Genehmigungsbedürftigkeit

Nach § 19 Abs. 4 Nr. 1 bedürfen zunächst Teilungen in einem Verfahren zur Enteignung keiner Genehmigung; dabei ist es nicht von Bedeutung, ob es sich um Enteignungen aufgrund des BauGB, anderer Bundesgesetze oder eines Landesgesetzes handelt. Als solche Enteignungsvorschriften kommen sowie die Enteignungsgesetze der Bundesländer in Betracht. Vor allem beim Bau von Verkehrsanlagen wird häufig nur eine Teilfläche eines Grundstücks benötigt, so dass nur insoweit eine Enteignung zulässig ist. Hierfür ist keine Teilungsgenehmigung nach § 19 erforderlich. Der Grund für die Freistellung von der Genehmigungspflicht ist darin zu sehen, dass Enteignungen nach Art. 14 Abs. 3 GG nur zum Wohl der Allgemeinheit zulässig sind und zum Allgemeinwohl auch die geordnete städtebauliche Entwicklung zählt. Da die Enteignungsbehörde demnach ohnehin prüfen muss, ob die Teilung bzw. die mit ihr bezweckte Nutzung mit städtbaulichen Belangen vereinbar ist, bedarf es keiner zusätzlichen Prüfung durch die Baugenehmigungsbehörde. Freigestellt sind ferner Teilungen während eines Verfahrens zur Bodenordnung, also eines Unilegungsverfahrens nach § 45 ff. BauGB sowie eines Flurbereinigungsverfahrens. Soweit es sich um behördlich angeordnete Teilungen handelt, ist auch für diese Vorschriften davon auszugehen, dass die zuständige Behörde keine Grundstücksteilung vornehmen wird, die einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuwiderläuft. Aus demselben Grund entfällt gem.§ 19 Abs. 4 Nr. 1 Alternative 3 eine Genehmigungspflicht, wenn die Teilung zu Gunsten eines Unternehmens erfolgt, für das die Enteignung für zulässig erklärt wurde. § 19 Abs. 4 Nr. 1 BauGB weicht von § 19 Abs. 4 Nr. 1 BBauG insofern ab, als nicht nur Teilungen im Bodenordnungsverfahren, sondern generell Teilungen während des Bodenordnungsverfahrens genehmigungsfrei sind. Damit soll nach den Gesetzesmaterialien vermieden werden, dass bei privaten Teilungen neben der nach § 51 erforderlichen Genehmigung noch eine Genehmigung nach § 19 eingeholt werden muss; die Regelung dient also der Verfahrenserleichterung. Die Gesetzesmaterialien gehen dabei davon aus, dass die Umlegungsstelle intern die Baugenehmigungsbehörde beteiligen wird. Diese Mitwirkung der Baugenehmigungsbehörde ist allerdings nicht gesetzlich vorgeschrieben. Keiner Genehmigung bedürfen ferner nach Abs. 4 Nr. 1 Grundabtretungen, soweit sie gemäß §§ 77 ff. BBergG bzw. den entsprechenden Vorschriften der Länder vorgenommen werden. Danach kann der Bergwerksbesitzer die Abtretung des zu einem bergbaulichen Zweck erforderlichen Grund und Bodens verlangen. Diese ist nicht Abtretung zu Eigentum, sondern Übertragung des Benützungsrechts vom Eigentümer oder Nutzungsberechtigten an den Bergwerksbesitzer durch Abschluss eines Pacht- oder Kaufvertrags.
Nach § 19 Abs. 4 Nr.2 ist ferner eine Teilung genehmigungsfrei, wenn das zu teilende Grundstück in einem durch eine Sanierungssatzung nach § 142 Abs. 1 förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegt. Hinzukommen muss außerdem, dass die in § 144 Abs. 1 Nr. 2 vorgesehene Genehmigungspflicht für Grundstücksteilungen nicht gemäß § 142 Abs. 4 in der Sanierungssatzung ausgeschlossen ist. § 19 Abs. 4 Nr. 2 will sicherstellen, dass auch in einem Sanierungsgebiet nur eine einzige Genehmigung für eine Grundstücksteilung erforderlich ist.
