Garantiehaftung

Die Lage vermieteter Räume in einem Gebiet, das nur bei außergewöhnlichen Witterungsverhältnissen hochwassergefährdet ist, stellt keinen Fehler der Mietsache dar.
Die Garantiehaftung des Vermieters für Fehler der Mietsache, die bereits im Zeitpunkt der Überlassung an den Mieter vorhanden waren, erstreckt sich grundsätzlich auch auf die Mangelfolgeschäden.
Die Kläger, die Tapeten herstellt, benötigte im Herbst 1965 vorübergehend Lagerräume für die auslaufende Tapetenkollektion. Sie wandte sich an die Speditionsfirma S. & Co. in W., mit der sie in Geschäftsverbindung stand. Die Firma S. mietete darauf durch schriftlichen Vertrag vom 11. 10. 1965 von der Firma A. 0., das ist der Name des beklagte Ehemannes, einen 250 gni großen Lagerraum in einem Nebengebäude auf dem Grundstück der Beklagte in II. bei Sch. Zur speditionellen Einlagerung. Dieses Grundstück hatten die bis dahin ortsfremden Beklagten im Jahre 1963 erworben, seitdem wohnten sie dort. Es liegt an der V., einem Wasserlauf II. Ordnung.
Durch einen ebenfalls am 11. 10. 1965 abgeschlossenen schriftlichen Vertrag vermietete die Firma S. den von ihr auf dem Grundstück der Beklagte gemieteten Lagerraum, der bereits vorher von der Firma S. in Ordnung gebracht worden War, zur Zwischenlagerung von Tapeten an die Kläger weiter. Die Beklagte waren mit dieser Untervermietung einverstanden. Der beklagte Ehemann war bei der Einlagerung der Tapeten behilflich und fertigte eine Aufstellung über die eingelagerten Tapeten, die unmittelbar auf dem Fußboden gestapelt waren.
Am Sonntag, dem 5. 12. 1965, führte die V. abends ein solches Hochwasser, dass der Boden des Lagerraums vorübergehend unter Wasser stand. Dadurch trat erheblicher Schaden an den eingelagerten Tapeten ein, dessen Höhe die Kläger auf 25516,89 DM beziffert. Die Kläger, der die Firma S. ihre Ansprüche gegen die Beklagte abgetreten hat, verlangt Tritt der Klage Zahlung dieses Betrages nebst Zinsen von den Beklagten
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Berufungsgericht die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Die Rev. führte zur Aufhebung und Zurückverweisung.
Aus den Gründen: 1. Nach §§ 537, 538 BGB haftet der Vermieter, auch wenn ihn kein Verschulden trifft, dem Mieter auf Ersatz des Schadens, der auf solche bereits bei dem Abschluss des Mietvertrages vorhandene Fehler der Mietsache zurückzuführen ist, die deren Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch aufheben oder mindern. In Rechtsprechung und Schrifttum ist anerkannt, dass als derartige Fehler der Mietsache nicht nur solche Mängel zu verstehen sind, mit denen die Mietsache selbst behaftet ist, sondern dass unter diesen Begriff auch tatsächliche und rechtliche Verhältnisse und Zustände fallen, die mit der Mietsache zusammenhängen und sie in ihrer Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch unmittelbar beeinträchtigen (Soergel-Siebert-Mezger, BGB, 10. Aufl., § 537 Nr. 5; Urteil des erkennenden Senats vom 10. 7. 1968 - VIII ,ZR 180/66 - WM 68, 1306). In der angeführten Entscheidung hat aber der erkennende Senat bereits darauf hingewiesen, dass der Begriff des Fehlers i. S. des § 537 BGB nicht ins Uferlose ausgeweitet werden darf. Es geht daher nicht an, aus der bloßen Tatsache, dass die Möglichkeit einer schädlichen Einwirkung von Naturkräften auf die Mietsache besteht, jedenfalls dann, wenn eine solche Einwirkung zur Zeit des Abschlusses des Mietvertrages nicht voraussehbar und darüber hinaus kein Anhaltspunkt dafür gegeben war, dass eine solche Einwirkung befürchtet werden musste, den Schluss zu ziehen, dass eine Mietsache fehlerhaft ist, wenn sie wider alles Erwarten dennoch durch eine Naturkatastrophe in Mitleidenschaft gezogen wird.
