Garantieversprechen

Die (abgeschlossene) Tilgung der für die Herstellung eines privaten Abwässerkanals angefallenen Unkosten stellt keine zusicherungsfähige Eigenschaft des Grundstücks im Sinn des § 459 II BGB dar, kann aber Gegenstand eines selbständigen Garantieversprechens sein.
Zum Sachverhalt: Mit notariellem Vertrag vom 16. 3. 1977 kaufte die Kläger von der Beklagte ein Grundstück zum Preis von 850 000 DM. Am Vertragsgrundstück wurde von der Kläger unter Mitwirkung der Beklagte zugunsten der X-Bank eine Briefgrundschuld zu 1 000 000 DM bestellt; im Range danach wurde eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Klägereingetragen. Der Kaufpreis war fällig 10 Tage nachdem die Parteien Kenntnis von der Eintragung der Vormerkung und der Löschung eines Vorkaufsrechts erlangt hatten. Für den Fall, dass der gesamte Kaufpreis nicht innerhalb von vier Wochen ab Fälligkeit vollständig bezahlt war, behielt sich die Beklagte ein Rücktrittsrecht vor. In Nr. XIII des Vertrages ist folgendes bestimmt: Die Verkäuferin versichert, dass der derzeitige Erschließungszustand voll abgerechnet und bezahlt ist. Die Kosten für Erschließungsmaßnahmen, die im Zusammenhang mit der beabsichtigten Bebauung entstehen, trägt die Käuferin. Die Kläger erklärte in Nr. XIV des Vertrages, sie beabsichtigte, das Vertragsgrundstück mit einer Reihenhausanlage von 13 Häusern zu bebauen. Sie verpflichtete sich, spätestens innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss eine Bauvorfrage einzureichen, und behielt sich ihrerseits ein bis zum 15. 7. 1977 befristetes Rücktrittsrecht vor für den Fall, dass diese Voranfrage nicht bis zum 1. 7. 1977 positiv entschieden sei. Mit Schreiben vom 19. 4. 1977 beantwortete die Stadt M. die Bauvoranfrage der Kläger dahin, dass bei der Größe des Bauvorhabens eine Versickerung der Abwässer in den Untergrund nicht zulässig sei, ein Anschluss an das städtische Kanalnetz unmittelbar nicht in Betracht komme, jedoch die Möglichkeit bestehe, an einen im Straßenbereich liegenden Privatkanal anzuschließen. Eine Eigentümergemeinschaft, die diesen Kanal in den Jahren 1959/62 errichtet hatte, gestattete der Klägerden Anschluss gegen Zahlung von 28 000 DM. In der Meinung sie habe gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erstattung dieser 28 000 DM, bezahlte die Kläger am 15. 6. 1977 nur 822 000 DM des Kaufpreises an die Beklagte Mit Schreiben vom 10. 7. 1977 und 17. 8. 1977 erklärte daraufhin die Beklagte den Rücktritt vom Kaufvertrag. Später hat die Kläger auch noch den Restkaufpreis an die Beklagte bezahlt.
Das Landgericht hat die Klage auf Erklärung der Auflassung abgewiesen und die Kläger auf Widerklage verurteilt, Zug um Zug gegen Zahlung von 822 000 DM die Löschung der Auflassungsvormerkung zu bewilligen und das Kaufgrundstück von der Grundschuld über 1 000 000 DM freizustellen. Das Berufungsgericht hat die Beklagte auf den geänderten Antrag der Kläger hin verurteilt, dem Vollzug der Auflassung zuzustimmen, und hat die Widerklage abgewiesen. Die Revision der Beklagte hatte keinen Erfolg.
Aus den Gründen: 1. Das Berufungsgericht verneint ein Rücktrittsrecht der Beklagte, weil die Kläger gegen den Kaufpreisanspruch wirksam mit einer Schadensersatzforderung in Höhe von 28 000 DM nach §§ 459 II, 463 S. 1 BGB aufgerechnet habe. Mit der Versicherung, der derzeitige Erschließungszustand sei voll abgerechnet und bezahlt, habe die Beklagte eine Grundstückseigenschaft zugesichert, die aber gefehlt habe, weil die für die Erlaubnis zum Anschluss an den Privatkanal aufzuwendenden Kosten nicht abgerechnet und bezahlt gewesen seien. Eigenschaften nach § 459 II BGB seien das Bestehen sowie die Freiheit von Lasten und auch das Bezahltsein von Kosten der Erschließung. Ein am Grundstück vorbeiführender Privatkanal gehöre zum derzeitigen Erschließungszustand des Kaufgrundstücks. Deshalb habe die Grundstückserwerberin davon ausgehen dürfen, dass sie lediglich die Kosten des Anschlusses aufwenden müsse, wegen der Kosten der Herstellung des Kanals aber nicht mehr in Anspruch genommen werde.