Teilungen, an denen Bund, Land, die Gemeinde oder ein Gemeindeverband als Vertragsteil, Eigentümer oder Verwalter beteiligt sind, bleiben nach § 19 Abs.4 Nr.3 genehmigungsfrei. Zu den Gemeindeverbänden im Sinne des § 19 Abs. 4 Nr. 3 sind auch die Landkreise zu zählen. Der Landkreis ist zwar einerseits eine eigenständige Gebietskörperschaft, andererseits aber auch Gemeindeverband. Diese Umschreibung der Rechtsnatur des Landkreises findet sich in allen Landkreisordnungen mit Ausnahme von Ba-Wü; für Ba-Wü gilt aber inhaltlich nichts anderes. Es gibt im übrigen keine sachliche Rechtfertigung dafür, die Landkreise hinsichtlich der Notwendigkeit einer Teilungsgenehmigung anders zu behandeln als Bund, Land und Gemeinde. Denn § 19 Abs. 4 Nr. 3 beruht auf der Erwägung, dass die dort genannten Körperschaften von sich aus keine Grundstücksteilungen vornehmen werden, die städtebaulichen Belange zuwiderlaufen. Auf welcher Vertragsseite - Veräußerer oder Erwerber - Bund, Land, Gemeindeverband oder Gemeinde auftreten, ist ohne Bedeutung. Wird allerdings ein Grundstück teils an den Bund, an das Land oder eine Gemeinde und teils an einen Privaten veräußert, so ist dieser letztere Vorgang nicht freigestellt. Soll von einem Grundstück zunächst eine Teilfläche an eine Gemeinde veräußert und das Restgrundstück dann im Eigenbesitz weiter geteilt werden, so ist diese zweite Teilung nicht schon deshalb genehmigungsfrei, weil die für beide Teile vorgenommenen Vermessungen im Auszug aus dem Veränderungsnachweis in einem einheitlichen Vorgang zusammengefasst sind. Ebenso bedarf es bei Übertragung eines Grundstücks auf ein besonderes Grundbuchblatt auch dann der Genehmigung, wenn der Eigentümer zu erkennen gibt, dass er das abzuschreibende Grundstück später an die Gemeinde veräußern will. Freigestellt nach § 19 Abs. 4 Nr.4 sind Rechtsvorgänge, an denen
- eine ausschließlich kirchlichen, wissenschaftlichen, gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dienende öffentlich-rechtliche Körperschaft, Anstalt oder Stiftung,
- eine mit Rechten einer Körperschaft des öffentlichen Rechts ausgestattete Religionsgesellschaft,
- eine den Aufgaben einer solchen Religionsgemeinschaft dienende rechtsfähige Anstalt, Stiftung oder Personenvereinigung als Vertragsteil oder Eigentümer beteiligt ist. Wie sich aus dem Vergleich mit Abs. 4 Nr. 3 ergibt, bezieht sich die Beteiligung als Vertragsteil oder Eigentümer nicht nur auf die Gruppe c, sondern auf alle drei Gruppen. Die Gruppe a ist nur von der Teilungsgenehmigung freigestellt, wenn die Körperschaft ausschließlich den angeführten Zwecken dient. Dabei muss die Zweckbestimmung sich unmittelbar auf die Tätigkeit der öffentlich-rechtlichen Körperschaft beziehen. Es reicht also nicht aus, dass die Körperschaft mittelbar, etwa durch die erwirtschafteten Einnahmen, von Nutzen für die genannten Zwecke ist. Daher fallen erwerbswirtschaftliche Betriebe, deren Zweck in der Gewinnerzielung liegt, grundsätzlich nicht unter die Gruppe a. Ob eine öffentlich-rechtliche Körperschaft ausschließlich kirchlichen, wissenschaftlichen, gemeinnützigen