Auch die bisherige Rechtsprechung zum Ersatz von Schäden, die dem Mieter in den Mieträumen an eingebrachten Sachen durch Hochwasser entstanden waren, hat diese Grenzen eingehalten. Das KG (DR 39, 1572) hat dementsprechend den Rechtssatz aufgestellt, die Mieträume müssten so beschaffen sein, dass sie unter gewöhnlichen, der örtlichen Lage entsprechenden Wasserverhältnissen gegen Eindringen von Wasser geschützt sind. Es ist in dieser Entscheidung nur deshalb zur Verurteilung des Vermieters gelangt, weil nicht eine Naturkatastrophe, sondern die Bauart des Hauses das Eindringen des Wassers ermöglicht habe. In dem Urteil des KG, DR 41, 2337, ist ausgesprochen, dass die Lage eines Hauses in einem hochwassergefährdeten Gebiet einen Mangel der Mieträume darstelle. Auch auf das Urteil des Oberlandesgerichts Hamburg (SeuffA 73 Nr. 118 S. 190 Oberlandesgericht 38, 90) beruft sich die Rev. zu Unrecht. Vielmehr vertritt das Oberlandesgericht Hamburg in diesem Urteil ebenfalls die Auff., dass die Lage eines Grundstücks in einem Gebiet, in dem sich nur ganz selten vorkommende außergewöhnliche Hochfluten ereignen, nicht als Mangel im Rechtssinne anzusehen sei. Die Verurteilung in dem angeführten Falle beruhte darauf, dass der Vermietet es trotz ständiger anomaler Wetterlage unterlassen hatte, nach der ersten Hochflut Schutzmaßnahmen gegen erneutes Eindringen des Wassers zu treffen. Das Urteil des BG JW 21, 334, das Parsch in seiner Anmerkung als zu weitgehend ablehnt, ist nicht einschlägig. Ihm liegt der Sachverhalt zugrunde, dass bereits vor Abschluss des Pachtvertrages über ein Landgut infolge Einstellung des darunter betriebenen Bergbaues der Wasserspiegel angestiegen war, während die darauf zurückzuführende schadenstiftende Versumpfung des Bodens sich erst später gezeigt hatte.
Im Einklang mit der Auff. des erkennenden Senats, dass eine sich aus der Lage der Mietsache ergebende, aber nur unter außergewöhnlichen Umständen wirksam werdende Gefahrenquelle keinen Fehler der Mietsache darstellt, steht auch das Urteil des Oberlandesgerichts Koblenz in NJW 66, 2017, gegen dessen Begründung zwar Hoffmann (NJW 67, 50) mit Recht Bedenken geäußert werden, dessen Ergebnis aber von vorstehend ange- stellten Erwägungen getragen wird.
Wäre also dem Berufungsgericht darin zu folgen, dass ausschließlich die besonders ungünstige Wetterlage am Abend des 5. 12. 1965 - Warmlufteinbruch mit orkanartigen Böen bis Wind- stärke 7, Niederschlagsmengen bis zu 27 mm und Schnee- schmelze bis zu 13 cm - zu dem Wassereinbruch in den Lagerraum geführt habe, so hätte es eine Haftung der Beklagte auf Ersatz des der Kläger entstandenen Schadens nach §§ 537, 538 BGB mit Recht verneint, denn das Grundstück der Beklagte liegt unstreitig nicht in einem Gebiet, in dem normalerweise mit Überschwemmungen durch Hochwasser gerechnet werden musste, und es war auch seit 1928 kein Hochwasser mehr in die Räume eingedrungen, die von der Kläger zur Einlagerung der Tapeten gemietet worden waren. Dass die vermieteten Räume in einem Gebiet lagen, in dem sie lediglich bei außergewöhnlichen Witterungsverhältnissen von dem Hochwasser der V. erreicht werden konnten, stellt keinen Fehler der Mietsache dar.
