Genehmigungspflicht

Durch die BBauG-Novelle 1976 wurde auch für die Teilung eines Grundstücks im Bereich einer Veränderungssperre eine Genehmigungspflicht begründet; bis dahin war nach der Rechtsprechung des BVerwG in solchen Fällen eine Genehmigung nicht notwendig. Dadurch soll gewährleistet werden, dass bereits möglichst frühzeitig eine Beeinträchtigung städtebaulicher Belange durch die Schaffung von nicht oder nur schwer bebaubaren Kleingrundstücken verhindert werden kann. Die Genehmigungspflicht setzt eine wirksame Veränderungssperre voraus. Daraus folgt, dass eine Teilung keiner Genehmigung mehr bedarf; wenn die Veränderungssperre nach § 17 Abs. 1 außer Kraft tritt oder nach § 17 Abs. 4 außer Kraft gesetzt wird. Dies gilt nicht nur für Teilungen, die erst nach Außerkrafttreten der Veränderungssperre vorgenommen werden, sondern ebenso auch für Teilungen, über die bei Außerkrafttreten der Veränderungssperre noch nicht rechtskräftig entschieden worden ist. Bei der Ermittlung der Dauer der Veränderungssperre ist zu berücksichtigen, dass nach § 17 Abs. 1 Satz 2 die Zeit seit der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs anzurechnen ist; das gleiche gilt für eine faktische Zurückstellung durch Nichtbearbeitung des Bauantrags oder rechtswidrige Ablehnung der Baugenehmigung. Nach der Rechtsprechung des BVerwG tritt die Veränderungssperre im Fall der Zurückstellung eines Baugesuchs allerdings nur zugunsten des Grundstücks außer Kraft, dessen Bebauung zurückgestellt wurde. Folgt man dieser Rechtsansicht, dann kann konsequenterweise auch nur für dieses Grundstück eine Teilungsgenehmigung entbehrlich werden, wenn eine Veränderungssperre wegen der Anrechnung einer Zurückstellung nach § 17 Abs. 1 Satz 2 außer Kraft tritt.
Die Teilungserklärung. Der Begriff der Teilung ist in § 19 Abs. 2 gesetzlich definiert. Danach handelt es sich hier weder um die räumliche noch um die katastertechnische Teilung, sondern um die dem GBA gegenüber abgegebene oder sonst wie erkennbar gemachte Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil grundbuchmäßig abgeschrieben und als selbständiges Grundstück eingetragen werden soll. Eine Teilung im Sinn des § 19 Abs. 2 setzt nicht voraus, dass ein neues Grundstück entsteht. Vielmehr ist eine Teilung auch dann anzunehmen, wenn der abgetrennte Grundstücksteil einem anderen Grundstück zugeschlagen werden soll. Somit ist der Begriff nicht identisch mit dem grundbuchrechtlichen Teilungsbegriff, sondern er bezeichnet schon die darauf gerichtete Erklärung als Teilung. Im grundbuchrechtlichen Sinn ist Teilung erst die durch solche Erklärungen ausgelöste Eintragung eines Grundstücksteils als selbständiges Grundstück oder eines mit einem anderen Grundstück oder Grundstücksteil zu einem selbständigen Grundstück vereinigten Grundstücksteiles oder zusammen mit seiner Zuschreibung zu einem anderen Grundstück als Bestandteil. Dieser grundbuchrechtliche Teilungsvorgang selbst bedarf keiner Genehmigung nach § 19. Auch wenn § 19 Abs. 2 somit auf die Teilungserklärung als solche abstellt und nicht etwa auf die grundbuchmäßige Abschreibung eines Grundstücksteils, die zur Bildung eines neuen Grundstücks führt, kommt es für die Beurteilung der Genehmigungspflicht und der Zulässigkeit der Teilung auf den mit der Teilungserklärung bezweckten Erfolg, also die Abtrennung eines Grundstückteils, an. Die Erklärung als solche ist bauplanungsrechtlich neutral, erst der Vollzug der Teilungserklärung kann städtebauliche Belange beeinträchtigen. § 19 Abs. 2 soll lediglich bewirken, dass über die Zulässigkeit der Bildung eines neuen Grundstücks möglichst frühzeitig entschieden wird, also eine präventive Kontrolle stattfindet. Eine Grundstücksteilung ist einmal - und das ist der Regelfall - gegeben, wenn aus einem Grundstück zwei oder mehrere neue Grundstücke gebildet werden; also eine Parzellierung eines Grundstücks stattfindet. Eine Grundstücksteilung im Sinne der Vorschrift liegt auch dann vor, wenn grundbuchmäßig solche Flächen getrennt werden sollen, die zwar tatsächlich getrennt liegen, jedoch nach ihrer Eintragung im Grundbuch Teile desselben Buchgrundstücks sind. Das BVerwG begründet dies damit, dass auch im Fall einer räumlichen Trennung ein Interesse an einer Überwachung bodenrechtlich relevanter Vorgänge bestehe, dies sei besonders dann der Fall, wenn die Trennung der Grundstücksteile nur durch einen schmalen Geländestreifen bewirkt wird. Ist ein Grundstück erst durch die Vereinigung selbständiger Flurstücke entstanden, die ursprünglich selbst Grundstücke im Rechtssinne waren und die nun - unbeschadet ihrer fortbestehenden messungstechnischen Selbständigkeit und Bezeichnung als Flurstücke - zu rechtlich unselbständigen Teilen eines Grundstücks geworden sind, so ist die Aufhebung dieser Vereinigung ebenfals eine Teilung im Sinne der Vorschrift. Es handelt sich dann nur um einen Sonderfall, der keine erneute Vermessung der Teilflächen erfordert und diesen ihre grundbuchrechtliche Selbständigkeit wiedergibt.
