Genehmigungsbescheid
Der Zweck der Teilungsgenehmigung wäre nur unvollständig erreicht, wenn das Grundbuchamt die Teilung ohne Rücksicht auf das Vorliegen einer Teilungsgenehmigung im Grundbuch vollziehen dürfte mit der Folge, dass dadurch ein neues Grundstück entsteht. Es darf dies daher bei einem nach § 19 genehmigungsbedürftigen Rechtsvorgang erst, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist. Die Vorschrift dient somit der Sicherung des Grundstücksverkehrs. Das GBA kann verlangen, dass ihm die Eintragungsvoraussetzungen in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO, d. h. durch öffentliche Urkunde nachgewiesen werden. Der Genehmigungsbescheid braucht nicht in Urschrift vorgelegt zu werden; es genügt Vorlage einer Ausfertigung oder einer beglaubigten Abschrift, sofern diese den Formvorschriften des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO entsprechen, d. h. ihrerseits öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden sind. Der Genehmigungsbescheid muss spätestens im Zeitpunkt der Erledigung des Antrages vorliegen. Hat der Grundbuchbeamte - versehentlich trotz Nichtvorlage - die Eintragung vorgenommen, so ist er zur Änderung noch so lange befugt, als die Eintragung nicht gemäß §44 Satz 2 GBO unterzeichnet ist. Mit der Leistung der Unterschrift ist die Eintragung vollendet. Dann steht nur der Weg des § 53 GBO und der des § 22 GBO offen. Voraussetzung für eine Eintragung des abgetrennten Grundstücksteils in das Grundbuch ist allerdings, dass der Genehmigungsbescheid wirksam ist. Dies ist insbesondere dann nicht der Fall, wenn die Teilungsgenehmigung von einem Nachbarn angefochten wurde. Eine ohne die erforderliche Teilungsgenehmigung grundbuchmäßig vollzogene Teilung ist materiell-rechtlich nicht wirksam, der Teilungskäufer erwirbt also trotz Eintragung im Grundbuch kein Eigentum.
Bestandskräftiger Genehmigungsbescheid - § 23 Abs. 1 enthält keinen Hinweis darauf; ob der Genehmigungsbescheid bestandskräftig sein muss; die Stellungnahmen in Rechtsprechung und Schrifttum sind uneinheitlich. Teilweise wird zwar ein Nachweis der Bestandskraft der Teilungsgenehmigung gegenüber dem Grundbuchamt nicht verlangt, bei begründeten Zweifeln an der Rechtsbeständigkeit der Teilungsgenehmigung soll aber das Grundbuchamt zu weiteren Nachforschungen berechtigt sein. Das Grundbuchamt habe den Eintritt der Bestandskraft zu prüfen. Letzterer Ansicht ist der Vorzug zu geben. Zunächst ist es widersprüchlich, dem Grundbuchamt in Zweifelsfällen die Möglichkeit der Überprüfung der Bestandskraft einzuräumen, wenn eine bestandskräftige Teilungsgenehmigung nicht Voraussetzung für den Vollzug der Teilung im Grundbuch ist. Vor allem aber ist zu berücksichtigen, dass Widerspruch und Klage eines Nachbarn oder auch der Gemeinde nach § 80 Abs. 1 VwG0 Wirkung haben. Es wäre mit dem gerade im Grundbuchrecht bedeutsamen Gebot der Rechtssicherheit nicht zu vereinbaren, wenn eine Grundstücksteilung im Grundbuch vollzogen würde, deren Vollzug möglicherweise wegen eines zwischenzeitlich eingelegten, dem Grundbuchamt aber noch nicht bekannten Rechtsmittels wegen § 80 Abs. 1 VwG0 unzulässig wäre. Dieselben Rechtsfolgen ergeben sich im übrigen, wenn das Rechtsmittel erst nach dem Vollzug der Teilung im Grundbuch eingelegt wird, da die aufschiebende Wirkung des Rechtsmittels auf den Zeitpunkt des Erlasses der Teilungsgenehmigung zurückwirkt mit der Folge, dass die den Vollzug im Grundbuch rechtfertigende Teilungsgenehmigung nachträglich wegfällt. Da vermieden werden muss, dass auch nur kurzfristig der Rechtsschein einer wirksamen Grundstücksteilung erzeugt wird, darf das Grundbuchamt erst dann eine Teilung im Grundbuch vollziehen, wenn die Teilungsgenehmigung bestandskräftig geworden ist bzw. in besonders bedeutsamen Fällen die Baugenehmigungsbehörde den sofortigen Vollzug der Teilungsgenehmigung nach § 80 Abs. 2 Nr. 4 VwG0 angeordnet hat. Wird allerdings bereits vor Eintritt der Bestandskraft der Teilungsgenehmigung eine Teilung grundbuchrechtlich vollzogen, dann ist diese Maßnahme wirksam, sofern nicht nachträglich innerhalb der Rechtsmittelfrist noch Rechtsmittel eingelegt werden.