2. Die Kläger hatte jedoch in beiden Rechtszügen vorgetragen, und das Berufungsgericht unterstellt zu ihren Gunsten, dass die Beklagte in den Jahren 1963 und 1964 Aufschüttungen auf ihrem Grundstück gemacht oder geduldet hatten und dass ohne diese Aufschüttungen das Wasser vorbeigeflossen wäre, ohne in die Mieträume einzudringen. Wird von diesem unterstellten Sach- verhalt ausgegangen, so lässt sich, wie die Rev. mit Recht rügt, mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung die Abweisung der Klage nicht halten. Hatten die Aufschüttungen, wie die Kläger vorgetragen und unter Beweis gestellt hatte, dazu geführt, dass sie wie eine Buhne wirkten, einen Stau des Wasser herbeiführten und schon bei einem Hochwasser in einem Ausmaß mit dem an dieser Stelle gerechnet werden musste, eine Überflutung des Grundstücks und ein Eindringen von Wasser in die Mieträume zur Folge hatten, so wäre die Mietsache bereits ,bei Beginn des Mietverhältnisses mit einem Fehler behaftet gewesen, der eine Haftung der Vermieter nach §§ 537, 538 BGB auch dann auslösen konnte, wenn ein Verschulden der Vermieter nicht vorlag. In diesem Falle wäre entgegen den Ausführungen des Berufungsgerichts, das ausdrücklich unterstellt, das Wasser wäre vorbeigeflossen, also nicht in die Mieträume eingedrungen, wenn die Aufschüttungen nicht vorgenommen worden wären, für das Eindringen des Wassers in den Lagerraum gerade nicht ein ungewöhnlicher Witterungsvorgang mit der Folge einer wider alle Erfahrung besonders hohen Überschwemmung ursächlich gewesen, sondern die Überschwemmung wäre durch das Aufschütten des Erdreichs auf dem Grundstück verursacht worden. Dies würde umso mehr gelten, wenn entsprechend der Behauptung der Rev. entgegen der Annahme des Berufungsgerichts besonders ungünstige Witterungsverhältnisse gar nicht vorgelegen haben sollten.
3. Das BerUrt. kann daher mit der in ihm gegebenen Begründung nicht aufrechterhalten werden. Es lässt sich auch nicht aus anderen Gründen bestätigen (§ 563 ZPO).
Der Schaden der Kläger ist ein sogenannter Mangelfolgeschaden. Die Rechtsprechung (BGHZ 9, 320 = Nr. 2 zu § 538 BGB = NJW 53, 1180; Urteil des erkennenden Senats vom 16. 1. 1963 - VIII ZR 169/61 = NJW 63, 804 = Nr. 6 zu § 538 BGB) hat im Einklang mit dem überwiegenden Teil des Schrifttums die Vorschriften der §§ 537, 538 BGB dahin verstanden, dass die Haftung des Vermieters für bei Abschluss des Vertrages vorhandene Mängel der Mietsache auf einer stillschweigenden Garantie der Tauglichkeit für den vertragsmäßigen. Gebrauch beruht (vgl. dazu Motive II 377; Mugdan, Materialien LL 813) und der Vermieter von dem Mieter deshalb auf vollen Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Anspruch genommen werden kann, mithin auch für die sogenannten Mangelfolgeschäden. Neuerdings will Larenz (Lehrbuch des Schuldrechts, II. Bd., 8. Aufl., § 44 III b 3 S. 146), der im Grundsatz die Garantiehaftung des Vermieters auch für Mangelfolgeschäden. bejaht, um die Einstandspflicht des Vermieters für diese Schäden nicht über jedes vernünftige Maß hinaus auszudehnen, die Haftung des Vermieters dahin begrenzen, dass er nicht auch für die Folgeschäden solcher Mängel einzustehen brauche, die auch bei Anwendung äußerster (überdurchschnittlicher) Sorgfalt nicht erkennbar waren (ähnlich Diederichsen, AcP 165, 150, 167). Der erkennende Senat vermag dieser Auff. nicht zu folgen, obwohl auch er nicht verkennt, dass die Garantiehaftung den Vermieter sehr hart treffen kann. Mit Wortlaut und Sinn sowie der Entstehungsgeschichte der gesetzlichen Bestimmungen lässt sich die von Larenz und Diederichsen vorgeschlagene Einschränkung, die sich zu Unrecht auf den Schutzzweck der Norm beruft, nicht vereinbaren. Der Mieter soll vielmehr entsprechend dem Sinn einer Garantie grundsätzlich umfassenden Schutz in der Richtung genießen, dass der Vermieter ohne Rücksicht darauf, ob ihn ein Verschulden trifft oder nicht, vollen Schadensersatz auch für den Mangelfolgeschaden zu leisten hat, wenn die Mietsache bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages mit einem Mangel behaftet war (Soergel-Siebert-Mezger, aa0 § 538 Nr. 5; Esser, Schuldrecht, Bd. 2, 3. Aufl. § 70 I 2c S. 106). Eine Eingrenzung der Haftung des Vermieters lässt sich lediglich dadurch erreichen, dass der Begriff des Fehlers der Mietsache nicht über das vertretbare Maß hinaus ausgeweitet wird, worauf der erkennende Senat bereits eingangs der Entscheidungsgründe und in dem dort angeführten Urteil vom 10. 7. 1968 hingewiesen hat. Liegt indes ein Fehler der Mietsache vor, wovon im Revisionsrechtszug mit Rücksicht auf den vom Berufungsgericht nicht geprüften Vortrag der Klägerüber die von den Beklagten durchgeführten oder geduldeten Aufschüttungen ausgegangen werden muss, so haften die Vermieter auch auf Ersatz des Schadens, der dadurch eingetreten ist, dass in den Mieträumen eingelagerte degenstände beschädigt wurden.