Dagegen stellt die schuldrechtliche Verpflichtung zur Teilung eines Grundstücks keine Teilung im Sinne des § 19 Abs. 2 dar. Denn eine solche vertragliche Verpflichtung bereitet lediglich eine Teilung vor; der Eigentümer kann mehrere Verträge schließen, in denen er sich jeweils zur Teilung eines Grundstücks verpflichtet. Aus demselben Grund ist auch die Verpflichtung zur Belastung eines Teils eines Grundstücks mit Grundpfandrechten oder zur Bestellung eines Erbbaurechts nicht genehmigungsbedürftig. Demgegenüber bedeutet der Vollzug solcher Verpflichtungen eine Teilung im Sinne des § 19 Abs. 2, da dies nur zulässig ist, wenn der entsprechende Grundstücksteil zuvor gemäß § 7 Abs. GBO grundbuchmäßig abgeschrieben wird.
Die Umwandlung von Gesamthandseigentum an einem Grundstück in Einzeleigentum, z. B. bei einer Gesellschaft oder einer Erbengemeinschaft ist eine genehmigungspflichtige Teilung, sofern sie mit einer realen Grundstücksteilung verbunden ist. Ebenso liegt eine Teilung im Sinne von Abs. 2 vor, wenn ein Erbbaurecht an einem Grundstücksteil bestellt wird; denn das Erbbaurecht kann nur an einem oder als Gesamterbbaurecht an mehreren ganzen Grundstücken im Rechtssinne bestellt werden. Auch die Belastung von Grundstücksteilen mit Grundpfandrechten ist eine Teilung im Sinne von Abs. 2. Da unter den Teilungsbegriff nicht nur die gegenüber dem Grundbuchamt abgegebene, sondern schon jede sonst wie erkennbar gemachte Erklärung fällt, genügt bereits eine Erklärung gegenüber einer solchen Behörde, deren Mitwirkung erforderlich ist, um die Absicht der grundbuchrechtlichen Teilung zu verwirklichen. Die Vollziehung der Erklärung braucht nicht grundbuchrechtlich abschreibungsfähig zu sein; es genügt, dass sie eine vermessungsfähige Teilung zum Gegenstand hat. Die Begründung von Wohnungseigentum stellt keine genehmigungspflichtige Teilung dar. Denn dadurch wird kein neues Grundstück geschaffen. Bei wiederholten Teilungen ist die Genehmigung jedes Mal erforderlich. Sie erübrigt sich nur dann, wenn die späteren Teilungen bereits vorab bei der ersten Teilung genehmigt worden sind. Der grundbuchmäßige Vollzug der Teilung, also die Abschreibung des Trennstücks und seine Eintragung als selbständiges Grundstück oder als Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken oder Grundstücksteilen, unterliegt selbst nicht dem Genehmigungszwang, ist aber ohne Nachweis der Genehmigung der Teilung oder des gleichwertigen Zeugnisses praktisch nicht möglich. Wird dennoch während der Anhängigkeit eines bodenverkehrsrechtlichen Teilungsverfahrens durch entsprechende - sei es nach Abs. 4 zulässige, sei es unzulässige - Grundbucheintragung die Teilung vollzogen, so entfällt der Genehmigungsgegenstand und das Genehmigungsverfahren hat sich erledigt.