Gaststätte

Zur Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Brauerei eine Bierbezugsverpflichtung durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit zu ihren Gunsten auf dem Gaststättengrundstück sichern kann.
Der Kläger betreibt in gemieteten Räumen eine Stempel- und Schilderfabrik. Mit Kaufvertrag vom 26. 11. 1957 kauften er und seine Ehefrau, die Klägerin, von der beklagten Brauerei ein 23,4 ar großes Grundstück mit Gaststätte zum Preise von 65 000 DM. Das mitverkaufte Gaststätteninventar im Werte von damals 11900 DM war in diesem Kaufpreis inbegriffen. Nach § 5 des Kaufvertrages übernahmen die Kläger - und zwar, wie sie in einer gesonderten Erklärung vom selben Tag ausdrücklich bestätigten, als Gegenleistung für den Verkauf des Grundstücks - für sich und ihre Rechtsnachfolger die Verpflichtung, vom 1. 1. 1958 an auf die Dauer von 30 Jahren ihren gesamten Bierbedarf für die Gaststätte einschließlich etwaiger Wirtschaftserweiterungen ausschließlich und ohne Unterbrechung bei der Beklagten zu decken und bei Bezug fremden Bieres jeweils i/8 des Hektoliterpreises als Entschädigung zu zahlen. Zur Sicherung ihrer etwaigen Ansprüche aus diesem Vertrag ließ sich die Beklagte hinter einer Voreintragung von 35000 DM auf dem verkauften Grundstück eine Höchstbetragshypothek von 15000 DM eintragen.
Da der Kläger seinen ursprünglichen Plan, auf dem Grundstück zusätzlich zu der Gaststätte eigene Fabrikationsräume zu errichten, angesichts des Widerstandes der Nachbarn nicht durchführen konnte, baute er die Gaststätte aus, erweiterte sie erheblich und errichtete auf dem rückwärtigen Grundstücksteil einen größeren Wohnblock mit Garagen. Um die Finanzierung für diese Bauvorhaben zu ermöglichen, erklärte sich die Beklagte im Januar 1962 bereit, mit ihrer Höchstbetragshypothek um 520 000 DM zurückzutreten. Die Kläger räumten ihrerseits - und zwar unter Verlängerung der Bierbezugspflicht um 10 Jahre - der Beklagten als beschränkte persönliche Dienstbarkeit das auf einen Dritten übertragbare und bis zum 31. 12. 1997 befristete Recht ein, auf dem Grundstück in den jeweils vorhandenen Räumen gegen das ortsübliche Entgelt eine Gastwirtschaft und eine Gaststätte zu betreiben; außerdem verpflichteten sie sich, auf dem Grundstück weder selbst Bier zu verkaufen noch den Bierverkauf einem anderen zu gestatten.
Nachdem die Kläger im Jahre 1969 zunächst vergeblich versucht hatten, die Beklagte zu einem freiwilligen Verzicht auf die eingetragene Dienstbarkeit und die Höchstbetragshypothek zu bewegen, nahmen sie im vorliegenden Rechtsstreit die Beklagte zunächst auf Einwilligung zur Löschung der dinglichen Rechte in Anspruch. Am 1. 6. 1970 verkauften sie alsdann das Grundstück zum Preise von 2 050 000 DM, der sich um 50 000 DM verringern sollte, wenn den Klägern die Löschung der hier streitigen Belastungen nicht gelang. Durch weiteren Vertrag vom 3.12.1970 wurde der Kaufpreis auf 1 800 000 DM ermäßigt; außerdem übernahmen die Kläger den Käufern gegenüber hinsichtlich etwaiger Schadenersatzansprüche der Beklagten eine Risikobeteiligung bis zu 100000 DM.
Nunmehr nehmen die Kläger die Beklagte auf Schadensersatz in Höhe von 250 000 DM nebst Zinsen in Anspruch. Ein Schaden in dieser Höhe sei ihnen deswegen entstanden, weil sie - wegen Kündigung ihrer Fabrikationsräume zum Bau einer eigenen Betriebsstätte gezwungen und daher auf den Verkaufserlös aus dem hier streitigen Grundstück dringend angewiesen - angesichts der Weigerung der Beklagten, die dinglichen Rechte löschen zu lassen, nur einen um mindestens 250 000 DM unter dem Verkehrswert liegenden Kaufpreis erzielt hätten. Die Weigerung der Beklagten sei aber ungerechtfertigt gewesen, weil sowohl die Dienstbarkeit als auch die ihr zugrunde liegende Bierbezugsverpflichtung nach Umfang und Dauer sittenwidrig gewesen seien und zudem die Beklagte diese Rechtspositionen ohne nennenswerte Gegenleistungen und unter Ausnutzung einer bei ihnen - den Klägern - bestehenden Zwangslage erworben hätte.
