Genehmigungsantrag

Die Teilungsgenehmigung wird nur auf Antrag erteilt. Dies ergibt sich 3 aus § 19 Abs. 3 Satz 3, wonach über die Genehmigung innerhalb eines Zeitraums von 3 Monaten seit Eingang des Antrags zu entscheiden ist. Erfährt die Genehmigungsbehörde von einer Teilung, die zwar genehmigungsbedürftig ist, aber bei der kein Genehmigungsantrag gestellt wurde, dann kann sie nicht etwa die Genehmigung ablehnen, sondern nur nach § 23 Abs. 3 einen Widerspruch in das Grundbuch gegen die Umschreibung des abgetrennten Grundstücksteils eintragen lassen. Der Antrag ist schriftlich zu stellen, da nur die Wahrung dieser Form mit der erforderlichen Eindeutigkeit feststeht, was Gegenstand des Genehmigungsverfahrens ist. Der Genehmigungsantrag muss wegen der Frist des § 19 Abs. 3 Satz 5 eindeutig erkennen lassen, wie das Grundstück geteilt werden soll. Ist der Antrag insoweit unklar, kann die Behörde ihn freilich nicht einfach ablehnen, sondern hat den Antragsteller durch eine Zwischenverfügung zu einer Präzisierung des Antrags aufzufordern. Wenn Miteigentümer einen Antrag auf Teilungsgenehmigung stellen, muss der Antrag von allen Miteigentümern unterschrieben werden; dabei kann freilich ein Miteigentümer zugleich als Vertreter für andere Miteigentümer unterschreiben. Will der Eigentümer den Teilungsantrag stellen, dann kann er dies zusammen mit der Teilungserklärung vornehmen. Ist die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit einer Teilung zweifelhaft, dann ist es sinnvoll, dem Antrag auf Teilungsgenehmigung noch einen hilfsweise gestellten Antrag auf Erteilung eines Negativattests, nach § 23 Abs. 2 beizufügen; nach Ansicht des BVerwG soll dieser Hilfsantrag sogar in der Regel in einem Antrag auf Teilungsgenehmigung enthalten sein. Der Antrag muss inhaltlich hinreichend bestimmt sein, andernfalls wird weder die Frist des § 19 Abs. 3 in Gang gesetzt noch tritt im Fall der Erteilung der Genehmigung die Bindungswirkung nach § 21 ein.
Antragsbefugt ist der Eigentümer, im Falle des Teilungskaufs auch der Käufer des abzutrennenden Grundstücksteils. Das ergibt sich zunächst aus § 23 Abs. 2, wo vom Antrag eines Beteiligten die Rede ist. Außerdem ist bezüglich der Antragstellung die Interessenlage des Käufers und des Verkäufers bei vertragsgemäßem Verhalten identisch; beide sind daran interessiert, dass die Teilung vollzogen und damit der Kaufvertrag erfüllt werden kann. Der Eigentümer bzw. Erwerber, der selbst keinen Antrag gestellt hat, ist nach § 13 Abs. 2 Satz 2 VwVfG an dem Antragsverfahren zu beteiligen. Die Annahme, dass auch der Erwerber des abzutrennenden Grundstücksteils den Genehmigungsantrag stellen kann, steht nicht im Widerspruch zu § 19 Abs. 2, wonach die Teilung nur vom Eigentümer erklärt werden kann. Diese Regelung lässt es nämlich durchaus zu, dass der Erwerber mit Hilfe der vom Eigentümer abgegebenen Teilungserklärung einen Antrag auf Genehmigung der Teilung stellt.
Der Antrag kann auch durch einen Vertreter des Eigentümers oder des Käufers gestellt werden. Auch wenn dieser keine Vollmacht aufweist, wird die Frist des § 19 Abs. 3 Satz 3 durch den Antrag des vollmachtlosen Vertreters in Lauf gesetzt, wenn die Vollmacht nachträglich erteilt wird. Die Behörde kann jedoch nach § 14 Abs. 1 Satz 3 VwVfG die Vorlage einer Vollmacht verlangen. Wird diese nicht vorgelegt, kann sie den Antrag allein aus diesem Grund ablehnen. Der Antrag kann schließlich auch vom Notar gestellt werden, der die Teilung selbst oder den Teilungsverkauf beurkundet hat. Hierzu ist allerdings eine ausdrückliche Bevollmächtigung des Notars durch den Eigentümer oder den Erwerber erforderlich.
Aufl. § 19 Rn. 33 a. M. Berliner Komm. § 19 Rn. 19, der zu Unrecht aus § 15 GBO ableitet, dass der Notar nicht nur den Antrag beim Grundbuchamt auf Eintragung, sondern auch den Antrag nach § 19 BBauG stellen könne. Auch die Autoren, die eine ausdrückliche Vollmacht nicht für unbedingt erforderlich halten, räumen jedoch ein, dass dies jedenfalls aus Gründen der Rechtsklarheit zweckmäßig sei. Für die Frist des § 19 Abs. 3 gilt für die Antragstellung durch einen Notar dasselbe wie für die Antragstellung durch einen sonstigen Vertreter; es ist also nicht notwendig, dass er seine Bevollmächtigung nachweist. Der Antrag kann jederzeit zurückgenommen oder geändert, d. h. die f. Teilung mit einem anderen Nutzungszweck verbunden werden. Die Änderung des Nutzungszwecks stellt eine Rücknahme des ursprünglichen Antrags und die gleichzeitige Stellung eines neuen Antrags dar, so dass die Frist des § 19 Abs. 3 Satz 3 erneut in Gang gesetzt wird. Die Rücknahme des Antrags ist zulässig, solange über ihn noch nicht rechtskräftig entschieden ist, also auch noch in einem gerichtlichen Verfahren. Die Rücknahme des Antrags auf Teilungsgenehmigung ist auch noch zulässig, wenn die Genehmigungsfiktion des § 19 Abs. 3 Satz 5 bereits eingetreten ist.
Genehmigungserteilung - Nach § 19 Abs. 3 Satz 3 ist über die Genehmigung innerhalb von 3 Mo- 4 naten nach Eingang des Antrags bei der Genehmigungsbehörde zu entscheiden. Die Versäumung dieser Frist hat nach § 19 Abs. 3 Satz 5 zur Folge, dass die Teilungsgenehmigung als erteilt gilt. Wird der Antrag bei der Gemeinde eingereicht, wird dadurch die 3-Monats-Frist nur in Lauf gesetzt, wenn die Gemeinde selbst Genehmigungsbehörde ist; andernfalls ist der Zeitpunkt maßgebend, an dem der von der Gemeinde weitergeleitete Antrag bei der Baugenehmigungsbehörde eingeht; dabei reicht der Eingang bei der Posteingangsstelle der Behörde aus. Die 3-Monats-Frist berechnet sich nach §§ 31 VwVIG. Der Fristbeginn ergibt sich aus § 187 Abs. 1 BGB, das Ende der Frist aus § 188 Abs. 2 erster Halbsatz BGB. Fällt das Ende der Frist auf einen Feiertag, Sonntag oder Sonnabend.