II. 1. Zu Unrecht sieht das Berufungsgericht die Grundlage für einen Schadensersatzanspruch der Kläger gegen die Beklagte in § 463 S. 1 BGB. Nach dem Ergebnis seiner Vertragsauslegung sieht das Berufungsgericht als Inhalt der Zusicherung das Bezahltsein der Erschließungskosten an, womit ersichtlich die anteiligen Herstellungskosten des Privatkanals gemeint sein sollen. Weitergehend und zusammenfassend meint es, die Beklagte habe versichert, dass die Kläger aus der bestehenden, also auch durch die Errichtung des Privatkanals geschaffenen Erschließung nicht mehr mit Kosten belastet werde (abgesehen von denjenigen des technischen Anschlusses). Das ist jedoch keine Eigenschaft des Grundstücks nach § 459 II BGB. Neben den physischen Eigenschaften können auch solche tatsächlichen, wirtschaftlichen und rechtlichen Beziehungen der Kaufsache zu ihrer Umwelt, die für die Brauchbarkeit und den Wert bedeutsam sind, zusicherungsfähige Eigenschaften sein (BGHZ 70, 47 [49] = LM § 419 BGB Nr. 32 = NJW 1978, 370 m. w. Nachw.; vgl. auch BGHZ 34, 32 [41] = LM vorstehend Nr. 9 [Ls.] = NJW 1961, 772). Ob ein Grundstückseigentümer die Herstellungskosten eines Privatkanals anteilig mitbezahlt hat oder ob er für den vorhandenen Privatkanal nicht mit dem hier streitigen Anteil an den Herstellungskosten belastet ist, hat im vorliegenden Fall mit den maßgeblichen Umweltsbeziehungen des Grundstücks nichts zu tun. Es geht vielmehr allein um die Rechtsbeziehungen des Grundeigentümers zu den Herstellern des Kanals, die zwar wirtschaftlich mit dem Grundstück im Zusammenhang stehen, aber nicht dessen Umweltsbeziehungen selbst betreffen. Der Hinweis des Berufungsgerichts auf eine Entscheidung des Oberlandesgerichts München (NJW 1970, 664 [665]) geht fehl. Diese Entscheidung betraf Erschließungsbeiträge nach dem Bundesbaugesetz, für die nach den tatsächlichen Feststellungen des Gerichts zugesichert war, sie seien bereits bezahlt. Wie in dieser Entscheidung auch ausdrücklich hervorgehoben ist, ging es somit um das Bestehen oder Nicht(mehr)bestehen einer öffentlichen Grundstückslast mit dinglichem Charakter (§ 134 II BBauG) und damit um eine Eigenschaft des Grundstücks. Das lässt sich mit dem vorliegenden Fall nicht vergleichen. Der Anspruch auf Kostenbeteiligung ist keine Grundstückslast, er findet seine Grundlage allein in einer schuldrechtlichen Vereinbarung zwischen der Kläger und den Kanaleigentümern.
2. Allerdings könnte außerhalb des Gewährleistungsrechts für Sachmängel (§§ 459ff. BGB) auch ein selbständiges Garantieversprechen die Grundlage für einen Anspruch der Beklagte auf Schadloshaltung entsprechend den Grundsätzen des Schadensersatzrechts abgeben (vgl. BGH, WM 1961, 204 [206]; 1968, 680). Unter diesem rechtlichen Gesichtspunkt hat das Berufungsgericht den Vertrag nicht ausgelegt. Da weitere Feststellungen dazu nicht in Betracht kommen, kann der Senat diese Auslegung selbst vornehmen (vgl. BGHZ 65, 107 [112] = LM Allg. Geschäftsbedingungen Nr. 79a = NJW 1976, 43 m. w. Nachw.). Der Kaufvertrag enthält indes auch kein solches selbständiges Garantieversprechen. Dafür ist nicht von entscheidender Bedeutung, dass - wie das Berufungsgericht bei der Vertragsauslegung zu § 459 II BGB ausgeführt hat - das Kaufgrundstück nach objektiven Merkmalen auch durch einen privaten Kanal erschlossen wird, weil auch dieser Kanal eine selbständige Entsorgungsfunktion hat und durch die Eigentümer des Kaufgrundstücks benützt werden kann. Es mag in diesem Zusammenhang auch mit der Revisionserwiderung davon ausgegangen werden, dass die Eigentümer eines Privatkanals in M. nach § 20 I Nr. 2 der einschlägigen Entwässerungssatzung vom 27. 11. 