufsvereinbarung entgegen, so ist diese als Teil der Gesamtvereinbarung mit der Auflassung des Grundstücks an die Beklagte zu 1 und deren Eintragung im Grundbuch wirksam geworden. Die Heilung einer formnichtigen Wiederkaufsabrede tritt schon mit der Auflassung und Eintragung zugunsten des Käufers und nicht erst mit der Rückauflassung zugunsten des Wiederkäufers und dessen Eintragung ein (s. Urteile des BGH vom 29. 5. 1952 - IV ZR 167/51 = NJW 1952, 1171 = vorstehend Nr. 1 und vom 22. 1. 1958 - V ZR 52/56 = vorstehend Nr. 15).
II. 1. Das Berufungsgericht folgert weiter: Durch die Weiterveräußerung des erworbenen Grundstücks habe sich die Beklagte zu 1 die Erfüllung der ihr aus der Wiederkaufsabrede erwachsenen Verpflichtungen unmöglich gemacht, andererseits aber dadurch den Kaufpreis erlangt, den daher der Kläger dem Grunde nach gemäß § 281 BGB zu Recht für sich in Anspruch nehme. Die Beklagten könnten sich auf das Fehlen der für die Ausübung des Wiederkaufsrechts vereinbarten Voraussetzungen nicht berufen, vielmehr hätten diese nach dem in § 162 I BGB zum Ausdruck gekommenen Rechtsgedanken als gegeben zu gelten. Die Umstände des vorliegenden Falles ließen es weiter geboten erscheinen, hinsichtlich des für den - fingierten - Bedingungseintritt maßgebenden Zeitpunkts darauf abzustellen, wann der Bedingungseintritt als verhindert anzusehen sei; der Kläger könne daher seinen Anspruch bereits jetzt geltend machen.
2. Auch hiergegen wendet sich die Revision ohne Erfolg.
a) Das Berufungsgericht stellt rechtlich bedenkenfrei fest, dass die Beklagte zu 1 sowohl den Eintritt der Voraussetzungen, von denen die Ausübung des Wiederkaufsrechts durch den Kläger abhängig gemacht worden ist, verhindert, als auch sich die Erfüllung der ihr nach Eintritt dieser Voraussetzungen obliegenden Rückveräußerungspflicht unmöglich gemacht hat.
Wenn das Berufungsgericht von diesem Ausgangspunkt her unter Berufung auf § 162 I BGB und bei Würdigung des Verhaltens der Beklagten zu 1 weiter zu dem Ergebnis gelangt, dass die Voraussetzungen, von denen die Ausübung des Wiederkaufsrechts abhängig gemacht worden ist, als eingetreten anzusehen sind, ist dem ebenfalls beizupflichten.. .
Nach dem Zusammenhang der Feststellungen des Tatrichters hat es sich die Beklagte zu 1 infolge der Veräußerung des Grundstücks an die Stadt B. dauernd unmöglich gemacht, ihrer Verpflichtung zur Rückübertragung desselben an den Kläger nachzukommen. Da die in § 499 BGB, der die Gewährleistung des Wiederkäufers wegen Rechtsmängeln regelt, vorgesehene Beseitigungspflicht somit nicht erfüllbar ist, kann der Kläger nach §§ 325, 323, 281 BGB die Herausgabe des von der Beklagten zu 1 für das Grundstück erlangten Ersatzes verlangen.
b) Die Ansicht des Berufungsgerichts, dass als Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung hier der Zeitpunkt zu gelten habe, in dem der Bedingungseintritt als verhindert anzusehen ist, ist ebenfalls zu billigen.
Im Schrifttum werden unterschiedliche Auffassungen zu der Frage vertreten, ob im Fall des § 162 I BGB auf den Zeitpunkt abzustellen ist, in dem der Bedingungseintritt als verhindert anzusehen ist, oder aber darauf, wann die Bedingung bei redlichem Handeln und normalem Ablauf der Dinge mutmaßlich eingetreten wäre (vgl. für die erste Meinung etwa StaudingerCoing, BGB, 11. Aufl., § 162 Nr. 7; Erman-Hefermehl, BGB, 5. Aufl., § 162 Rdnr. 6; für die zweite Meinung EnneccerusNipperdey, Allgemeiner Teil des Bürgerlichen Rechts, 15. Aufl., § 196 Fußn. 6; Palandt-Heinrichs, BGB, 33. Aufl., § 162 Anm. 2 ; mit Einschränkung auch Soergel-Knopp, BGB, 10. Aufl., § 162 Anm. 12). Die Befürworter der zweiten Meinung berufen sich hauptsächlich auf die Entscheidung RGZ 79, 96, 101. In dieser Entscheidung ging es aber unmittelbar nur um die Frage, ob eine Bedingung bereits in dem Zeitpunkt als gescheitert anzusehen war, in dem der Verpflichtete ihren Eintritt hätte herbeiführen können und herbeigeführt hätte, wenn er redlich gehandelt hätte (also nicht darum, welcher Zeitpunkt maßgebend ist, wenn der Eintritt der Bedingung bereits zu einem früheren Zeitpunkt endgültig verhindert worden ist als demjenigen des mutmaßlichen Bedingungseintritts bei redlichem Verhalten der unter der Bedingung verpflichteten Partei); im übrigen wird dort ohne weitere Begründung nur Bezug genommen auf die Entscheidung RGZ 2, 144 und auf die Motive zum BGB (Bd. 1, S. 263). Das in RGZ 2, 144 wiedergegebene Urteil des RGI vom 10. 5. 1880 jedoch befasst sich mit einer unter der Herrschaft des Gemeinen Rechts maßgebenden Pandektenstelle, und in den Motiven zum BGB (aaO) wird zur Begründung wiederum nur auf ROZ 2, 144 verwiesen.
Der Senat folgt jedenfalls für Fälle der vorliegenden Art der ersten Auffassung. Es mag dahinstehen, ob auf den Zeitpunkt der Verhinderung des Bedingungseintritts auch dann abzustellen wäre, wenn die Beklagte zu 1 zwar treuwidrig den Eintritt der Voraussetzungen verhindert hätte, von denen die Ausübung des Wiederkaufsrechts durch den Kläger abhing, nicht aber gleichzeitig auch ihr Unvermögen zur Rückübertragung des Grundstücks an den Kläger bewirkt hätte, wenn also die Fiktion des Bedingungseintritts einen realisierbaren Erfüllungsanspruch ausgelöst hätte. Jedenfalls dann, wenn wie hier die Erfüllung der geschuldeten Leistung nicht mehr möglich ist und es unter Anwendung einer auf dem Grundsatz von Treu und Glauben beruhenden Bestimmung um die Abwicklung des Rechtsverhältnisses geht, wäre es nicht gerechtfertigt, diese auf einen späteren Zeitpunkt aufzuschieben, der wiederum erst durch die Beurteilung des mutmaßlichen Geschehensablaufs bei redlichem Verhalten der Beklagten zu 1 zu bestimmen wäre.