oder mildtätigen Zwecken dient, ergibt sich aus ihrer Satzung bzw. einer vergleichbaren Regelung, die die Grundlage der Tätigkeit der Körperschaft darstellt. Eine steuerrechtliche Anerkennung als gemeinnützige Organisation ist zwar ein Indiz für die Gemeinnützigkeit, aber keine die Baugenehmigungsbehörde bindende Entscheidung. Begünstigt sind ferner Religionsgemeinschaften, soweit ihnen der Status einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft verliehen wurde, sowie die den Aufgaben einer solchen Religionsgemeinschaft dienenden rechtsfähigen Anstalten, Stiftungen oder Personenvereinigungen. § 19 Abs. 4 Nr.4 letzte Alternative bezieht sich nicht nur auf öffentlich rechtliche, sondern auch auf privat-rechtliche Anstalten, Stiftungen oder Personenvereinigungen. Anders als bei der Gruppe a reicht bei der Gruppe c ein mittelbarer Nutzen für die Religionsgemeinschaft aus. Ein Dienen ist nur dann anzunehmen, wenn die Anstalt, Stiftung oder Personenvereinigung einer öffentlich-rechtlichen Religionsgemeinschaft zugeordnet ist, diese also maßgeblichen Einfluss auf die Tätigkeit der rechtlich selbständigen Körperschaft nehmen kann. Nur dieser Umstand lässt eine generelle Freistellung von der Genehmigungspflicht vertretbar erscheinen.
§ 19 Abs. 4 Nr. 5 begünstigt öffentliche Versorgungseinrichtungen für Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie Abwasserbeseitigungsanlagen. Diese Befreiungsregelung ist nur dort von Bedeutung, wo die öffentlichen Versorgungseinrichtungen nicht unmittelbar von der Gemeinde oder einem Gemeindeverband, bei denen die Genehmigungspflicht schon nach § 19 Abs. 4 Nr. 3 entfällt, sondern von sonstigen öffentlich-rechtlichen oder auch privatrechtlichen Körperschaften bzw. Gesellschaften betrieben werden, was z. B. bei Elektrizität- und Gasversorgung in weiten Teilen des Bundesgebiets der Fall ist. Die Rechtfertigung hierfür liegt darin, dass Energieversorgungsunternehmen, soweit sie nicht ohnehin in staatlicher oder kommunaler Hand sind, einer weitgehenden staatlichen Aufsicht nach dem Energiewirtschaftsgesetz unterworfen sind, so dass eine Beeinträchtigung städtebaulicher Belange durch Grundstücksteilungen zum Zweck der Anlage von Versorgungseinrichtungen weniger als bei sonstigen Grundstücksteilungen zu befürchten ist. Es kommt hinzu, dass im Außenbereich zugunsten solcher Anlagen der Privilegierungstatbestand des § 35 Abs. 1 Nr. 4 eingreift.
§ 19 Abs. 4 Satz 2 enthält eine Verweisung auf § 191, der an die Stelle des früheren § 22 BBauG getreten ist. Dadurch, dass § 191 von § 19 Abs. 4 unberührt bleibt, wird klargestellt, dass die Sonderregelung des § 19 Abs. 4 nichts an einer eventuellen Genehmigungspflicht bei der Veräußerung land- oder forstwirtschaftlicher Grundstücke nach dem Grundstücksverkehrsgesetz vom 28.7. 1961 ändert. § 19 Abs. 4 entbindet z. B die Gemeinde bei der Teilung eines Grundstücks, das im Bebauungsplan als Fläche für Landwirtschaft ausgewiesen ist, zwar von der Genehmigungspflicht nach § 19 Abs. 1, nicht aber von der Genehmigungspflicht nach § 2 GrdstVO.