geförderten Wohnung

Die Bindung des Verfügungsberechtigten einer öffentlich geförderten Wohnung, eine ihm gehörige Wohnung nur mit Genehmigung der zuständigen Stelle selbst zu benutzen (§ 6 WoBindG 1965), ist nicht als Sachmangel, sondern als Mangel im Recht zu behandeln.
Anmerkung: Die Beklagte veräußerten an die Kläger eine Eigentumswohnung, die wegen der Gewährung eines öffentlichen Baudarlehens (trotz dessen zwischenzeitlicher Rückzahlung) noch einige Jahre als öffentlich gefördert i. S. des Wohnungsbindungsgesetzes 1965 galt und daher nur von Personen mit weniger als 15000 DM Einkommen bewohnt werden durfte (§§ 4ff., 6 WoBindG 1965). Den Klägern, deren Einkommen über dieser Grenze lag, genehmigt die Behörde die Benutzung der Wohnung nur gegen eine monatliche Ausgleichszahlung für die restliche Bindungsdauer. Die Klage auf Erstattung eines Teils dieser Ausgleichszahlungen war vom Oberlandesgericht wegen Sachmängelverjährung (BGB § 477) abgewiesen worden. Der BGH hob auf und verwies zurück.
Die Grenze zwischen Sach- und Rechtsmangel ist anerkanntermaßen nicht einfach so zu ziehen, dass als Sachmängel nur körperliche Mängel der Sache, Fehler hinsichtlich ihrer natürlichen Beschaffenheit, in Betracht kämen: Unter der allgemeinen Voraussetzung des § 459 BGB (Bedeutsamkeit für Brauchbarkeit oder Wert der Sache nach der Verkehrsanschauung) können Sachmängel auch in solchen Eigentümlichkeiten der Sache bestehen, die in ihrer Beziehung zur Umwelt begründet sind. Dabei kann es sich um Beziehungen tatsächlicher, wirtschaftlicher oder rechtlicher Art handeln. Das Urteil führt als anerkannte Sachmängel an: öffentlich rechtliche Baubeschränkungen auf Grund bauordnungsrechtlicher oder planungsrechtlicher Vorschriften sowie Benutzungsbeschränkungen auf Grund einer Bauordnung (etwa ein Wohnverbot bei Untergeschoßräumen).
Muss der Mangel also, um Sachmangel zu sein, nicht notwendig in der körperlichen Beschaffenheit der Sache selbst bestehen, so müssen jedoch - dies stellt das Urteil als wesentliches Tatbestandsmerkmal und zugleich als gesetzgeberischen Grund für die kurze Verjährungsfrist (BGB § 477: 1 Jahr) heraus - die den Mangel ergebenden rechtlichen Beziehungen in der körperlichen Beschaffenheit der Sache ihren Grund haben, so dass der Mangel für einen Besitzer der Sache erkennbar ist. Das trifft auch in den Fällen der genannten Bau- und Benutzungsbeschränkungen zu: sie hängen mit der äußerlich erkennbaren Beschaffenheit, Lage oder Bebauungsart der Grundstücke zusammen. Es trifft jedoch nicht zu für den vorliegenden Fall von Benutzungsbeschränkung: sie hat nichts mit dem äußeren Zustand des Grundstücks zu tun, sondern ausschließlich mit seiner Baufinanzierung, die ein Käufer typischerweise (ohne Kenntnis der Vorgeschichte) nicht erkennen kann; sie ist übrigens durch entsprechende Geldaufwendungen auch wiederbehebbar. Deshalb stellt diese Benutzungsbeschränkung einen Rechts- und keinen Sachmangel dar; die kurze Verjährungsfrist gilt für sie nicht.