Der Schadensersatzanspruch der Kläger scheitert hier also auch nicht daran, dass sie lediglich Mangelfolgeschäden geltend macht.
4. Mit Recht wendet sich überdies die Rev. gegen die weitere Begründung des Berufungsgerichts, ein Schadensersatzanspruch der Kläger lasse sich auch nicht daraus herleiten, dass die Beklagte der auf Treu und Glauben beruhenden Verpflichtung zuwider gehandelt hätten, sich um das Mietobjekt oder die Tapeten zu kümmern. Das Berufungsgericht unterstellt in diesem Zusammenhang, dass der beklagten Ehemann durch die vergebliche Fahrt zu der Zweigniederlassung der Firma S. unnötig Zeit verloren habe und dass seine späteren Maßnahmen zum Schutze der Mieträume und der eingelagerten Tapeten nicht ausgereicht hätten, meint aber, es sei nicht ersichtlich, dass er dadurch schuldhaft Verpflichtungen verletzt habe.
Diese Erwägung ist ebenfalls nicht haltbar.
Wie das Berufungsgericht mit Recht unterstellt hat, waren die Vermieter auch ohne eine besondere Vereinbarung bei Eintritt eines Hochwassers nach Treu und Glauben verpflichtet, alle ihnen zumutbaren Maßnahmen zu ergreifen, um zu verhindern, dass Wasser in die Mieträume eintrat und die dort lagernden Tapeten beschädigte oder zerstörte. Die Kläger und die Firma S. wussten von dem Hochwasser nichts, während die Beklagte an Ort und Stelle waren, das Ansteigen der V. beobachten konnten und nach der Darstellung der Kläger ohne weiteres in der Lage waren, rettend einzugreifen. Kamen sie der ihnen bei einer solchen Sachlage obliegenden Verpflichtung schuldhaft nicht nach, so fällt ihnen eine sogenannte positive Vertragsverletzung zur Last, die sie auch dann zum Schadensersatz verpflichtet, wenn ihre Haftung aus §§ 537, 538 BGB zu verneinen sein sollte.. . .
Der weitere Hinweis des Berufungsgerichts, der Kläger und der Firma S. stehe es nicht zu, tätige Verantwortung von den Beklagten zu ver- langen, obwohl sie sich um Mietobjekt und Lagerinhalt überhaupt nicht gekümmert hätten, verdient keine Billigung. Traf die Beklagte nach Treu und Glauben die Pflicht, Maßnahmen gegen das Eindringen des Wassers in die Mieträume zu treffen und haben sie diese Pflicht schuldhaft verletzt, so wird grundsätzlich ihre Haftung nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Firma S. und die Kläger ihrerseits keine Vorsorge getroffen hatten, um in Notfällen erreichbar zu sein und sich um die eingelagerten Tapeten kümmern zu können, Allerdings könnte die Kläger, die sich gegebenenfalls auch das Verhalten der Firma S. anlasten lassen müsste, der Vorwurf eines Mitverschuldens treffen, der bei dem hier in Frage stehenden Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung gemäß § 254 BGB die Verpflichtung zum Ersatz und den Umfang des zu leisten- den Ersatzes beeinflussen kann, während dann, wenn den Vermieter die Garantiehaftung aus §§ 537, 538 BGB trifft, § 254 BGB nicht anwendbar ist (RG, Deutsches Wohnungs- Archiv 39, 534; Erman-Schopp, BGB, 4. Aufl., § 538 Anm 5 und Soergel-Siebert-Mezger, aa0 § 538 Nr. 14).
5. Wegen der erwähnten Rechtsfehler muss das BerUrt. aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Ber- Ger. zurückverwiesen werden, weil noch weitere Aufklärung erforderlich Ist.