Die Klage blieb in allen drei Rechtszügen ohne Erfolg.
Aua den Gründen: Zu Unrecht meint die Revision, die Weigerung der Beklagten, in den Jahren 1969/1970 in die Löschung der für sie eingetragenen dinglichen Rechte einzuwilligen, sei schon deswegen unbegründet gewesen, weil die beschränkte persönliche Dienstbarkeit nicht rechtswirksam entstanden und damit das Grundbuch von vornherein unrichtig gewesen sei.
Dass ein Recht, wie hier eingetragen, Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit i. S. des § 1090 BGB sein kann, zieht auch die Revision nicht in Zweifel. Das gilt nicht nur für die Befugnis der Beklagten, in den auf dem Grundstück befindlichen und für derartige Zwecke geeigneten Räumen gegen das ortsübliche Entgelt eine Gastwirtschaft zu betreiben, sondern auch für die Verpflichtung der Kläger, auf dem Grundstück einen Bierverkauf weder selbst zu betreiben noch betreiben zu lassen. Mit dieser unbegrenzten, nicht auf sog. Fremdbiere beschränkten Unterlassungspflicht haben die Parteien dem Umstand Rechnung getragen, dass nach ständi- ger Rechtsprechung des BGH nur eine umfassende Verpflichtung des Grundstückseigentümers; zugunsten des Berechtigten den Vertrieb einer bestimmten Warenart zu unterlassen, Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein kann, weil es sich nur dann um eine Grundstücksbelastung handelt, die das Eigentum am Grundstück - und nicht lediglich allgemein die rechtsgeschäftliche Verfügungsfreiheit - einschränkt.
Der Revision ist allerdings einzuräumen, dass eine derartige uneingeschränkte Verpflichtung der Kläger, jeden Bierverkauf und Biervertrieb auf dem Grundstück zu unterlassen, mit der in § 5 des Kaufvertrages vereinbarten Bierbezugspflicht nicht vereinbar zu sein scheint. Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit sollte jedoch die Beklagte nur für den, Fall sichern, dass die Kläger einer wirksam zustande gekommenen und noch bestehenden schuldrechtlichen Bierbezugsverpflichtung nicht nachkamen. Für diesen Fall sollte der Beklagten, da die ausschließliche Bierbezugsverpflichtung nicht Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und damit einer unmittelbaren dinglichen Sicherung sein kann, das dingliche Recht zustehen, durch Übernahme der Gaststätte in eigene Regie oder durch Verpachtung sowie durch ein umfassendes Konkurrenzverbot an die Kläger den Umsatz von ausschließlich eigenem Bier auf diesem Grundstück sicherzustellen und sich damit die Vorteile zu, erhalten, die ihr bei normaler Vertragsabwicklung durch die Bierbezugsverpflichtung der Kläger zugeflossen wären.
Das wirft allerdings die Frage auf, ob eine Brauerei nicht grundsätzlich gegen die guten Sitten verstößt und rechtsmißbräuchlich handelt, wenn sich hinsichtlich einer selbst nicht eintragbaren Bierbezugsverpflichtung dadurch mittelbar eine dingliche Sicherung verschafft, dass sie sich eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit mit dem hier gegebenen Inhalt eintragen lässt -. Diese sich in der Tat aufdrängende Frage bedarf jedoch im vorliegenden Fall keiner weiteren Vertiefung; denn ersichtlich ging es der beklagten Brauerei hier nicht nur um die Sicherung einer neu von den Klägern übernommenen Bierbezugsverpflichtung, sondern in erster Linie um den Erhalt einer Zapfstelle für das von ihr hergestellte Bier. Sie hatte diese Zapfstelle vor Veräußerung des Grundstücks an die Kläger im Jahre 1957. betrieben bzw. betreiben lassen und war gerade an einem kontinuierlichen Ausschank ihres Bieres an dieser Stelle interessiert, - ein Interesse, das auch durch die der Beklagten bei einem Verstoß der Kläger gegen die Bierbezugsverpflichtung etwa zustehenden Schadensersatzansprüche nicht ausgeglichen wurde. Dass ein derartiges Vertriebsrecht ohne dingliche Sicherung - insbesondere bei einem Weiterverkauf des Grundstücks - gefährdet war, zeigt gerade der vorliegende Fall. Bei dieser besonderen Sachlage handelte die Beklagte aber nicht sittenwidrig, wenn sie sich das Vertriebsrecht durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit sichern ließ und sich damit für den Fall einer Zuwiderhandlung der Kläger gegen die schuldrechtliche Bierbezugsverpflichtung die Möglichkeit offenhielt, die Gaststätte - wie vor dem Verkauf des Grundstücks an die Kläger im Jahre 1957 - wieder selbst zu betreiben bzw. betreiben zu lassen und damit den kontinuierlichen Ausschank ihres Bieres gerade an dieser Stelle sicherzustellen.