Prüfung durch das Grundbuchamt - Aus dem Wortlaut der Vorschrift, wonach das GBA auf Grund eines nach § 19 genehmigungsbedürftigen Rechtsvorgangs eine Eintragung erst vornehmen darf, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist, ergibt sich weiterhin, dass das GBA selbständig prüfen muss, ob der beantragten Eintragung ein nach § 19 genehmigungsbedürftiger Rechtsvorgang zugrunde liegt. Das Gesetz geht somit davon aus, dass das GBA nicht nur bei Vorliegen eines Genehmigungsbescheides oder eines Zeugnisses der Genehmigungsbehörde zur Eintragung berechtigt und verpflichtet ist, sondern auch dann, wenn es der Rechtsauffassung ist, der Rechtsvorgang sei nicht nach § 19 genehmigungsbedürftig. Der möglichen Meinungsverschiedenheit der beiden Behörden über die Genehmigungsbedürftigkeit hat der Gesetzgeber in Abs. 3 Rechnung getragen. Die Ansicht, dass das Grundbuchamt grundsätzlich ein Negativattest anzufordern habe und hiervon nur absehen könne, wenn die Teilung offensichtlich nicht genehmigungspflichtig sei, findet in § 23 keine Stütze und steht im Widerspruch zu dem Grundsatz, dass das Grundbuchamt eine selbständige Prüfung der Genehmigungsvoraussetzungen vorzunehmen habe.
Verneint das GBA die Genehmigungsbedürftigkeit, so hat es die Eintragung vorzunehmen, ohne zuvor die Auflassung der Baugenehmigungsbehörde einholen zu müssen. Bejaht es die Genehmigungsbedürftigkeit, so hat es dem Antragsteller durch Zwischenverfügung gemäß § 18 i. V. m. § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO aufzugeben, den Genehmigungsbescheid oder ein Zeugnis nach Abs. 2 vorzulegen. Es hat insoweit keine eigenen Ermittlungen anzustellen. Genehmigungsbescheid sind durch das GBA sachlich nicht nachprüfbar. Das GBA darf eine Eintragung vornehmen, wenn der Genehmigungsbescheid vorliegt. Das GBA prüft somit nur, ob eine Genehmigung vorgelegt ist, nicht aber, ob sie zu Recht erteilt worden ist. Das GBA kann die Eintragung nicht aus dem Grunde ablehnen, dass seine Auffassung von der der Genehmigungsbehörde abweicht. Die Prüfung des BGA hat sich nur darauf zu erstecken, ob Genehmigungsbescheid und Zeugnis von der zuständigen Behörde ergangen und auch sonst formell in Ordnung sind. Wird dem GBA eine Genehmigung vorgelegt, die nach ihrem Wortlaut mit Auflagen verbunden ist, so hat es zu prüfen, ob nicht dem Inhalt nach eine bedingte Genehmigung vorliegt in dem Sinne, dass ihre Wirksamkeit von der Erfüllung der Bedingung abhängig sein soll; dies ist im Gesetz nicht vorgesehen und wäre unzulässig. Eine Genehmigung, die nach ihrem Wortlaut eine Bedingung enthält, kann aber u. U. inhaltlich als Genehmigung unter Auflage gedeutet werden. Handelt es sich um eine echte Bedingung, so hat das GBA den Antrag zurückzuweisen. Liegt dagegen eine Genehmigung mit einer echten Auflage vor, so hat das GBA vor Entscheidung über den Eintragungsantrag nicht zu prüfen, ob die Auflage erfüllt ist; vielmehr ist es allein der Genehmigungsbehörde, die Erfüllung der Auflage zu überwachen und nötigenfalls im Verwaltungswege zu erzwingen.