Gemeinschaftsanlagen

Gemeinschaftsanlagen sind eine besondere Form der Nebenanlagen. Die Regelung in § 9 Abs. 1 Nr. 22 ist daher ihrem Gegenstand nach ein Unterfall des § 9 Abs. 1 Nr. 4. Dabei ist der Begriff der Gemeinschaftsanlage insofern weiter als der der Nebenanlage in § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, als er auch Stellplätze und Garagen mit umfasst. Bei den Gemeinschaftsanlagen muss es sich nicht immer um bauliche Anlagen handeln. Nebenanlagen sind typische Zubehörbauten oder Zubehöranlagen, die eine Hauptnutzung voraussetzen und im Verhältnis zur Hauptnutzung des Baugrundstücks nur einen Nebenzweck erfüllen. Soweit es um die Hauptnutzung eines Grundstücks geht und diese eigenständig auf Grund des § 9 festgesetzt werden kann, ist die Festsetzung von Flächen für Gemeinschaftsanlagen ausgeschlossen. So ist ein Heizwerk für ein Stadtquartier, eine Siedlung oder einen Häuserblock als Versorgungsfläche nach §9 Abs. 1 Nr. 12 festzusetzen. Bei Hoch- oder Tiefgaragen ist zu prüfen, ob diese Nutzung die Hauptnutzung oder aber eine Nebennutzung darstellen soll; dementsprechend kommt eine Festsetzung entweder als Verkehrsfläche, als Gemeinbedarfsfläche, als gewerblich nutzbare Fläche einerseits oder als Nebenanlage bzw. als Gemeinschaftsanlage nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 andererseits in Betracht. Die Festsetzung von Flächen für Gemeinschaftsanlagen ist selbständig insofern, als sie nicht Teil eines Baugebiets oder einer anderen flächenbeanspruchenden selbständigen Festsetzung sein kann. Andererseits ist die Festsetzung unselbständig, da sie bestimmten Baugrundstücken in festgesetzten Baugebieten zugeordnet sein muss, also nicht isoliert getroffen werden darf. Die Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 kann mit anderen. Festsetzungen kombiniert werden. Der Begriff der Gemeinschaftsanlage ist bundesrechtlich nicht näher definiert. Die Aufzählung hat nur Beispielcharakter; das gleiche gilt für die in § 61 Abs. 1 Satz 2.
Der Begriff schließt in seinem bundesrechtlichen Gehalt nicht mehr ein, als sich bereits unmittelbar aus der Bezeichnung entnehmen lässt, nämlich erstens die Zuordnung zu einem ganz bestimmten Bedarf und zweitens die Stellung der Begünstigten als einer Gemeinschaft. Aus diesen begrifflichen Merkmalen ist nichts dafür zu entnehmen, nach welchen Regeln sich bei einer Gemeinschaftsanlage die Verwirklichung der planerischen Festsetzung vollziehen soll. Das Institut der Gemeinschaftsanlage kann daher nur mit Hilfe des Landesrechts, dem zu dienen die Festsetzungsmöglichkeit nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 bestimmt ist, inhaltlich erschlossen werden. Der Bundesgesetzgeber ist dem Vorschlag von Schmidt-Aßmann nicht gefolgt, die Gemeinschaftsanlage durch Bundesrecht vollständig zu regeln.
Als Gemeinschaftsanlage können nur solche Nebenanlagen festgesetzt werden, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind. Dies ergibt sich zwangsläufig daraus, dass § 9 Abs. 1 Nr. 22 einen Unterfall von § 9 Abs. 1 Nr. 4 darstellt. Dementsprechend begrenzt § 52 Abs. 1 NdsBauO die Gemeinschaftsanlagen auf die nach öffentlichem Baurecht erforderlichen Nebenanlagen. Ob Nebenanlagen notwendig sind, ist in der Regel aufgrund des Bauordnungsrechts, gegebenenfalls auch anhand der Spielplatzgesetze, zu beurteilen; aber auch durch Planungsrecht kann die Pflicht zur Herstellung, Unterhaltung und Verwaltung von Nebenanlagen begründet werden, z.B. durch Festsetzungen nach §9 Abs. 1 Nr.24 oder nach § 9 Abs. 1 Nr. 25. Für Nebenanlagen, die anderweitig baurechtlich nicht geboten sind, können keine Flächen für Gemeinschaftsanlagen festgesetzt werden; insoweit hat die Festsetzungsmöglichkeit nach § 9 Abs. 1 Nr.22 dienenden Charakter; sie vermag selbst keine Pflicht zur Herstellung, Unterhaltung und Verwaltung von Gemeinschaftsanlagen zu begründen. Eine Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 22 kommt daher nicht in Betracht für gemeinschaftliche soziale Einrichtungen oder für Luftschutzeinrichtungen. Für welche gemeinschaftlichen Nebenanlagen Flächen festgesetzt werden können, ist anhand der anderen Vorschriften zu beurteilen. Die Aufzählung in § 9 Abs. 1 Nr. 22 hat nur beispielhaften Charakter. In Betracht kommen Flächen für gemeinschaftliche
- Stellplätze und Garagen;
- Spielplätze;
- nicht-öffentliche Verkehrsanlagen, z.B. private Wohnwege, Zufahrten;
- Anlagen für die Wasserversorgung;
- Anlagen für Abwasserbeseitigung;
- Anlagen fur Abfälle;
- Lärmschutzanlagen;
- Wirtschaftsflächen;
- Freizeitflächen bzw. Freizeitanlagen.
Nebenanlagen sind begrifflich nur dann Gemeinschaftsanlagen, wenn sie für mehrere Hauptanlagen auf verschiedenen Baugrundstücken zu dienen bestimmt sind. Ein Stellplatz für mehrere Gebäude auf einem Grundstück ist keine Gemeinschaftsanlage. Um eine Gemeinschaftsanlage handelt es sich auch nicht, wenn mehrere Einzelanlagen lediglich an einer Stelle räumlich zusammengefasst werden, aber jeder Bauherr eine Parzelle erhält; bei diesen unechten Gemeinschaftsanlagen kann aber die gemeinsame Zufahrt eine echte Gemeinschaftsanlage darstellen. Der Bebauungsplan muss aussagen, für welchen räumlichen Bereich die: Gemeinschaftsanlage bestimmt ist. Die an der Gemeinschaftsanlage beteiligten Grundstücke müssen eindeutig bestimmt sein. § 9 Abs. 1 Nr. 22 verlangt darum, dass neben den Flächen für Gemeinschaftsanlagen auch die Bereiche bestimmt werden, denen die Gemeinschaftsanlagen zugeordnet sein sollen. Die Festsetzung des Versorgungsbereichs muss parzellenscharf, d. h. eindeutig und zweifelsfrei in die Örtlichkeit übertragbar sein. Der räumliche Umfang des Versorgungsbereichs richtet sich nach dem Typ und der Funktion der betreffenden Gemeinschaftsanlage. Bei der Festsetzung müssen auch bestehende landesrechtliche Anforderungen an Nebenanlagen beachtet werden. Stellplätze und Garagen müssen z. B. grundsätzlich in der Nähe bzw. in der näheren Umgebung des Baugrundstücks oder in zumutbarer Entfernung vom Baugrundstück liegen; private Spielplätze für Kleinkinder müssen auf einem Weg von höchstens 100m erreichbar sein bzw. wohnungsnah gelegen sein.