1970 sogar verpflichtet sind, den Eigentümern weiterer anliegender Grundstücke gegen angemessene Vergütung den Anschluss ihrer Entwässerung zu gestatten. Die Beklagte hat aber nicht den Umfang des derzeitigen Erschließungszustandes zugesichert, sondern erklärt, dass er voll abgerechnet und bezahlt sei. Dies kann nach seinem objektiven Erklärungswert die Anschlussmöglichkeit an den Privatkanal schon deshalb nicht betreffen, weil die Eigentümer des Privatkanals gegen die Beklagte weder einen Anspruch auf Anschluss noch auf Bezahlung eines solchen Anschlusses (d. h. Überwälzung eines Teils der Herstellungskosten) hatten, bevor darüber nicht eine privatrechtliche Vereinbarung geschlossen worden war. Das war unstreitig nicht der Fall, weil die Beklagte bis zum Abschluss des Kaufvertrages keinerlei Anlass hatte, das noch unbebaute Grundstück an den Privatkanal anzuschließen. Abgerechnet und bezahlt konnten also die dafür anfallenden Kosten so lange nicht sein, wie sie gegenüber der Beklagte gar nicht geltend gemacht werden konnten. Aus dieser Sicht lassen sich die von der Kläger aufgewendeten Anschlusskosten mit dem Landgericht sehr wohl als Erschließungsaufwand verstehen, der erst im Zusammenhang mit der beabsichtigten Bebauung entstand und deshalb nach Nr. XIII Satz 2 des Vertrages von der Kläger zu tragen ist.
3. Gleichwohl erweist sich das Berufungsurteil im Ergebnis als zutreffend, weil die Beklagte nicht wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten ist. Das Berufungsgericht hat, von seinem Standpunkt aus folgerichtig, auch die Rücktrittsklausel des Vertrages nicht ausgelegt, was der Senat selbst nachholen kann, da auch insoweit weitere Feststellungen nicht in Betracht kommen. Das Rücktrittsrecht der Beklagte wurde für den Fall ganzer oder teilweiser Nichterfüllung des Vertrages durch die Kläger (nicht vollständige Bezahlung des Kaufpreises, vgl. auch § 357 BGB) vereinbart und entspricht damit weitgehend dem Fall des § 360 BGB. Die nach dieser Vorschrift gegebene Rücktrittsmöglichkeit setzt nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Lehre im Zweifel Verzug und damit regelmäßig Verschulden voraus (vgl. dazu schon RGZ 142, 268 [275]; 145, 26 [31]). Der Senat versteht den zugunsten der Beklagte vereinbarten Rücktrittsvorbehalt dahin, dass er (wie das gesetzliche Rücktrittsrecht nach § 326 BGB) von einem Verschulden der Klägerabhängig sein sollte (vgl. Senat WM 1959, 1133 [1134]; 1968, 1299 [1301]; § 273 BGB Nr. 6; vgl. auch RGRK, 12. Aufl., § 357 Rdnr. 1, § 360 Rdrn. 3, 4; Ertnan-Westermann, BGB, 6. Aufl., § 357 und § 360 Rdnr. 2; Janßen, in: MünchKomm, § 357 Rdnr. 1, § 360 Rdnr. 4; Staudinger-Kaduk, BGB, 10./11. Aufl., § 357 Rdnr. 3, § 360 Rdnr. 8). Die Kläger hat in dem hier gegebenen Sonderfall die verspätete Zahlung des Kaufpreisrestbetrages nicht zu vertreten. Es geht nicht um einen Fall des § 279 BGB (Unvermögen zur Geldleistung), sondern die Kläger hielt sich wegen eines von ihr angenommenen, aufrechenbaren Gegenanspruchs für berechtigt, die Restkaufpreiszahlung zu unterlassen. In diesem Zusammenhang kann nicht unberücksichtigt bleiben, dass auch ein Senat des Berufungsgerichts die Vertragsauslegung der Kläger, die schwierige Fragen aufwarf, billigte und ihr - hier durchaus vertretbar - einen Anspruch auf Ersatz der Kanalanschlusskosten zubilligte. Unter diesen Umständen beruht der Rechtsirrtum der Beklagte auch bei Anwendung strenger Maßstäbe nicht auf Fahrlässigkeit (vgl. als Beispiel der zu § 839 einschlägigen Rechtsprechung BGHZ 27, 338, [343] = LM § 839 [Fi] BGB Nr. 7 = NJW 1959, 35, und für einen Fall ergänzender Vertragsauslegung BGH, LM § 276 [Bb] BGB Nr. 2 [letzte Seite] ).